«Игровая площадка» стоимостью в миллион долларов все еще тратится впустую
Báo Tài nguyên Môi trường•18/07/2023
Урок 1: Печальная реальность
Рынок недвижимости никогда не был столь мрачным, как сейчас. Новые проекты в сфере недвижимости запускаются, в то время как старые практически неактивны, многие площадки для торговли недвижимостью работают вяло и иногда вынуждены закрываться, что приводит к увольнению тысяч сотрудников. Кроме того, корпоративный долг и облигации растут и могут в любой момент «взрывоопасно взорваться».
«Волшебный» аттракцион остыл.
Рынок недвижимости в целом и рынок элитной недвижимости в частности являются одним из ключевых секторов экономики , внося значительный вклад в рост и ВВП всей страны. Кроме того, недвижимость обеспечивает работу и доход миллионам людей и тесно связана со многими отраслями: производством строительных материалов, туризмом и курортами, банковским делом и финансами, строительством... Однако в условиях жесткого контроля кредитования, а также ряда нерешенных юридических проблем, инвесторы проектов в сфере недвижимости недостаточно финансово устойчивы, а юридически оформленные документы не полностью оформлены, поэтому «покупатели» не могут платить так быстро и легко, как раньше. Это приводит к низким продажам, рынок недвижимости практически находится в состоянии свободного падения и создает беспрецедентно мрачную картину.
В последнее время, в связи с пандемией COVID-19, мировая экономика столкнулась с трудностями. Инфляция и рост банковских процентных ставок серьёзно повлияли на рынок недвижимости, особенно на элитный сегмент. Многие новые проекты не получили лицензии, старые отстают от графика, что приводит к всё большему дефициту предложения. Тем временем, многие объекты недвижимости были проданы, но инвесторы не достроили их, как планировалось, что привело к появлению ряда заброшенных вилл, заросших травой и создающих проблемы.
Многие иностранные инвесторы считают, что рынок недвижимости Вьетнама характеризуется большой численностью населения и высоким спросом на недвижимость, что всегда является для них привлекательным фактором. Вьетнам стимулирует урбанизацию, а правительство намерено развивать бездымную промышленность как движущую силу развития. Кроме того, растёт число состоятельных клиентов, которые рассматривают это как высокодоходный, хотя и рискованный, инвестиционный канал.
«
По данным Министерства планирования и инвестиций, если в 2021 году зарегистрированный объём прямых иностранных инвестиций (ПИИ), вложенных в недвижимость, составил всего 2,6 млрд долларов США, то к 2022 году он увеличился до 4,5 млрд долларов США, а первый квартал 2023 года всё ещё демонстрирует положительную динамику. Недвижимость является вторым сектором по привлечению ПИИ после обрабатывающей промышленности и производства.
Г-н Ле Минь Хьеп, торговец элитной недвижимостью в районе Нам Ту Лием, рассказал: «Мы с двумя друзьями инвестировали вместе. Несколько лет назад мы получали хорошую прибыль и быстро получали ликвидность, но с 2021 года и по сей день мы почти не покупали виллы, а некоторые из тех, что мы «держали», до сих пор не проданы. Хотя некоторые люди предлагали купить, они предлагали слишком низкую цену». Г-н Хьеп добавил: «К счастью, когда мы покупали, мы не брали деньги в долг у банка. Если бы мы взяли кредит и платили проценты до сих пор, нам пришлось бы срочно продавать».
Видно, что в настоящее время рынок недвижимости уже не находится на пике своего развития, как много лет назад.
Виртуальны ли спрос и предложение?
Эксперты по недвижимости утверждают, что предложение в сегменте элитной недвижимости (особенно вилл) довольно велико. Однако новое предложение будет становиться всё более дефицитным, поскольку реализуется очень мало престижных проектов элитной недвижимости с достаточным финансовым потенциалом. В то же время, предложение вилл и шопхаусов (модель жилья, сочетающая коммерческую недвижимость) в Ханое и северных провинциях резко сократилось. В настоящее время предложение сосредоточено в основном в проектах, реализованных до 2020 года. С 2021 года по первый квартал 2023 года было реализовано лишь небольшое количество проектов недвижимости в элитном сегменте, при этом этот сегмент ориентирован преимущественно на высший класс, а не на людей с низким доходом. Таким образом, и без того мрачный рынок стал ещё более мрачным.
