 |
| Последние новости о недвижимости: предложение новых квартир на рынке Ханоя значительно сократилось. (Источник: газета XD) |
Потребление улучшается, но динамика восстановления остается слабой
В последнем отчете VNDIRECT по сектору жилой недвижимости говорится, что рыночные настроения являются осторожными из-за высоких процентных ставок, которые не слишком привлекательны для покупателей жилья и застройщиков, а также из-за сохраняющихся узких мест в политике и того, что большая часть нового предложения поступает из элитного сегмента.
По данным CBRE, количество проданных квартир в Хошимине в первой половине 2023 года снизилось на 78% в годовом исчислении (г/г) и на 69% по сравнению со второй половиной 2022 года, составив около 2300 единиц, на фоне снижения предложения на 72% в годовом исчислении и снижения на 2% по сравнению со второй половиной 2022 года (около 4100 единиц). Уровень поглощения в первой половине 2023 года составил всего 59% (-11 процентных пунктов г/г/-133 процентных пункта по сравнению со второй половиной 2022 года). Уровень поглощения квартир в Хошимине значительно снизился, поскольку из более чем 4100 единиц, предлагаемых на рынке, более 70% пришлось на сегмент элитных квартир.
Средняя первичная цена квартир в Хошимине во втором квартале 2023 года впервые с 2018 года снизилась (на 4,8% в годовом исчислении). В сегментах элитного жилья и недвижимости класса люкс во втором квартале 2023 года наблюдалось снижение на 4–6% в годовом исчислении, в то время как в других сегментах наблюдался рост на 2–4% в годовом исчислении. Вторичная цена земельных участков во втором квартале 2023 года осталась неизменной по сравнению с предыдущим кварталом.
В первой половине 2023 года на рынке квартир Ханоя наблюдалось существенное снижение нового предложения (-52% в годовом исчислении/-41% в годовом исчислении до 3900 единиц — самый низкий показатель за 5 лет), а потребление также снизилось (-63% в годовом исчислении/-27% в годовом исчислении до 4000 единиц). Уровень поглощения в первой половине 2023 года оставался высоким и составил 109% (+22 процентных пункта в годовом исчислении ко второй половине 2022 года).
Цены на первичные квартиры в Ханое во втором квартале 2023 года остались на уровне предыдущего квартала во всех сегментах, за исключением среднего сегмента (+10% кв/кв/15% г/г). При этом средние цены на вторичные квартиры и земельные участки, и квартиры выросли на 8% кв/кв.
Эксперты VNDIRECT отметили, что позитивные сигналы от компаний, занимающихся недвижимостью, которые заранее активно выкупают корпоративные облигации на сумму 12 561 млрд донгов, способствовали снижению стоимости облигаций со сроком погашения во второй половине 2023 и 2024 годов на 12% и 10% соответственно по сравнению с периодом до выкупа, тем самым снижая давление на сроки погашения облигаций, хотя давление остается высоким, особенно для компаний, занимающихся недвижимостью, которые сталкиваются с трудностями в области денежного потока.
Эксперты VNDIRECT за первые 6 месяцев 2023 года установили, что риск неплатежеспособности предприятий сферы недвижимости несколько снизился в связи с тем, что предприятия продлили срок погашения облигаций и увеличили объем банковской задолженности в соответствии с Указом № 08/2023/ND-CP и Постановлением № 33/2023/NQ-CP.
Что касается перспектив рынка жилой недвижимости, эксперты VNDIRECT полагают, что в следующем году он останется вялым, а восстановление станет более очевидным со второй половины 2024 года, когда денежно-кредитная политика будет смягчена. На предыдущем этапе рынок находился в состоянии переизбытка предложения и очень высокой инфляции, в то время как в настоящее время предложение проектов крайне ограничено, а спрос по-прежнему высок. Поэтому эксперты VNDIRECT полагают, что текущий рынок будет восстанавливаться быстрее.
Виллы стоимостью в десятки миллиардов донгов выставлены на продажу
Согласно народным поверьям, седьмой лунный месяц часто считается неудачным для важных дел, включая покупку дома или инвестирование в недвижимость. Тем не менее, продажи недвижимости в этот месяц всё ещё оживлённы, и многие виллы и таунхаусы стоят десятки миллиардов донгов.
Опрос, проведённый на одном из каналов рынка недвижимости, показывает, что десятки вилл в районе Чипутра в Ханое выставлены на продажу по цене от 44 до 96 миллиардов донгов в зависимости от площади и местоположения. В частности, вилла площадью 600 м² с фасадом более 80 м² выставлена на продажу за 210 миллиардов донгов.
