(CLO) Земельные аукционы с признаками нарушений как в победных ценах, так и в количестве заявок на регистрацию все еще продолжаются, поскольку продолжают сохраняться спекулятивная психология и ожидания роста цен на недвижимость.
Ранее, в августе, общественное мнение постоянно будоражили земельные аукционы в пригородных районах Ханоя , таких как Тхань Оай и Хоай Дык, с большим количеством заявок, длительными сроками торгов и стремительными выигрышными ставками, в десятки раз превышающими стартовую цену. Эта тенденция и результаты продолжились на недавних земельных аукционах в Ха Донге и Тхыонг Тине.
Соответственно, 19 октября в округе Хадонг состоялись успешные торги по продаже 27 земельных участков в районах Фулыонг, Йеннгиа и Дуонгной. Примечательно, что после 14 раундов была определена самая высокая цена, которая составила 262 млн донгов за м², что в 8 раз превышает начальную; самая низкая цена также превысила начальную в 5,8 раза и составила 133 млн донгов за м².
19 октября состоялся земельный аукцион в Хадонге. (Фото: VV)
22 октября в Тхыонгтине после 16 часов ожесточённых торгов 19 из 40 земельных участков, относящихся к Проекту технической инфраструктуры, выставленных на аукцион земель в коммуне Ван Дьем района Тхыонгтин в Ханое, были успешно проданы с наивысшей ценой 52,864 млн донгов/м²; наименьшая цена составила 24,384 млн донгов/м² при начальной цене 3,864 млн донгов/м². Оставшиеся 21 земельный участок не были проданы, поскольку участники аукциона нарушили правила.
Заоблачные цены на земельные аукционы, за которыми следует отмена залогов, становятся «обычным явлением»
Ассоциация риэлторов Вьетнама (VARs) заявила, что, несмотря на вмешательство властей, в конечном итоге аукционы не изменились, и даже цены на выставленные на аукцион земли продолжают расти.
Во-первых, о стартовой цене. Стартовая цена всё ещё очень низкая, значительно ниже рыночной, определяемой в полном соответствии с действующим законодательством и рассчитываемой путём умножения коэффициента К на городской прейскурант цен на землю.
«Местный народный комитет по-прежнему опирается на старый прейскурант цен на землю 2020 года, действующий до 31 декабря 2025 года. Начальная цена изменится только после того, как Ханой опубликует новый прейскурант цен на землю», — сообщили представители VAR.
Во-вторых, цены на землю на аукционах продолжают расти, поскольку спрос на недвижимость, особенно на продукты с юридическими гарантиями и явным потенциалом роста, такие как выставленные на аукцион земли, очень высок.
Фактически, в таких районах, как Хоайдык или Хадонг, потенциал городского развития и развития инфраструктуры создаёт большие ожидания для инвесторов. Многие инвесторы готовы платить высокую цену за владение этими ограниченными по объёму продуктами, даже если цена может значительно превышать реальную стоимость земли.
Кроме того, ожидая, что стоимость земли в будущем продолжит расти, покупатели могут согласиться на цены, значительно превышающие обычную оценку.
В частности, высокий рост цен обусловлен тем, что рынок недвижимости Ханоя растет «бурно» при ограниченном предложении, первичная цена постоянно устанавливает новые высокие уровни вместе с ожиданиями относительно расширения городской и транспортной инфраструктуры.
Другой важной причиной высокой цены выигрышной ставки является поведение, связанное с уплатой более высокой цены и последующей утратой задатка, неуплатой выигрышной ставки, даже готовностью игнорировать риски, выполнением обязательств на аукционе по легализации выигрышной цены с целью «завышения цены», созданием «виртуального» уровня цен в качестве основы для повышения цен на смежные земельные участки с целью получения прибыли.
Хотя власти и вмешались с целью проверки, эти действия направлены в первую очередь на обеспечение прозрачности и законности аукционного процесса, и вмешиваться в рыночные цены сложно.
Заоблачные цены на земельные аукционы, за которыми следует отмена залогов, становятся «обычным явлением». (Фото: ST)
Потому что в рыночной экономике стороны, участвующие в сделках купли-продажи, следуют принципу добровольного покупателя и добровольного продавца. Они могут полностью отменить задаток без каких-либо доказательств. И они неизбежно повышают цену, когда на рынке наблюдается дефицит товара.
«Текущая классификация такого поведения как спекуляции и ценовой инфляции также продиктована эмоциями. Во Вьетнаме нет никаких юридических документов, определяющих такое поведение как основу для его пресечения», — заявили представители VAR.
Более того, согласно действующим правилам, лицо, выигравшее аукцион, но не выплатившее всю сумму в течение 120 дней, подлежит «довольно легкому» штрафу в виде аннулирования результата и потери депозита — весьма незначительного из-за низкой начальной цены.
Пересмотренный Закон о земельных аукционах ужесточил правила для победителей аукционов по продаже прав землепользования, но эти правила вступят в силу только 1 января 2025 года. Однако даже после вступления новых правил в силу, учитывая текущую ситуацию с соотношением спроса и предложения и напряжённость на рынке недвижимости Ханоя, вероятность установления новых ценовых рекордов на предстоящих аукционах весьма высока и постепенно станет «повседневным явлением в районе». Поскольку спекулятивный настрой всё ещё сохраняется, и ожидание роста цен на недвижимость сохраняется.
Необходимы более решительные меры.
Чтобы обеспечить честность и прозрачность аукционного процесса, минимизируя спекуляции и инфляцию цен, VARS предлагает ряд рекомендаций.
Во-первых, организаторам аукционов необходимо внимательно изучить и убедиться, что все аукционные процессы и процедуры соответствуют действующим правовым нормам.
Во-вторых, органам государственного управления необходимо продолжать внимательно отслеживать каждый «ход» аукционов, чтобы своевременно принимать корректирующие меры при обнаружении признаков «нестабильности».
В то же время рассмотреть возможность скорейшего внесения изменений в механизмы, политику и более строгие правила, касающиеся этой деятельности, чтобы оперативно направить эту деятельность в правильном направлении.
В частности, следует рассмотреть вопрос о повышении штрафа за отказ от депозита. Это позволит увеличить «соотношение» между «прибылями и убытками» участников аукциона, что несколько ограничит «спекулятивный тренд» в ходе аукционной деятельности.
В-третьих, государству также необходимо принять более строгие меры против случаев, когда объекты недвижимости выигрывают аукционы, но «переходят собственника» в короткие сроки. В частности, по данным VARS, наиболее серьёзной проблемой остаётся дефицит жилья.
Необходимо как можно скорее принять активные и практические меры для «разблокировки» предложения жилья. В частности, рассмотрение и разрешение проектов, застрявших из-за юридических проблем, — это самый быстрый способ увеличить предложение на рынке.
«Когда предложение постепенно удовлетворяет спрос, рынок автоматически подстроится, и цены в целом и аукционные цены в частности будут ближе к реальной стоимости недвижимости», — подчеркивают VAR.
Source: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html
Комментарий (0)