Г-н Динь Ван Трой, директор по продажам Dai Phong Construction Investment – Real Estate Joint Stock Company, отметил: «Предложение вилл и таунхаусов в Ханое уже давно испытывает дефицит, при этом новое предложение в 2022 году и начале 2023 года будет поступать в основном из текущих проектов и сосредоточено в пригородах Ханоя. В некотором смысле это расширит предложение на рынке, но не значительно расширит выбор».
Проект жилого комплекса Thuy San Hill Villa Area в районе Бай Чай города Халонг (провинция Куангнинь) имеет много незавершенных работ.
По данным опроса, проведенного журналистами в провинции Куангнинь, предложение вилл и торговых домов по-прежнему велико, но в основном это старые проекты в сфере недвижимости, такие как: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... и практически не реализуются новые проекты в сфере недвижимости, новое предложение достигло самого низкого уровня.
Между тем, предложение в таких районах, как Ханам, Бакнинь, Футо, Хайфон, Хоабинь и др., также не слишком обнадёживает. В этих провинциях и городах мало проектов элитной недвижимости, мало сделок, и в последние годы было реализовано очень мало проектов элитной недвижимости. В то время как старые проекты простаивают, многие виллы и торговые дома, хотя и находятся в собственности, не используются, что приводит к запустению, расточительству и потенциальному социальному неблагополучию.
Это предложение, а что касается спроса, то эксперты утверждают, что предпочтение отдаётся виллам и домам-шопхаусам, расположенным в зелёных зонах, с оптимальными коммуникациями, в комплексе и с удобным транспортным сообщением. Кроме того, темпы урбанизации, естественный прирост населения и увеличение среднего и высшего класса также являются основными движущими силами роста спроса на виллы в будущем.
Фактически, как только экономика уверенно восстановится после пандемии COVID-19, на местах начнет активно реализовываться политика правительства по устранению препятствий и трудностей на рынке недвижимости, а также будут ослаблены условия «кредитной комнаты», гарантированы корпоративные облигации, тогда корпорации, компании и частные лица вскоре получат доступ к необходимому капиталу, а затем будут развернуты проекты в сфере недвижимости, предлагающие на рынке разнообразные высококачественные продукты недвижимости: виллы, торговые дома, курорты, медицинские учреждения... покупательная способность рынка недвижимости снова станет высокой.
Слияния и поглощения появляются
Это естественный закон: сильные побеждают слабых, слабые поглощаются и сливаются с сильными – обычное явление в сфере недвижимости в последнее время. Однако в последнее время появились «акулы» как из Китая, так и из-за рубежа, которые используют огромные инвестиционные фонды или тратят наличные на выкуп элитных проектов недвижимости с безупречной юридической документацией.
Видно, что с начала 2023 года и по настоящее время вьетнамские компании в сфере недвижимости были разделены на 4 типичные группы: «Риск», «Баланс», «Потенциал» и «Новые игроки». К «Новым игрокам» относятся компании, инвестиционные фонды и т.д., ищущие возможности выхода на рынок недвижимости посредством слияний и поглощений.
Типичные примеры — FLC Group, Tan Hoang Minh... После того, как лидер оказался втянут в юридические проблемы, ряд «больших парней» захотели вложиться в потенциальные проекты этих групп. Компания Bamboo Airways официально отделилась от FLC Group, что привело к тому, что многие проекты этой группы в сфере недвижимости в Куангнине, Тханьхоа, Тхай Нгуене, Виньфуке, Футо... оказались под угрозой остановки реализации или передачи их другим партнёрам для продолжения исследований и реализации.
Многие элитные проекты в сфере отечественной недвижимости в настоящее время привлекают иностранных инвесторов.
Кроме того, многие другие приобретения находятся на стадии переговоров. По мнению многих экспертов в области экономики и недвижимости, в условиях текущей вялой конъюнктуры рынка недвижимости в сочетании со сложной финансовой ситуацией, если ситуация сохранится, у многих инвесторов проектов не останется средств для оборота, и им, возможно, придется задуматься о передаче или продаже проектов. Кроме того, многие компании и иностранные инвестиционные фонды готовят средства в ожидании возможности приобрести отечественные объекты недвижимости, когда компании сталкиваются с трудностями и вынуждены продавать свои активы.
