Японская недвижимость теряет свою привлекательность

Предположения о том, что Япония впервые за 17 лет повысит процентные ставки этой весной, приводят к падению иностранных инвестиций в отечественную недвижимость до пятилетнего минимума.

Политика отрицательных процентных ставок подходит к концу

Иностранные инвестиционные фонды распродавали крупные объекты недвижимости в Японии в последнем квартале 2023 года. Сингапурская Mapletree Investments продала коммерческое здание в Осаке за 54 млрд иен ритейлеру электроники Edion. Базирующаяся в США Fortress Investment Group продала курортный отель на Окинаве инвестиционному фонду недвижимости под своей эгидой примерно за 40 млрд иен.

По данным CBRE, крупнейшей в мире компании по инвестициям и обслуживанию коммерческой недвижимости, новые инвестиции иностранных компаний упали на 80% в четвертом квартале 2023 года по сравнению с тем же периодом 2022 года. За первые девять месяцев 2023 года продажи недвижимости иностранными инвесторами выросли более чем вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 1,05 трлн иен (7,1 млрд долларов США), в то время как их покупки упали примерно на 20% до 830 млрд иен.

За весь 2023 год иностранные инвестиции в японскую недвижимость сократились примерно на 30% до 1 трлн иен (6,7 млрд долларов США), в то время как продажи недвижимости удвоились до примерно 1,37 трлн иен, что стало первым полным годом чистых продаж с 2018 года.

В то время как многие объекты недвижимости распродаются, многие строительные проекты в Японии также заморожены из-за нехватки рабочих рук. Фото: NIKKEI ASIA

Распродажа недвижимости частично связана со способностью Банка Японии (BOJ) корректировать денежно-кредитную политику. Глава BOJ Кадзуо Уэда недавно подтвердил возможность повышения процентных ставок BOJ этой весной. По мнению экспертов, BOJ приближается к решению прекратить политику отрицательных процентных ставок в апреле 2024 года. Инвесторы обеспокоены тем, что как только процентные ставки начнут резко расти, расходы по займам увеличатся и снизят доходность инвестиций в недвижимость.

Продажа здания

Вялые зарубежные рынки недвижимости также сыграли свою роль в распродаже. Более высокие процентные ставки и устойчивая тенденция к работе из дома привели к снижению цен на офисы в США и Европе. Некоторые инвесторы сократили свои потери, продав раньше, получив прибыль от активов в Японии, где цены остаются относительно высокими по сравнению с другими рынками.

Международные инвесторы, которые когда-то подпитывали рынок офисного строительства Японии, теперь первыми продают, поскольку арендная плата падает из-за переизбытка предложения и роста процентных ставок. Аналитики прогнозируют, что иностранные инвесторы продолжат продавать японскую недвижимость до 2024 года.

Сингапурский государственный инвестиционный фонд GIC начал процесс продажи контрольного пакета акций небоскреба Shiodome City Center в Токио этим летом, но насколько успешно это пройдет, пока неясно. Годовая номинальная доходность GIC за пять лет до марта 2023 года составила 3,7%, что является самым низким показателем с 2016 года. Поскольку цены на офисные помещения в США и Европе упали, GIC продала недвижимость в Японии, где цены выше, чтобы компенсировать эти потери.

Офисные здания находятся в центре рынка инвестиций в недвижимость Японии, составляя около 40 процентов портфелей японских инвестиционных фондов недвижимости, согласно данным Ассоциации ценных бумаг недвижимости. В то время как спрос на другие типы недвижимости, такие как жилые помещения и гостиницы, остается высоким, слабый рынок офисов затрудняет жизнь некоторых инвесторов в недвижимость.

Особенно сильно пострадал объем сделок с офисными зданиями, упав на 40% до 1,08 трлн иен, что является самым низким показателем с 2012 года. По данным Nikkei Asia, уровень вакантных офисных площадей в Токио достиг 11-летнего максимума, хотя цены на аренду упали на 30% по сравнению с четырьмя годами ранее.

Иностранных инвесторов привлекла японская недвижимость в основном из-за низких затрат по займам, связанных с крайне мягкой денежно-кредитной политикой Банка Японии. Но перспектива более высоких процентных ставок этой весной бросает тень на рынок. В 2019 году 89% иностранных инвесторов заявили, что они оптимистично или в некоторой степени оптимистично настроены в отношении японской недвижимости, но сейчас этот показатель снизился до 28%, согласно опросу Mitsubishi UFJ Trust and Banking.

СЧАСТЛИВЫЙ ЧИ

Источник