В недавно опубликованном отчете о рынке недвижимости и жилья Министерство строительства заявило, что предприятия сферы недвижимости сталкиваются со многими трудностями. В частности, количество предприятий сферы недвижимости, объявивших о банкротстве и ликвидации в 2022 году, выросло на 38,7% по сравнению с 2021 годом.
Сложность на высоте
Это агентство оценило, что 2022 год — это год, когда компании, работающие в секторе недвижимости, столкнутся со многими проблемами, при этом некоторые корпорации сократят свою рабочую силу до 50%, чтобы справиться с трудностями. Основными причинами являются трудности с доступом к кредитам, выпуском облигаций и мобилизацией капитала от клиентов, что приводит к тому, что многие компании испытывают нехватку капитала, вынуждены откладывать или временно приостанавливать реализацию проектов.
Кроме того, процентные ставки по кредитам, валютные курсы, цены на бензин и строительные материалы выросли, что привело к увеличению расходов для предприятий, что повлияло на бизнес-операции. Тот факт, что клиенты, покупающие недвижимость, испытывают трудности с доступом к банковским кредитам, также косвенно влияет на ликвидность продуктов и проектов в сфере недвижимости; предприятия не могут продавать продукты, чтобы вернуть капитал и реинвестировать.
Кроме того, с конца 2022 года и по настоящее время некоторые предприятия по-прежнему испытывают давление, вынуждающее их досрочно погашать облигации инвесторам по многим причинам, включая изменения в политике контроля за выпускаемыми предприятиями облигациями.
Отчет о рынке облигаций Вьетнама Ассоциации рынка облигаций Вьетнама (VBMA) показывает, что общий объем выпуска корпоративных облигаций в прошлом году достиг 255 163 млрд донгов, что на 66% меньше, чем в предыдущем году. Стоимость выпуска большинства отраслевых групп в 2022 году снизилась по сравнению с предыдущим годом, в частности, выпуск облигаций предприятиями сферы недвижимости сократился на 80,8% по сравнению с тем же периодом в контексте многих неблагоприятных макроэкономических факторов.
Трудности с источниками капитала сильно влияют на куплю-продажу на рынке недвижимости. Фото: TAN THANH
Между тем, предприятиям пришлось выкупить облигации на сумму до 210 830 млрд донгов заранее, что на 46% больше, чем в 2021 году. Из них группа по недвижимости выкупила заранее около 35 400 млрд донгов. Это означает, что источники капитала для недвижимости не только ужесточаются, но и значительно сужаются по сравнению с предыдущим периодом, в результате чего многие предприятия в отрасли сталкиваются с трудностями. Ряд предприятий, недавно объявивших об убытках, демонстрируют эти трудности, например, Phat Dat Real Estate потеряла почти 230 млрд донгов в последнем квартале 2022 года, Cen Land также сообщила об убытке после уплаты налогов в четвертом квартале 2022 года в размере до 58,6 млрд донгов, а Dat Xanh Group понесла чистый убыток в размере более 400 млрд донгов..., многие другие крупные предприятия также столкнулись с резким падением выручки и прибыли.
Председатель совета директоров компании по недвижимости с долгами по облигациям более 200 млрд донгов заявил, что его компания пошла на «убытки и боль», чтобы реструктурировать свой инвестиционный портфель, продать проекты, чтобы избежать долговой и процентной ситуации... но найти партнеров для продажи в это время крайне сложно, поскольку большинство компаний по недвижимости исчерпали свои источники капитала, а любой актив трудно продать, не только недвижимость.
«Слишком быстрое и внезапное ужесточение рынка корпоративных облигаций лишило нас возможности вовремя отреагировать. Сейчас нас беспокоит то, что мы не знаем, как найти капитал для реализации проектов, в то время как многие политики, связанные с процедурами, не были урегулированы. Поэтому нам нужно, чтобы правительство как можно скорее нашло способ отменить политику поддержки бизнеса при реализации проектов», — поделился он.
Множество решений
Выступая перед журналистами газеты Lao Dong, доктор Нгуен Хуу Хуан из Университета экономики города Хошимин сказал, что рынок недвижимости сталкивается с трудностями как на входе, так и на выходе, особенно жестко контролируются источники капитала. Поэтому для решения проблем с капиталом на этом рынке необходимо продемонстрировать политику Государственного банка, дав конкретные сообщения и поддержав в некоторой степени краткосрочный кредитный капитал для сохранения ликвидности для предприятий сферы недвижимости.
«Потому что проблемы корпоративных облигаций не могут быть решены в одночасье, в то время как предприятия сферы недвижимости остро нуждаются в оборотном капитале для продолжения реализации незавершенных проектов. Предприятия могут искать другие источники капитала, такие как иностранные займы, но столкнутся с рисками обменного курса, поскольку им приходится брать займы в долларах США, и не все предприятия соответствуют условиям мобилизации международного капитала. Поэтому краткосрочной проблемой по-прежнему остается потребность в кредитном капитале для «поддержки», способствующей восстановлению предприятий сферы недвижимости», - сказал д-р Нгуен Хыу Хуан.