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), предложил: «Правительству и Постоянному комитету Национальной ассамблеи рассмотреть вопрос о разрешении предприятиям передавать проекты в сфере недвижимости по соглашению в соответствии с пилотным механизмом, предусмотренным Постановлением Национальной ассамблеи № 42/2017/QH14 от 21 июня 2017 года». По словам г-на Чау, реализация этого решения устранит трудности с денежным потоком и ликвидностью для предприятий в сфере недвижимости, включая предприятия, выпускающие облигации с приближающимся сроком погашения. Разрешение предприятиям передавать проекты по соглашению в соответствии с потребностями государства позволит не только собирать налоги, но и усилить эффективность и результативность государственного управления рынком недвижимости, повысить прозрачность и преодолеть ситуацию «теневой» передачи проектов, замаскированной под передачу акций, что приводит к убыткам для государственного бюджета.
Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела исследований и консалтинга компании Savills Hanoi, отметила: «Предложение, реализуемое напрямую инвесторами в текущих проектах в этом сегменте, весьма ограничено из-за небольшого количества новых объектов, выводимых на рынок. Однако таунхаусы по-прежнему являются основной линейкой недвижимости, за ними следуют виллы и шопхаусы, на которые приходится лишь небольшая доля от общего объема предложения».
Урок 2: Медленное ожидание «финиша»
Инвесторы проектов в сфере недвижимости называют множество причин, но большинство из них связаны с медленной очисткой участка, изменениями в правовых механизмах и налоговой политике, а также слабыми финансовыми возможностями многих предприятий... что приводит к медленному завершению проекта.
Медленно развивающиеся проекты в сфере недвижимости широко распространены
В большинстве из 63 провинций и городов имеются отстающие от графика проекты в сфере недвижимости, однако сегмент элитной недвижимости в основном сосредоточен в крупных провинциях и городах с выгодным географическим положением, потенциалом для развития туризма, транспорта и инфраструктуры.
Ханой — город с наибольшим количеством отстающих проектов в сфере недвижимости. По неполным данным, в настоящее время в Ханое несколько сотен проектов отстают от графика, что эквивалентно площади более 5000 гектаров, неиспользуемой в строительстве, что приводит к огромным потерям.
Некоторые проекты в сфере недвижимости задерживаются на срок до десяти лет, например: городской район Ким Чунг - Ди Трач (теперь переименованный в городской район Хинодэ Роял Парк - PV) в районе Хоай Дык. Или городской район Нам Ан Кхань инвестиционной акционерной компании Song Da Urban and Industrial Park Development Joint Stock Company (Sudico), который когда-то позиционировался как рай для жизни. Однако работы по расчистке участка не завершены, многие виллы и таунхаусы все еще заброшены, что приводит к пустой трате ресурсов. Представитель Sudico по связям с общественностью сказал: из-за недавнего вялого рынка недвижимости многие клиенты, инвестирующие в виллы, только владеют землей, ожидая позитивных изменений на рынке. Это приводит к тому, что некоторые виллы заброшены, в результате чего теряется общая красота проекта.
В Фу Тхо проект курорта с горячей минеральной водой Тхань Туй, инвестируемый компанией Song Thao Company Limited, занимает площадь более 87 гектаров, отстает от графика более чем на 2 десятилетия и имеет множество нарушений... В настоящее время проект заброшен и используется людьми в качестве места для выпаса скота.
Г-н Тран Ван Киен, заместитель председателя народного комитета посёлка Тхань Туй, откровенно заявил: «Проблема проекта горячих источников Тхань Туй теперь кроется в возможностях инвестора. В настоящее время у проекта есть чистая площадка, полная юридическая документация, но он не может быть реализован из-за слабых возможностей инвестора. Наше население также очень нетерпеливо, поскольку у избирателей много мнений, но полномочия по решению этого вопроса принадлежат провинции Фу Тхо».
Проект курорта с горячей минеральной водой Тхань Туй в настоящее время заброшен и используется местными жителями в качестве пастбища для скота.
В провинции Ханам реализуется не менее захватывающий проект в сфере недвижимости: земли, предназначенные для общественных работ и обслуживания, планируется превратить в коммерческое жильё (магазины), а затем оставить их заброшенными. Речь идёт о коммерческом и жилом комплексе компании Thang Loi Thanh Liem Company Limited. На данный момент черновое строительство завершено, некоторые семьи уже купили дома и въехали, многие объекты, запланированные к реализации, ещё не построены, а некоторые проекты демонстрируют признаки обветшалости и заброшенности.
