Квартиры в Ханое не так уж и редки, но почему запрашиваемые цены на них по-прежнему невероятно высоки?

(Дэн Три) — По мнению экспертов, текущие расходы на земельный налог, строительство, инвестиции и т.д. растут, что затрудняет снижение цен на квартиры. В то же время инвесторы ожидают более высокой прибыли из-за высоких инвестиционных затрат.

Цены на квартиры продолжают расти

По данным отдела маркетинговых исследований, только за последние 9 месяцев общее предложение новых квартир в Ханое превысило 19 000 единиц, что превышает общий объём предложения за весь 2023 год. Благодаря такому обильному предложению, этот год может положить конец циклу дефицита жилья в Ханое, наблюдавшемуся последние 4 года. Ожидается, что в этом году предложение по всей стране составит около 30 000 квартир.

Несмотря на рост предложения квартир, уровень цен на первичном и вторичном рынках Ханоя продолжает расти. На первичном рынке средняя цена продажи достигла 64 млн донгов за м² (без НДС и платы за обслуживание), что на 3% ниже, чем в Хошимине.

На вторичном рынке средняя цена продажи продолжила расти по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 46 млн донгов за м² (без НДС и платы за обслуживание), что на 5,5% больше, чем в предыдущем квартале, и почти на 26% больше, чем в предыдущем году. Рост цен на вторичном рынке не показывает признаков остановки и в настоящее время отстаёт от цены квартир на вторичном рынке в Хошимине всего на 2 млн донгов за м².

Цены на многие квартиры выросли на сотни миллионов донгов всего за один месяц (Иллюстрация: Duong Tam).

По данным опроса репортеров Dan Tri , за последний месяц цены на квартиры в Ханое продолжили расти и не показывают никаких признаков снижения.

В частности, в середине сентября дом площадью 64 м² с двумя спальнями в проекте Vinhomes Smart City был выставлен на продажу примерно за 4,2 млрд донгов. До сих пор цены на этот же дом варьируются от 4,5 до 4,7 млрд донгов.

Или, например, в проекте Thang Long Number One в конце сентября была выставлена на продажу квартира площадью 87 м² с двумя спальнями за 5,7 млрд донгов. Однако сейчас цена этой квартиры выросла до 6 млрд донгов.

Г-н Нгуен Ван Нгу (из Намдиня ), нуждающийся в покупке дома, рассказал, что последние три месяца его семья постоянно присматривалась к многочисленным квартирам в районах Намтылием и Хадонг. Располагая бюджетом около 3 миллиардов донгов, г-н Нгу планирует купить квартиру площадью около 65-70 м² с двумя спальнями.

«Чем больше я смотрю, тем выше становится цена, предлагаемая владельцем. Например, дом площадью 68 квадратных метров в районе Мидинь (Нам Ту Лием, Ханой) в августе был выставлен на продажу примерно за 3,3 миллиарда донгов. Владелец предлагает тот же дом за 3,7 миллиарда донгов», — сказал он.

Почему цены на квартиры сложно снизить?

Эксперт по недвижимости Чан Куанг Чунг отметил, что многие всё ещё ждут снижения цен на квартиры, но это ожидание кажется невозможным. Ведь все входящие факторы девелоперских компаний, такие как налог на землю согласно новому прейскуранту, расходы на строительство, инвестиции в проектирование и т.д., значительно растут.

В условиях растущего дефицита земельных фондов, чтобы владеть красивыми местами, особенно в центре города, компаниям приходится тратить значительные средства. Когда цены на землю высоки, инвесторы, создающие популярный продукт, неизбежно понесут убытки. В случае красивых мест застройщики должны создавать продукты, достойные этого места, поэтому низкой цены быть не может.

Проект квартиры в Ханое (Фото: Дуонг Там).

Г-жа Нгуен Хоай Ан, старший директор CBRE Vietnam, отметила, что большинство новых проектов расположены в уже существующих городских районах с высокими ценами. Кроме того, высокие цены продаж отчасти обусловлены высоким инвестиционным спросом, а денежный поток продолжает направляться в проекты, удовлетворяющие реальный спрос на жилье в центре города. Таким образом, ликвидность рынка по-прежнему остается положительной.

При запуске новых проектов инвесторы тщательно рассчитывают соотношение цены продажи и площади, поэтому новые здания вряд ли будут иметь более низкие цены, чем здания предыдущей очереди или соседние проекты. Это необходимо для обеспечения ожидаемой инвестором прибыли в условиях растущих материальных затрат.

По словам доктора Нгуена Ван Диня, председателя Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), предложение квартир в Ханое в последнее время увеличилось, но всё ещё не может удовлетворить потребности населения. Кроме того, большинство новых предложений по-прежнему реализуются по высоким стандартам, что сопряжено с высокими инвестиционными затратами и стоимостью земли.

Учитывая нынешние высокие инвестиционные расходы, инвесторы также ожидают более высокой прибыли, чем раньше. Поэтому уровень цен на квартиры на первичном рынке очень сложно снизить. Высокая стоимость квартир на первичном рынке привела к резкому росту цен на вторичном рынке.

Объясняя причину, по которой предложение недвижимости увеличилось, а цены не снизились, на недавней пресс-конференции Министерства строительства г-н Выонг Дуй Дунг - заместитель директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости (Министерство строительства) - заявил, что предложение недвижимости является лишь одной из причин роста цен на недвижимость в некоторых районах и местностях в последнее время.

По его словам, рост цен на недвижимость отчасти обусловлен недавними колебаниями стоимости земли, а также влиянием новых методов расчёта и прейскурантов на землю. Кроме того, наблюдается тенденция к формированию ассоциаций и групп инвесторов для участия в аукционах, которые платят за землю во много раз выше стартовой цены, а затем, возможно, «отказываются от депозитов» после победы на земельном аукционе с целью установления виртуального уровня цен в данном районе для получения прибыли...

«Проведение аукциона по продаже прав землепользования, победившая ставка которого многократно превышает стартовую, приведёт к росту цен на землю, недвижимость и жильё в соседнем районе. Одновременно это увеличит стоимость реализации жилищных проектов, создаст трудности для бизнеса, сократит предложение и негативно скажется на рынке недвижимости», — сказал он.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm