Это не квартиры, это сегмент «зарабатывания денег»; обрисовывая портрет и психологию арендаторов, Ханой рассматривает более 700 проектов

Стоит ли инвестировать в квартиры или землю? Арендаторы предпочитают сегмент до 10 миллионов донгов в месяц. Рассматривается более 700 проектов в Ханое , заключения инспекций, проверки, последующие проверки... вот последние новости рынка недвижимости.

Недвижимость: Земля по-прежнему остаётся объектом инвестиций, которому уделяется большое внимание, несмотря на то, что предложение этого продукта в ближайшем будущем будет ограничено из-за правил, ограничивающих раздел и продажу земли. (Фото: Дуонг Там)

Стоит ли инвестировать в квартиры или землю?

Понимая, что «покупка земли никогда не бывает убыточной» – цены на неё со временем только растут, – многие планируют инвестировать в участок земли в провинции на окраине Ханоя. Но некоторые также рассчитывают, что смогут купить квартиру и сдавать её ежемесячно.

Г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор акционерной компании SGO Homes Real Estate Investment and Development, проанализировал, что в Ханое, если инвестировать в арендуемые квартиры, спрос на аренду высок, и арендовать их легко. Однако в настоящее время инвестиции в квартиры уже неэффективны с точки зрения капитальных затрат.

Г-н Чунг объяснил это тем, что цены на квартиры приближаются к пику, поэтому шансы на прирост капитала невелики. С ростом цен на квартиры арендная плата становится менее привлекательной. Фактически, доходность от сдачи квартир в аренду в Ханое колеблется всего в районе 3–4%.

Таким образом, по словам г-на Чунга, земля по-прежнему остаётся одним из наиболее востребованных направлений инвестиций, несмотря на то, что предложение этого продукта в будущем будет ограничено из-за нормативных ограничений на раздел и продажу земли. Более того, земля — это инвестиционный сегмент с широким диапазоном возможностей, подходящий для многих людей.

«В условиях быстрой урбанизации спрос на недвижимость в близлежащих районах будет высоким, поэтому инвестиции в прирост капитала за счёт покупки земли по-прежнему выгодны и безопасны. Имея 3-4 миллиарда донгов, можно инвестировать в землю вокруг Ханоя, в экономические зоны, связанные с промышленными парками, такими как Бакнинь, Бакзянг или Хынгйен, Хайзыонг, Хайфон, Куангнинь... Эти районы сейчас привлекают внимание многих инвесторов», — предположил г-н Чунг.

Однако генеральный директор SGO Homes также отметил, что при покупке земли инвесторам необходимо обращать внимание на проекты, соответствующие юридическим условиям, как минимум, имеющие договор купли-продажи или красную книгу. При этом необходимо учитывать возможности инвестора, выбирать локации, отвечающие потребностям и привлекательные для будущего проживания.

Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор EZ Property, отметил, что в настоящее время инвестиции в квартиры или земельные участки в крупных городах, таких как Ханой или Хошимин, не являются ни привлекательными, ни эффективными. Причина в том, что цены «закрепились» на высоком уровне, а ликвидность снижается.

«Цены на квартиры недоступны многим желающим. Если раньше можно было купить квартиру за 2,5–3 миллиарда донгов, то теперь её можно купить за 4–5 миллиардов донгов. Стоимость квартир для инвестиций выросла вдвое, в то время как стоимость аренды не сильно выросла, поэтому эффективность инвестиций снизилась. Вместе с квартирами выросли и цены на землю. Дом в переулке площадью 30 квадратных метров, построенный в 3–4 этажа, раньше стоил 3 миллиарда донгов, а теперь — 5–7 миллиардов донгов, в зависимости от местоположения», — сказал г-н Тоан.

Он добавил, что многие инвесторы стремятся переместить капитал из крупных городов, таких как Ханой и Хошимин, в другие регионы, такие как Хайфон, Биньзыонг, Донгнай, Ба Риа - Вунгтау ...

Арендаторы выбирают ценовой сегмент до 10 миллионов донгов в месяц

Говоря о профиле и психологии арендаторов недвижимости, директор по маркетингу Batdongsan.com.vn Ле Бао Лонг подчеркнул, что потребность в аренде обусловлена в первую очередь желанием сэкономить во всех группах населения. По словам г-на Лонга, 73% респондентов хотели бы арендовать жилье менее чем за 10 миллионов донгов, однако предложение в этом сегменте также сокращается.

В частности, 41% респондентов опроса Batdongsan.com.vn хотели снять дом за 5–7 миллионов донгов, однако количество объявлений о сдаче в аренду недвижимости в этом ценовом диапазоне на Batdongsan.com.vn (в некоторой степени отражающее предложение на рынке) в 2024 году достигло лишь 19%.

Данные показывают, что цены на аренду недвижимости выросли пропорционально росту цен на рынке купли-продажи, особенно в Ханое. Примечательно, что 52% участников опроса, проживающих в Ханое, заявили, что готовы тратить на аренду от 31 до 40% своего дохода.

Кроме того, в связи с тем, что средняя запрашиваемая арендная плата в Ханое достигла 19 миллионов донгов в месяц, что на 14 миллионов донгов в месяц больше, чем в Хошимине в четвертом квартале 2024 года, арендаторы в Ханое склонны идти на компромиссы в вопросах удобств и местоположения, чтобы сократить расходы. Они готовы арендовать жилье с меньшим количеством удобств, дальше от центра, жилье более низкого качества, переехать в квартиру меньшей площади или арендовать жилье с другими людьми, чтобы снизить расходы на аренду.

Г-н Ле Бао Лонг рекомендует арендаторам обратить внимание на некоторые вещи, в том числе четко определить свои потребности в отношении местоположения, площади, удобств, сравнить цены в одном районе для ведения переговоров, проверить договор, статус аренды и условия оплаты, чтобы процесс аренды прошел гладко.

Более 700 проектов в Ханое были рассмотрены, заключены на инспекцию, экспертизу и последующую инспекцию.

Народный комитет Ханоя выявил 712 внебюджетных капитальных проектов с использованием земельных участков, реализация которых отстает от графика, и выпустил план по их решению и урегулированию в соответствии с Постановлением № 04/NQ-HDND от 8 апреля 2022 года Народного совета Ханоя о мерах по ускорению инвестиционного процесса, уделив особое внимание решению внебюджетных капитальных проектов с использованием земельных участков, реализация которых отстает от графика в Ханое.

К ноябрю 2024 года 706 проектов (99,2%) общей площадью 11 352 га были рассмотрены, завершены осмотром, экспертизой, повторным осмотром и направлены на реализацию. Об этом говорится в докладе городского народного комитета городскому народному совету на 20-й сессии.

Во исполнение радикального указания городского комитета партии и постановления городского народного совета № 04/NQ-HDND от 8 апреля 2022 года, городской руководящий комитет, партийный комитет городского народного комитета и председатель городского народного комитета регулярно контролируют, призывают, направляют и ставят задачи городским управлениям, филиалам, народным комитетам районов, поселков и городов, чтобы сосредоточиться на организации синхронной реализации мер, особенно на работе по рассмотрению, проверке, проверке и последующей проверке, своевременному выявлению случаев задержек и нарушений закона об инвестициях в землю, анализу и выяснению причин, предложению мер по устранению препятствий и трудностей, а также соответствующих вариантов решения.

В частности, город создал условия для инвесторов, чтобы они имели разумные решения и время для решения проблем, скорейшего ввода земель в эксплуатацию, предотвращения расточительства и содействия предотвращению нарушений законодательства о землепользовании и землепользовании. Многие проекты, реализуемые в рамках расширения, ликвидировали нарушения, использовали земли по целевому назначению, заблаговременно завершили инвестиционные процедуры, сосредоточили ресурсы, преодолели трудности, завершили инвестиционные проекты, ввели земли в эксплуатацию, уплатили в государственный бюджет плату за пользование землей и арендную плату за землю в соответствии с установленными правилами.

Случаи преднамеренного затягивания сроков и постоянных нарушений будут строго пресекаться в соответствии с положениями закона. Председатель городского народного комитета, глава руководящего комитета под председательством заместителей председателя городского народного комитета, директоров городских отделов и отделений, секретарей и председателей районных, городских народных комитетов периодически встречаются для заслушивания отчетов о ситуации, результатах и руководства ходом реализации каждого проекта (заслушивания письменных отчетов и просмотра конкретных изображений текущей ситуации); просят отделы, отделения, районные, городские народные комитеты активно и целенаправленно руководить и устранять препятствия и трудности, помогая инвесторам преодолевать их; активно рассматривать, проверять и строго пресекать нарушения в соответствии с положениями закона.

Таким образом, из 712 внебюджетных капитальных проектов, по которым землепользование было выявлено как отстающее от графика, Городской народный комитет распорядился о рассмотрении и урегулировании 706 проектов (что составляет 99,2%) общей площадью 11 352 га. Остальные 6 проектов (что составляет 0,8%) общей площадью 81,6 га, по которым были приняты политические решения, но земля не была выделена или арендована государством, находятся на рассмотрении Департамента планирования и инвестиций, который предлагает конкретные планы рассмотрения.

Ханой одобрил план строительства ипподрома стоимостью более 400 миллионов долларов США

Народный комитет Ханоя только что издал Решение № 6396, утверждающее план городского подразделения района Шокшон 3, масштаб 1/2000 в коммунах Фулинь, Тьензыок, Танминь, Сюаньзянг, Дыкхоа, Донгсуан, Кимлу и город Сокшон (район Шокшон).

Соответственно, площадь градостроительного исследования зоны 3 района Соцон составляет около 1424 га. Ожидаемая численность населения к 2030 году составит около 46 210 человек.

Граница исследования: на севере она граничит с запланированным маршрутом к храму Сок; на юге она граничит с трассой 18, новым запланированным маршрутом; на западе она граничит с защитным коридором и национальной железной дорогой Ханой — Тхай Нгуен; на востоке она граничит с городской планировочной дорогой шириной 40 м.

Территория разделена на 2 зоны планирования (зоны III.1 и III.2) с 16 блоками планирования для управления застройкой и путями движения.

В частности, территория III.1 имеет площадь 246,5 га и включает в себя два планировочных квартала, представляющих собой зоны экологического городского развития с увеличением площади озеленения и водных поверхностей. При этом планировочный квартал III.1-1 определен как региональный спортивно-развлекательный центр (ипподром).

Планировочный квартал III.1-2 определен как новая зона жилищной застройки с полной системой социальной инфраструктуры, а также развивающимися торговыми и сервисными функциями, дополняющими зону ипподрома в частности и всю зону в целом.

Зона III.2 площадью около 1170 гектаров, включающая 14 планировочных блоков, представляет собой территорию, ориентированную на развитие функций концентрированного медицинского, культурного и образовательного комплекса, городских общественных служб, формирование мультимодального транспортного центра, развитие коммерческих сервисных зон, офисов, гостиниц и т. д., связанных с районом станции Дафук, развитие систем социальной инфраструктуры, расширение новых жилых земельных фондов вокруг существующих деревень, завершение строительства независимых жилых комплексов и жилых единиц.

Ранее в этом году Народный комитет района Шокшон организовал консультации по детальному планировочному проекту в масштабе 1/500 для многоцелевого развлекательного комплекса – ипподрома Шокшон в коммунах Тан Минь, Фу Линь и городе Шокшон. Инвестиции в проект оцениваются примерно в 420 миллионов долларов США, что позволит создать около 5000 рабочих мест и привлечь около 25 000 специалистов в другие сферы услуг.

Относительно данного проекта в сентябре 2019 года премьер-министр принял решение утвердить инвестиционную политику.

В октябре 2019 года Департамент планирования и инвестиций Ханоя выдал первое свидетельство о регистрации инвестиций, а в марте 2020 года — третье свидетельство об изменении.

Ожидается, что ипподром будет введен в эксплуатацию после 2021 года, однако из-за некоторых трудностей его реализация невозможна.

В середине 2022 года Ханой предложил премьер-министру устранить трудности с освоением 125 гектаров земли для реализации проекта.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html