В уведомлении о заключении инспекции № 161/TB-TTCP от 17 января 2023 года Государственной инспекции в отношении проекта комплексного коммерческого центра компании Thang Loi Thanh Liem, провинция Ханам, выделила землю, но не провела аукцион по правам землепользования, что является нарушением статьи 118 Закона о земле 2013 года. Что ещё серьёзнее, этот земельный участок запланирован как земля для общественных работ, услуг и торговли, без жилой функции, что является нарушением статьи 26 Закона о градостроительстве 2009 года и статьи 14 Постановления правительства 37/2010/ND-CP от 7 апреля 2010 года.
Удалить «опухоль»
Районы, где проекты в сфере недвижимости отстают от графика и даже находятся в состоянии застоя на протяжении многих лет: Ханой, Куангнинь, Футо, Хоабинь... Только в Ханое в настоящее время сотни проектов в сфере недвижимости отстают от графика и не реализованы, многие из них получили красный уровень опасности, а несколько проектов были отменены Народным комитетом Ханоя.
Типичным примером является проект элитного жилья Phuong Vien в районе Мэлинь, в который инвестировала компания Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. Земля под проект была выделена в 2008 году, но реализация затягивалась, поэтому Народный комитет Ханоя принял решение № 4058/QD-UBND о рекультивации земель, отменив решение о выделении земли под вышеуказанный проект. Кроме того, существуют проекты: строительной компании Truong Giang Construction Company с проектом строительства садовых вилл; акционерной компании Anh Duong Joint Stock Company с проектом строительства технической инфраструктуры для жилого комплекса Sunny Light; акционерной компании Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company с проектом нового городского района Vinalines... Народный комитет Ханоя принял решение о рекультивации земель.
Виллы и таунхаусы проекта городской зоны Тан Вьет округа Хоай Дык по-прежнему малонаселены.
Относительно проекта курорта с горячими минеральными водами Тхань Туй, инвестируемого компанией Song Thao Company Limited, г-н Ха Минь Дык, заместитель начальника Департамента землепользования Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции Фу Тхо, заявил: «В документе 2308/UBND-KGVX от 21 июня 2022 года Народный комитет провинции Фу Тхо поручил Налоговому департаменту провинции взыскать арендную плату за землю, причитающуюся компании Song Thao Company, и одновременно поручил Департаменту планирования и инвестиций провинции, Народному комитету района Тхань Туй и соответствующим ведомствам рассмотреть и выделить участок площадью около 37 гектаров из общей площади проекта для реализации компанией». Г-н Дык добавил: «В настоящее время инвестор ещё не провёл процедуры утверждения 1/500 детального плана, поэтому нет оснований для измерения и выделения площади в соответствии с указаниями Народного комитета провинции Фу Тхо». 25 марта 2022 года Народный комитет провинции Фу Тхо вынес решение об отзыве Сертификата стимулирования инвестиций вышеуказанного проекта.
Г-н Тран Нху Лонг, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции Куангнинь, сказал: «В ближайшее время провинция Куангнинь продолжит проверять, инспектировать и проверять землепользование проектов, которые отстают от графика, продлевать сроки завершения технической инфраструктуры, решительно регулировать и восстанавливать в соответствии с законом, не допускать повторения ситуации «приостановленного» планирования, «приостановленных» проектов, а также предотвращать и бороться с групповыми интересами, негативом, потерями бюджета, растратой земельных ресурсов, способствуя оздоровлению рынка недвижимости».
Вот несколько типичных проектов, которые были решительно отменены местными властями и обеспечены законом. Тем не менее, многие проекты всё ещё отстают от графика, многократно продлевались, и сорняки, которые так и не были решены, буйно разрослись, но так и не были решены. Например, в Куангнине есть много проектов, таких как: Каосань – новый городской район Хакхань; проект многофункциональной коммерческой и жилой недвижимости «Башня вью» (город Халонг)… которые отстают от графика. Кроме того, многие объекты недвижимости были введены в эксплуатацию, но уровень заполняемости невысок; многие виллы и торговые дома имеют владельцев, но не заселены, демонстрируя признаки износа, что приводит к растрате ресурсов и потере городской красоты.
Г-н Нгуен Хыу Нха, заместитель председателя Народного комитета города Халонг, сказал: «В последнее время город решительно осуществил обзор, отчитался и предложил провинции рассмотреть, урегулировать и отменить десятки проектов, которые отстают от графика и нарушают закон, чтобы избежать ситуации «удержания земли» в течение длительного времени, где растут сорняки, что приводит к пустой трате земельных ресурсов, влияет на экологическую санитарию и городской ландшафт».
В отношении проектов в сфере недвижимости, особенно элитной недвижимости, местным органам власти необходимо принимать строгие меры по проверке и тщательному рассмотрению проектов с серьезными нарушениями, медленным прогрессом, длящимися много лет, а также решительно исключать проекты с плохим планированием, ограниченным финансовым потенциалом и преднамеренно «удерживающими землю» без реализации.
Нам необходимо избавиться от стереотипа о том, что если в этой провинции есть проект элитной недвижимости, то и в нашей провинции должен быть такой же.
Урок 3: Как прожить в особняке за миллион долларов
Люди с низким доходом живут в виллах стоимостью в миллионы долларов, снимают виллы, торговые дома для проживания, открывают продуктовые магазины, продают овощи, пивные бары... занимаются бизнесом, чтобы заработать на жизнь. Это звучит как шутка, но это существует в большинстве городских районов (KDT), которые, как ожидается, будут пригодными для жизни, цивилизованными и современными.
Превращение вилл и торговых домов в… «рынки»
Нетрудно заметить, что многие виллы и торговые дома с широкими фасадами, расположенные рядом с жилыми районами или у подножия многоквартирных домов в Ханое, часто сдаются в аренду для открытия кафе, ресторанов, продуктовых магазинов, точек быстрого питания, магазинов свежих продуктов и т. д. Это не запрещено законом, но непреднамеренно создает обветшалый вид городских районов, которые считаются цивилизованными и современными.
Рядом находятся торговые дома, которые люди арендуют для открытия магазинов, лавок... для ведения бизнеса.
Г-н Нгуен Куанг Труонг, проживающий в районе Хоайдык, арендовал торговый дом в новом городском районе Тан Тай До, районе Дан Фыонг, и рассказал: «Мы с двумя друзьями арендовали торговый дом, чтобы продавать фастфуд, кофе... Сначала мы арендовали его для продажи товаров за 5 миллионов донгов в месяц (арендовали у арендодателя — П.В.). Позже, поскольку мы торговали всю ночь, нам пришлось платить дополнительно 2 миллиона донгов в месяц за ночлег».
«Менеджер по оказанию услуг», специализирующийся на аренде торговых домов, сказал: «Арендаторы в основном рабочие из провинции, они сдают помещения задешево, чтобы открыть точки общепита, продавать овощи, пивные бары... арендная плата не является обязательной, не нужно вносить большой залог, когда владелец забирает помещение, его необходимо вернуть».
Тот факт, что мелкие торговцы сосредоточились на аренде торговых домов для организации бизнеса, превратил это место в стихийный блошиный рынок. Житель многоквартирного дома HHA в районе Тан Тай До рассказал: «Покупать и продавать удобно, но каждое утро и по выходным здесь много покупателей и продавцов, множество автомобилей въезжают и выезжают из города, что потенциально создает проблемы с безопасностью движения. Не говоря уже о том, что магазины сбрасывают сточные воды и мусор... что очень грязно».
Журналисты выехали на места в некоторых городских районах Хоайдык, Зялам, Намтылием, Бактылием, Хоангмай... и обнаружили, что виллы и торговые дома, сдаваемые в аренду владельцами, встречаются повсюду, каждое место имеет свои особенности и разные цены на аренду. Но всех их объединяет одно: они способствуют упадку цивилизованных и современных городов.
В провинциях и городах Хайфон, Футо, Ханам, Хынгйен, Тханьхоа и других ситуация не слишком оптимистична. Несмотря на сокращение числа арендаторов и снижение цен, жильё всё ещё очень грязное. Заброшенные дома заросли травой и демонстрируют признаки обветшалости.
Множество «нет» в вилле за миллион долларов
В качестве человека, временно арендующего виллу, мы вместе с госпожой Нгуен Тхи Бич отправились на экскурсию по городскому округу Нам Ан Кхань района Хоай Дык города Ханоя. Здесь мы увидели несколько вилл и торговых домов, где жили люди. Хотя внешняя отделка виллы ещё не была завершена, двери были временно обшиты пластиковыми панелями, некоторые двери были сделаны из тонкого гофрированного железа... внутри одежда была развешана как попало, рабочие временно соорудили спальные места из деревянных досок, в некоторых местах прямо на бетонном полу были разложены циновки, кухня была оборудована временно, и, что более важно, здесь не было нормального туалета.