Аналогично, ещё одна вилла в районе Чипутра площадью 300 м², с фасадом 12 м и высококачественной отделкой, импортированной из Европы, выставлена на продажу за 96 миллиардов донгов, что эквивалентно почти 300 миллионам донгов за м². Или вилла площадью 240 м², построенная на участке площадью 97 м², трёхэтажная, с окружающим садом, двумя просторными фасадами и широкой дорогой перед домом, на которой можно припарковать много автомобилей... выставлена на продажу за 72 миллиарда донгов.
Согласно опросу, таунхаусы и виллы во многих городских проектах на западе Ханоя также массово продаются, что позволяет сократить значительные убытки.
Например, таунхаус в городском районе Нам Ан Кхань Судико площадью 279 квадратных метров, в 3,5 этажа, с грубой постройкой и завершенной внешней отделкой... продается с убытком за 14 миллиардов донгов, что эквивалентно 50 миллионам донгов за квадратный метр.
В конце прошлого года этот таунхаус был выставлен на продажу за 17–18 млрд донгов. Кроме того, средняя цена недвижимости в этом районе колеблется от 80 до 120 млн донгов за м².
По данным опроса, проведенного в восточной части Ханоя, многие виллы стоимостью от 10 до десятков миллиардов донгов также продаются с убытком.
В частности, на рынке недвижимости часто появляется информация о продаже вилл и таунхаусов с убытком в городском проекте Vinhomes Ocean Park 2 (Ванзянг, Хынгйен ). Эти объекты недвижимости продаются с убытком в размере 15–30% от цены, указанной в договоре купли-продажи с инвестором.
Фактически, отчёты многих исследовательских агентств рынка недвижимости за последнее время показывают, что из-за слабых рыночных настроений и сложностей с оплатой, активность сделок на рынке вилл и таунхаусов в первом и втором кварталах практически замерла. Кроме того, некоторые крупные проекты временно приостановили торги.
Примечательно, что в некоторых проектах было зафиксировано множество случаев возврата или возврата депозитов из-за того, что банки ужесточили условия кредитования недвижимости, что сделало невозможным для покупателей погашение кредитов. Многие инвесторы, использовавшие кредитное плечо сверх своей платежеспособности, были вынуждены сократить убытки после окончания срока действия программы льготных процентных ставок.
Г-н Нгуен Тхе Дьеп, вице-президент Hanoi Real Estate Club, отметил, что существует множество причин, по которым владельцы таунхаусов и вилл в настоящее время вынуждены продавать недвижимость или продавать её с убытком. Одна из них — стремление многих инвесторов вывести капитал и сменить направление инвестиций. Другая причина — использование инвесторами значительного финансового рычага, и, когда они не могут его контролировать, им приходится массово продавать недвижимость.
Издание правил по управлению и использованию фонда вилл в Далате
Народный комитет провинции Ламдонг только что издал Решение № 53/2023/QD-UBND об управлении и использовании государственных фондов вилл в городе Далат.
Согласно классификации Народного комитета провинции Ламдонг, в городе Далат имеется 166 вилл, разделенных на три группы, в том числе: Виллы первой группы — это виллы, имеющие типичные ценности с точки зрения архитектурного искусства, ландшафта и историко-культурной ценности (3 виллы); Виллы второй группы — это виллы, которые не относятся к первой группе, но имеют архитектурное искусство, ландшафт, историческую и культурную ценность (включая 69 вилл); Виллы третьей группы — это виллы, которые не относятся к первой и второй группам вилл (включая 94 виллы).
Из 166 государственных вилл 30 были снесены, 25 были отремонтированы, модернизированы и перемежались постройками для удовлетворения нужд агентств, которым поручены виллы, или частных лиц и предприятий, арендующих виллы.
Постановление об утверждении правил управления и использования государственного фонда вилл в этом районе состоит из 16 статей, 3 глав, включающих общие положения, специальные положения и организацию реализации.
Провинциальный народный комитет поручил Департаменту строительства взять на себя ведущую роль и координировать работу с соответствующими ведомствами по рассмотрению, корректировке и определению списка вилл в соответствии с нормативными актами; а также руководить реализацией этих нормативных актов, чтобы организации и частные лица знали и соблюдали их.
В то же время необходимо тесно взаимодействовать с соответствующими агентствами, чтобы публично публиковать список классифицированных вилл, а также регулярно проверять и требовать соблюдения этого правила.
Провинциальный народный комитет поручает Департаменту природных ресурсов и окружающей среды, Департаменту культуры, спорта и туризма, Департаменту финансов, Департаменту планирования и инвестиций, Народному комитету города Далат и Центру управления жилищным фондом города Далат, в зависимости от их функций и задач, взять на себя ведущую роль и координировать работу с соответствующими департаментами и подразделениями для руководства реализацией процедур по выделению земли, аренде земли, возврату земли, а также проверять и проверять управление землей вилл в соответствии с нормативными актами.
 |
| Дворец губернатора больше не входит в список вилл группы 1. (Источник: BXD) |
В то же время рассмотреть фонд вилл, находящихся в государственной собственности, с целью создания научного досье, которое позволит давать рекомендации и вносить предложения в Провинциальный народный комитет по признанию виллы реликвией, имеющей характерные историко-культурные и архитектурные ценности; провести исследование и внести предложения по распределению средств на управление, содержание, реконструкцию и восстановление вилл в соответствии с нормативными актами.
Регулярно проверять и контролировать ход инвестиций в виллы; консультировать по вопросам отзыва инвестиционных политик, прекращения инвестиционной деятельности, отзыва свидетельств о регистрации инвестиций (если таковые имеются) за нарушения инвестиционного законодательства...
Заметки для тех, кто впервые покупает квартиру
Купля-продажа квартир — это дорогостоящая сделка. Поиск квартиры, отвечающей требованиям безопасности, удобства и финансовой составляющей, — непростая задача для многих молодых семей. Без опыта и знаний покупка юридически незаконченной квартиры может привести к финансовому кризису...
Финансовые соображения
Вопрос о том, сколько денег нужно иметь для покупки квартиры, по-прежнему актуален для общественности, поскольку спрос на жильё по-прежнему очень высок. Практически каждый сталкивается с проблемой нехватки средств на покупку дома, но в настоящее время многие банки готовы предоставить кредит в размере до 70% от стоимости квартиры.
Однако, по мнению многих экспертов, покупать дом следует только при благоприятном финансовом положении. Чем больше сумма кредита, тем выше обязательства по выплате основного долга и процентов. Поэтому покупателям также следует учитывать подходящий коэффициент кредитования.
Юридическая проверка проекта
Покупка квартиры требует относительно больших денег. Молодые пары часто не имеют финансовой стабильности, поэтому им следует тщательно проверять документы, чтобы не стать жертвой мошенничества и не потерять деньги.
В настоящее время на рынке недвижимости наблюдается множество случаев реализации проектов квартир и таунхаусов, в которых, несмотря на то, что люди живут в них уже десятилетиями, им до сих пор не выданы красные книги или не подписаны договоры купли-продажи... Эти случаи создают огромные правовые риски и выгоды для покупателей жилья.
Кроме того, есть много случаев, когда клиенты внесли депозит и оплатили 50–70 % от стоимости покупки дома, но проект отстает от графика и не был сдан клиентам к установленному сроку.
Выберите надежного инвестора
Ещё один важный момент при покупке квартиры, который нельзя игнорировать, — это репутация и надёжность инвестора. Ведь именно инвестор, а также подрядчик и строительная организация напрямую влияют на законность, качество дома и ход строительства всего проекта.
Рассмотрите внутренние и внешние объекты
Причина, по которой люди выбирают жить в квартире, заключается в возможности пользоваться прилегающей к ней внешней инфраструктурой, такой как парки, бассейны, торговые площади и т. д.
Поэтому вам следует отдать предпочтение квартирам, соответствующим этим условиям. Если ваш бюджет не позволяет, рассмотрите квартиры, которые отвечают только потребностям проживания и не имеют внешних удобств.
Система безопасности квартиры
Система безопасности — один из самых частых вопросов при покупке квартиры, поскольку она напрямую влияет на здоровье, жизнь и качество жизни каждого члена семьи.
Необходимо проверить, обеспечена ли система противопожарной защиты многоквартирного дома гарантией и регулярно ли она обслуживается. Осуществляют ли управляющая компания и служба безопасности строгий контроль и эксплуатацию многоквартирного дома. В частности, обеспечивается ли быстрое реагирование на чрезвычайные ситуации.
Комиссии за управление и сопутствующие расходы
Расходы на управление и сопутствующие расходы, такие как сборы за вывоз мусора, плата за парковку, плата за общую уборку и т. д. считаются удовлетворительными по качеству и соответствуют общему уровню по сравнению с квартирами того же ценового диапазона в том же районе.
Источник
![[Морские новости] Более 80% мировых контейнерных перевозок находится в руках MSC и крупных судоходных альянсов.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/16/6b4d586c984b4cbf8c5680352b9eaeb0)
Комментарий (0)