В последние дни общественное мнение постоянно будоражат события и результаты земельных аукционов в пригородных районах Ханоя, таких как Тхань Оай и Хоай Дык, где регистрируется большое количество объектов, а победные ставки стремительно растут, в десятки раз превышая стартовую цену. Эти события и результаты поднимают вопрос: нет ли здесь признаков спекулятивной деятельности?
Является ли слишком высокая ставка победителя «ненормальной»?
Так, 10 августа район Тхань Оай успешно провёл аукцион по продаже 68 земельных участков в районе Нго Ба, деревни Тхань Тхан, коммуны Тхань Као (Тхань Оай, Ханой) площадью от 60 до 85 м² с начальной ценой от 8,6 млн до 12,5 млн донгов за м². На аукцион было подано 4600 заявок, но только 4201 из них от 1545 человек были квалифицированы.
Примечательно, что по итогам аукциона угловой лот с наивысшей победной ценой составил почти 100,5 млн донгов/м², что в 8 раз превышает стартовую цену. Выигрышные цены на обычные лоты составили 63–80 млн донгов/м², что в 5–6,4 раза превышает стартовую цену.
Общественное мнение постоянно обсуждает ход и результаты земельных аукционов в пригородных районах Ханоя, таких как Тхань Оай и Хоай Дык. (Фото: VARS)
После того, как земельный аукцион в районе Тхань Оай вызвал ажиотаж в общественном мнении, недавно, 19 августа, аукцион 19 земельных участков в районе LK04, деревни Лонг Кхук, коммуны Тянь Йен, района Хоай Дык, Ханой продолжил привлекать внимание и участие многих людей.
На аукцион было выставлено 19 земельных участков площадью от 74 до 118 м². Начальная цена аукциона составляла 7,3 млн донгов за м². Задаток варьировался от 109 до 172 млн донгов за участок.
После 19-часового аукциона было успешно продано 19 земельных участков. Максимальная ставка составила 133,3 млн донгов/м², что почти в 20 раз превышает стартовую цену, а минимальная — 91,3 млн донгов/м², что в 12,5 раза превышает стартовую цену.
VARS считает, что ход и результаты этих земельных аукционов одновременно необычны и нормальны. Ведь в наши дни грань между нормой и ненормальностью, похоже, уже не чёткая. Ненормальное стало нормой, и теперь оно открыто существует как ненормальная «нормальность».
На самом деле, это не новое явление. В первые шесть месяцев 2024 года, несмотря на общее затишье на земельном рынке, некоторые земельные аукционы в некоторых населённых пунктах привлекли тысячи, а то и десятки тысяч участников, в основном инвесторов. В некоторых местах результаты аукционов также были зафиксированы по цене, в 10 раз превышающей стартовую.
Объясняя причину, VARS заявил: «Во-первых, в ближайшее время денежные потоки, безусловно, «хлынут» в землю, выставленную на аукцион, в городских и жилых районах, когда местные власти организуют множество аукционов для увеличения доходов бюджета. Потому что это чистый тип земли, не участвовавший в судебных спорах, имеющий красную книгу, инфраструктуру, готовый для строительства домов для бизнеса, сдачи в аренду и ежемесячного получения дохода».
Ханой, особенно привлекательный в последние годы, практически не имеет новых проектов. Кроме того, прогнозируется, что предложение земли будет становиться всё более ограниченным после принятия нового Закона о торговле недвижимостью, запрещающего разделение и продажу земли в 105 городах и посёлках, что вынуждает компании строить дома на землях, предназначенных для продажи в этих районах. Между тем, спрос на недвижимость, в том числе для проживания и инвестиций, очень высок и постоянно растёт.
Во-вторых, цена выросла в десятки раз, что звучит весьма необычно, но на самом деле это связано с низкой начальной ценой выставленного на аукцион участка. В частности, ранее правила определения цены на землю допускали привлечение консультантов.
Земельный участок, выставленный на аукцион 10 августа в районе Тхань Оай, также был нанят для консалтинговых услуг. Консультанты определили начальную цену в 40–45 миллионов донгов/м². Однако Декрет № 12 (Декрет о внесении изменений и дополнений в ряд статей Декрета № 44, регулирующего реализацию Закона о земле 2013 года), а ныне Декрет № 71 (Декрет о регулировании цен на землю, изданный Правительством 27 апреля 2024 года) отменил правило о найме консультантов, перейдя к определению цены по коэффициенту К, умноженному на городской прейскурант цен на землю.