Г-жа Бич спросила: «На сколько человек вы планируете арендовать виллу? Если гостей много, арендуйте всю виллу целиком. Площадь — от 200 до 300 м², цена — всего 6–8 миллионов донгов в месяц. Вы можете выбрать, сколько человек хотите разместить. Если вы согласны, сообщите мне, и я позвоню владельцу».
Большинство рабочих приезжают из Нгеана, Тханьхоа, Намдиня, Виньфука, Туенкуанга... они живут в виллах, торговых домах, днем работают уборщиками, строителями, механиками... ночью они собираются вместе на вилле стоимостью в миллион долларов, но им «не хватает» всего: нет электричества, нет чистой воды, туалеты не работают...
Временная жизнь на вилле стоимостью в миллион долларов фрилансера — фото Нгок Ву
Ле Кхак Нам (из Тханьхоа) сейчас временно живёт на вилле в районе Хоангмай. Он рассказал: «Я бросил школу в девятом классе и пошёл работать строителем к соседу. Теперь я строитель. Если бы не всеобщая поддержка и руководство, не знаю, где бы я сейчас был».
Сейчас у студентов летние каникулы, и родители многих детей привозят в Ханой, и они впервые отдыхают на вилле стоимостью в миллион долларов вместе с родителями. Г-жа Ле Тхи Хай (из Нгеана) сказала: «У моей дочери летние каникулы, она сказала, что скучает по родителям, поэтому я вернулась, чтобы отвезти её поиграть. Кондиционера нет, иногда бывает так жарко, что я не могу спать до поздней ночи. Мне жаль ребёнка, но другого выхода нет. Я планирую оставить ребёнка на 1-2 недели, а потом забрать его обратно в деревню к бабушке и дедушке».
Г-жа Хоанг Тхи Си, главный шеф-повар, которая готовит для более чем 30 сотрудников, сказала: «Сейчас в пансионе стало гораздо веселее. У нас пятеро детей, которых радушно принимают родители. Днём я готовлю и одновременно выполняю обязанности няни. Хорошо, что они родом из разных городов, но они играют вместе очень дружно и уступают друг другу».
В некоторых городских районах Хоабинь, Ханам, Куангнинь... здесь малообеспеченные рабочие временно живут в виллах,
Торговые дома всё ещё существуют, хотя и в небольшом количестве. Когда мы обратились к ним как журналисты, они отказались отвечать, а в некоторых случаях настойчиво просили не разглашать информацию и не фотографировать… опасаясь, что арендодатель или инвестор перестанет сдавать их в аренду.
(Примечание: имена в этой статье были изменены в целях защиты конфиденциальности.)
Урок 4: Совершенствование институтов, придание элитной недвижимости ее истинной ценности
Девелоперам и инвесторам проектов в сфере недвижимости необходимо пожертвовать небольшими краткосрочными выгодами ради долгосрочной, провести проактивную реструктуризацию бизнеса, сосредоточиться на основных проектах, сократить задолженность, эффективно контролировать корпоративные облигации и ограничить чрезмерную зависимость от кредитных организаций. Что касается органов управления, государству необходимо как можно скорее завершить формирование четкой правовой системы от центрального до местного уровня и четко разделить управленческие полномочия, избегая дублирования и отсутствия согласованности, существующих в настоящее время.
Пожертвуйте малыми выгодами
Для бизнеса выгода всегда на первом месте, и жертвовать краткосрочными выгодами ради общей долгосрочной выгоды — действительно крайне сложный выбор. Однако для компании, специализирующейся на элитной недвижимости, необходимы смелость, дальновидность и определённое понимание, чтобы признать необходимость отказаться от убыточных или низкорентабельных проектов, одновременно реструктурируя бизнес, сокращая задолженность, концентрируясь на основном бизнесе, ключевых проектах... это мудрое решение.
Г-н Динь Ван Нги, председатель совета директоров и генеральный директор акционерного общества «VinaPol», компании с многолетним опытом развития проектов в сфере недвижимости, откровенно заявил: «Предприятиям сферы недвижимости следует воспользоваться этим временем, чтобы оглянуться назад, провести реструктуризацию, сократить задолженность, снизить зависимость от кредитных организаций, смело отказываться от высокорисковых проектов, не инвестировать разрозненно и фрагментарно. Следует избегать погони за количеством и поспешным развитием, поскольку, столкнувшись с трудностями, будет поздно отступать».