По словам доктора Нгуен Хуу Хуана, не только кредитный капитал для предприятий в сфере недвижимости сталкивается с трудностями, но и индивидуальные клиенты, берущие кредиты на покупку домов для проживания или инвестиций, также ограничены в доступе к капиталу или имеют высокие процентные ставки около 15%-16% в год. Поэтому необходимо найти решение для стабилизации или снижения процентной ставки по кредитам в ближайшее время.
Что касается решения проблемы корпоративных облигаций, доктор Ле Дат Чи, заместитель заведующего кафедрой корпоративных финансов Хошиминского университета экономики, сказал, что необходимо признать его важным каналом мобилизации капитала для предприятий в дополнение к банковскому кредиту, чтобы иметь меры по организации и управлению рынком корпоративных облигаций таким же образом, как банки должны соблюдать правила кредитования для защиты вкладчиков.
Между тем, финансовый и ценный эксперт Лам Мин Чань заявил, что рынок корпоративных облигаций в последнее время заставил многих инвесторов потерять доверие и не намерены снова участвовать. Для восстановления важной роли корпоративных облигаций необходимо обеспечить следующие условия:
Первое и самое важное: все корпоративные облигации должны быть оценены авторитетными рейтинговыми агентствами. Тогда инвесторы будут знать уровень риска каждого типа корпоративных облигаций. Во-вторых, регулирующие органы должны строго контролировать распространение облигаций. Абсолютно не следует обходить закон и распространять частные облигации среди публики. В-третьих, только те, у кого есть сертификаты брокера по ценным бумагам, имеют право консультировать и продавать облигации инвесторам. Избегайте консультаций по продаже облигаций со стороны непрофессионалов, таких как банковские служащие.
В-четвертых, консультанты и продавцы облигаций должны следовать подробному и строгому процессу консультирования, чтобы гарантировать, что инвесторы четко понимают, в какие корпоративные облигации они инвестируют, и потенциальные риски этих корпоративных облигаций. «Если мы сможем это сделать, корпоративные облигации постепенно восстановятся и будут активно развиваться, становясь каналом поставок капитала для предприятий, особенно в сфере недвижимости», — подчеркнул эксперт Лам Мин Чан.
С точки зрения управляющего агентства г-н Хоанг Хай, директор Департамента управления рынком жилья и недвижимости Министерства строительства, сказал, что Министерство строительства предложило Министерству финансов представить правительству поправки и дополнения в Указ 65/2022/ND-CP, регулирующий предложение и торговлю индивидуальными корпоративными облигациями на внутреннем рынке и предложение корпоративных облигаций на международном рынке; усилить направление и руководство по предложению и торговле корпоративными облигациями на внутреннем рынке и предложению корпоративных облигаций на международном рынке в соответствии с правовыми нормами; контролировать деятельность по мобилизации капитала предприятий сферы недвижимости на фондовом рынке, избегая спекуляций, манипуляций и инфляции цен.
Что касается Государственного банка, Министерство строительства предложило рассмотреть и предложить соответствующие планы управления потолком кредитования для поддержки экономики; направлять и руководить кредитными учреждениями для создания условий для предприятий, покупателей жилья и инвесторов для доступа к кредитному капиталу. Направлять и руководить кредитными учреждениями для быстрого кредитования и выдачи средств предприятиям и проектам в сфере недвижимости, которые соответствуют условиям в соответствии с законом; отдавать приоритет кредитованию проектов социального жилья, рабочего жилья, недорогого коммерческого жилья и других типов недвижимости, служащих целям производства и социального обеспечения с высокой эффективностью и способностью погашения задолженности.
Для населенных пунктов необходимо рассмотреть и составить список проектов в сфере жилья и недвижимости в этом районе; в частности, оценить причины и поводы для проектов, которые были одобрены для инвестирования, но не были реализованы или реализуются медленно. На этой основе сосредоточиться на устранении трудностей и препятствий в юридических вопросах и процедурах подготовки инвестиций в жилищные проекты для увеличения предложения на рынке. Ускорить реформу административных процедур, избегать уклонения от ответственности или затягивания урегулирования процедур реализации проектов в сфере недвижимости в этом районе.
Исследование международного опыта
Доктор Кан Ван Люк, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, сказал, что он тщательно изучил 16 решений по спасению рынка недвижимости Китая и обнаружил, что Вьетнам может изучить и применить 10 из них.
«На самом деле мы внедряем некоторые решения, такие как отсрочка/перерасчет налогов, отсрочка/перерасчет долгов... Мы также консультировались с Министерством строительства, Министерством финансов и правительством, чтобы изучить другие решения и найти направление, соответствующее реальной ситуации в стране.
Например, предприятия должны принимать скидки на продажу некоторых активов, чтобы вовремя погасить долги; вести переговоры с держателями облигаций о продлении долга в сложных обстоятельствах, это разрешено Декретом 65. Обмен денег на товары, обмен облигаций на недвижимость, это решение должно быть принято под руководством государства, чтобы избежать правовых проблем, которые могут возникнуть. Предприятиям разрешено пролонгировать долг, то есть им разрешено выпускать новые выпуски для погашения старых долгов..." - сказал г-н Люк.
(*) См. газету «Лао Донг» от 30 января.
Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm
Комментарий (0)