Между тем, согласно решению № 46 Народного комитета Ханоя от 18 июля 2024 года, коэффициент корректировки цены на землю в районе Тхань Оай составляет 2,35. Действующий прейскурант цен на землю, опубликованный в 2020 году, колеблется в пределах от 3,6 до 5,3 млн донгов/м². Таким образом, при умножении этих двух коэффициентов получается цена всего от 8,6 до 12,5 млн донгов/м².
Надёжные товары с низкими начальными ценами и небольшими первоначальными взносами (от 100 до 200 миллионов донгов) привлекают покупателей. Поэтому нетрудно понять, почему этот аукцион привлёк тысячи регистраций. Такое большое количество участников вполне закономерно.
Высокие налоги на накопление земли
Ассоциация VAR считает, что столь высокая цена выигрыша отражает нормальную реальность разрыва спроса и предложения, когда количество участвующих заявок во много раз превышает количество земельных участков на аукционе.
Однако тот факт, что цены на землю в местах с неразвитой инфраструктурой и коммунальными услугами, в пригородной зоне с потенциалом нормального роста, превышают 100 миллионов донгов за квадратный метр, что соответствует ценам на землю в городских районах и густонаселённых районах, является ненормальным и значительно превышает реальную стоимость. Это результат нездоровых целей.
В частности, многие инвесторы, участвующие в этих аукционах, — это люди, «профессионально» занимающиеся земельными аукционами. Они часто участвуют с «простой» целью — «посёрфить», не заботясь о реальной цене, просто выигрывают, а затем сразу покупают и продают, чтобы получить прибыль, или готовы потерять свой депозит, если рынок не отреагирует.
VAR предлагает высокие налоги на накопление земли. (Фото: VS)
Или, что ещё более «опасно», цель — создать земельную «лихорадку». Эти люди используют залог, полученный на аукционе, для завышения цены на соответствующую землю. Они даже игнорируют риски, легализуют цену, выплачивая полную сумму в соответствии с победившей ставкой, и используют её как основу для стимулирования цен на землю в отдалённых районах, что во многих местах приводит к росту цен на землю, вплоть до настоящей «лихорадки».
Следствием этих ситуаций стало то, что и без того высокие цены на недвижимость выросли ещё больше, делая мечту о собственном доме всё более недостижимой для людей, особенно молодёжи. Высокие аукционные цены, «значительно превышающие» реальную стоимость, создают трудности при оценке активов для последующих торгов не только на месте проведения аукциона, но и во многих других местах по всей стране.
Наряду с распространением информации в СМИ, когда цены на недвижимость сохраняют тенденцию к росту в течение достаточно длительного периода времени, менталитет FOMO (страх остаться позади) будет «подниматься», инвесторы будут ожидать дальнейшего роста цен, а затем принимать рискованные решения.
Это решение также мотивировано пониманием того, что предстоящая корректировка цен на землю в местных сообществах косвенно подтолкнёт её рост. В результате многие инвесторы замораживают свои капиталы, создавая заброшенные земли, что негативно сказывается на процессе восстановления, направленном на безопасное и эффективное развитие.
Для обеспечения прозрачности аукционов и увеличения доходов бюджета государству необходимо в ближайшее время внедрить дополнительные механизмы контроля за спекулятивной деятельностью. Чтобы решить проблему спекуляций и роста цен, а значит, и снизить стоимость городского жилья, необходимо изменить отношение людей к жилью, чтобы жильё стало местом проживания, удовлетворяющим жизненные потребности, а не накопленным активом.
Введя налоги с тех, кто накапливает и спекулирует, а не с тех, кто покупает недвижимость для проживания или организации производства и бизнеса, можно снизить фактор накопленных активов.
Ставки налога могут постепенно увеличиваться для сделок с недвижимостью, если продавец имеет короткий период владения недвижимостью или если владелец недвижимости не вводит недвижимость в коммерческую деятельность или не осуществляет строительство после получения земли...
Правильное налогообложение недвижимости ограничит или полностью устранит мотивацию людей к спекуляциям на рынке недвижимости, поскольку из-за процентных расходов и других альтернативных издержек владение спекулятивной недвижимостью становится более рискованным. Покупка и продажа недвижимости с целью получения прибыли или создание виртуального спроса и предложения для взвинчивания цен на недвижимость постепенно теряют смысл.
Таким образом, свободные средства населения будут направлены в производство и бизнес, создавая продукты и добавленную стоимость для общества. Это будет способствовать более здоровому и эффективному развитию рынка недвижимости в долгосрочной перспективе, а не земельной лихорадке и ценовым потрясениям.
Источник: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html
Комментарий (0)