Для «богов», помимо наличия денег, необходимо тщательно изучить юридические аспекты объекта недвижимости, в который вы собираетесь инвестировать или приобрести для долгосрочного проживания. Это несложно, но требует от инвесторов серьёзного отношения, чтобы избежать «закрытия сарая после того, как корова потерялась». Фактически, в настоящее время существует множество элитных проектов недвижимости, которые, хотя и построены и даже готовы к заселению, ещё не завершены юридические процедуры и не синхронизирована инфраструктура. Это приводит к тому, что виллы и торговые дома имеют владельцев, но в них никто не живёт, остаются заброшенными, заросшими травой и пустыми.
Отечественным компаниям в сфере недвижимости приходится затягивать пояса, сокращать задолженность, снижать зависимость от кредитных организаций и смело отказываться от высокорискованных проектов, а не инвестировать разрозненно и фрагментарно - Иллюстративное фото.
Местные органы власти также должны тщательно выбирать инвесторов с хорошей репутацией и высоким финансовым потенциалом, не следовать трендам и избегать идеи массового развития элитной недвижимости, не уделяя должного внимания планированию. Это ошибочный подход, который может привести к многочисленным последствиям в будущем. Кроме того, местным органам власти необходимо усилить контроль и надзор, открыто обращаться с инвесторами, нарушающими правила, задерживающими реализацию проектов и даже отзывающими их, не допускать отказа от проектов, что приводит к растрате ресурсов, в то время как государство теряет налоговые поступления и сборы.
Нужна «рука » государства
Фактически, рынок недвижимости в целом, и элитная недвижимость в частности, уже давно характеризуется «свободными» ценами, при этом налоги и сборы в этом секторе по-прежнему низкие, несоразмерные темпам развития рынка, что приводит к безудержной спекуляции и росту цен, затрудняя доступ к жилью для людей, действительно нуждающихся в нём. Не говоря уже о разнице в ценах на недвижимость в городской и сельской местности, даже в таких крупных городах, как Ханой, Хайфон, Хошимин и др., существуют явные различия. Поэтому многие эксперты по недвижимости считают, что государству необходимо непосредственно участвовать в регулировании рынка недвижимости, поскольку в настоящее время у него достаточно правовых инструментов для его контроля.
По мнению многих экспертов, рынок элитной недвижимости перегружен, что приводит к дисбалансу спроса и предложения, что, в свою очередь, снижает темпы роста многих других отраслей. Поэтому необходимо немедленно разблокировать рынок недвижимости, тем самым увеличив приток средств из страны и из-за рубежа в недвижимость, а купля-продажа, слияние предприятий и проектов в сфере недвижимости будут осуществляться по рыночным законам... тем самым способствуя экономическому росту и создавая переливной эффект для развития всех других отраслей.
«
В резолюции Центрального комитета 18-NQ/TW от 16 июня 2022 года указано: «Продолжать внедрять инновации и совершенствовать институты и политику, повышать эффективность и результативность управления и использования земель, создавать импульс для превращения нашей страны в развитую страну с высоким уровнем дохода», что, как ожидается, окажет сильное влияние на многие аспекты вьетнамского рынка недвижимости в ближайшее время.
С другой стороны, хотя административные процедуры для предприятий, реализующих земельные проекты, и урегулированы, они по-прежнему запутанны и длительны.
Этот порочный круг повторяется снова и снова, от проекта к проекту, от предприятия к предприятию, из года в год... поэтому и существует поговорка «страх отсутствия достаточной правовой базы» или «ожидание указаний от начальства», из-за чего инвестиционные проекты стопорятся, не могут быть реализованы, а социальные ресурсы используются неэффективно.
Что касается поддержки инвестиционного капитала, компания (имя не разглашается), специализирующаяся на развитии проектов в сфере недвижимости, заявила: «В настоящее время кредитные организации очень успешно работают над отсрочкой и продлением срока погашения задолженности для предприятий: правительство распорядилось «освободить кредитные возможности» для предприятий, занимающихся недвижимостью, но, на мой взгляд, это должно сопровождаться разблокировкой облигаций для предприятий. В настоящее время нам очень сложно получить банковские кредиты. Страх распространился повсюду и грозит превратиться в «социальную болезнь».
Многие эксперты в сфере недвижимости считают, что государству необходимо непосредственно участвовать в регулировании рынка недвижимости, поскольку в настоящее время у государства достаточно правовых инструментов для его контроля.
Завершение институтов и политики по управлению земельными ресурсами и использования в синхронном и последовательном использовании с институтами развития социалистической рыночной экономики разблокирует земельные ресурсы, помогая государству управлять, эксплуатировать и использовать землю для обеспечения наиболее экономичного, устойчивого и эффективного использования земли. Для этого завершение поправок к земельному законодательству, закону о жилищном строительстве, деловом законодательстве по недвижимости и т. Д. Должно обеспечить синхронизацию и единство, что является срочным требованием. Кроме того, необходимо совершенствовать организацию государственного управления земельными ресурсами, обеспечивая оптимизацию и единство, устранение посредников, содействие децентрализации и делегированию власти, сопровождаемой механизмом проверки, надзора и контроля власти.
Делегат Dang Bich Ngoc - Делегирование Национальной ассамблеи провинции Хоа Бин
Необходимо решить проблему приостановленных и отсроченных проектов
Проект Закона о земле (внесенном в форму), представленного на эту 5 -ю сессию, основан на синтезе после широкой публичной консультации. Лично я очень ценю усилия Министерства природных ресурсов и окружающей среды по синтезированию и сбору мнений от избирателей и людей по всей стране, основываясь на проверке, оценке и корректировке законодательства о земле (справках), представленных на 15 -м национальном собрании на этой 5 -й сессии.
Проект закона должен решить проблему приостановленных и отсроченных проектов. Например, в настоящее время во многих провинциях и городах многие проекты были предоставлены инвестиционными лицензиями, но из -за многих объективных факторов они медленно выполняются, или только несколько процедурных шагов выполняются, тогда они не осуществляются в течение 5 лет, даже 10 лет, что приводит к тратовой траве земельных ресурсов и разочарования для людей.
Я надеюсь, что проект закона о земле (справках) на этот раз должен иметь строгие и конкретные правила, чтобы помочь местам решить этот вопрос принципиально и тщательно. Потому что в прошлом многие проекты были приостановлены или отложены, но при проверке и проверке инвесторы все еще имели причины: частично реализованы или из -за объективных условий.
Адвокат Нгуен Хонг Бах - директор юридической фирмы Hong Bach and Associates
Будьте осторожны, инвестируя деньги
В настоящее время в текущей экономической ситуации инвестиции в недвижимость по -прежнему являются безопасным местом для инвесторов. Поэтому проекты по недвижимости привлекают много внимания. Таким образом, тщательно изучение проектов по недвижимости, особенно высококлассных недвижимости, чрезвычайно необходимо и значимо для инвесторов.
Тем не менее, инвесторы в недвижимость должны быть осторожны, когда «откладывают деньги». Во -первых, они должны тщательно изучить законность, бренд и репутацию инвестора. Во -вторых, они должны знать прогресс проекта, поэтому покупатели должны контролировать и обновлять прогресс в строительстве проекта, чтобы избежать рисков, которые могут повлиять на их права и интересы. В -третьих, законность документов, таких как: Лицензия на инвестиции в проект, лицензия на строительство ... Покупатели должны обратить внимание на вышеуказанные документы, потому что, когда будет спор, это будет легче справиться с этими правами. В -четвертых, содержание условий контракта и других расходов. Инвесторы проекта недвижимости должны прочитать и тщательно понимать условия соглашения, указанные в договоре, прежде чем подписать контракт и принимать решение «отложить деньги».
Г -жа До Ту Ханг - старший директор, отдел исследований и консалтинга, Savills Hanoi
Обратите внимание на законность проекта
Поставка продается непосредственно от инвесторов в текущих проектах в высококлассном сегменте, очень ограничен, можно сказать, что новые проекты по недвижимости, которые только начали строительство, можно рассчитывать на пальцы, отчасти из-за влияния мирового финансового кризиса, отчасти из-за того, что многие проекты не будут завершены или с трудом завершают юридические процедуры, чтобы начать строительство ... это основные причины, по которым предложение высокого уровня недвижимости в ближайшее время будет ограничен.
Тем не менее, инвесторы должны вооружить себя самой четкой информацией о проекте, и в то же время должны быть конкретные обязательства, связывающие многие стороны вместе. Кроме того, правовая база должна быть всеобъемлющей, полной, четкой и предоставлять подробные инструкции ... чтобы помочь очистить инвесторов и содействовать устойчивому развитию рынка, избежать создания многих колебаний цен, при этом обеспечивая при этом преимущества для штата.
Комментарий (0)