베트남은 미국과 중국에서 큰 기회를 맞이하고, 산업용 부동산이 붐을 이루고 있다?

미국과 중국이 주요 지역에서 영향력을 확대하기 위해 경쟁하는 가운데, 베트남은 역사적으로 돌파구를 찾을 기회를 맞이했습니다. 가장 먼저 수혜를 볼 분야는 산업용 부동산입니다.

긍정적인 신호 새해 초 주식 시장은 상승세를 이어갔습니다. 산업용 부동산 주식은 2023년 가격 돌파 이후 1년간 활발하게 거래되었습니다. 2023년 외국인 직접 투자(FDI) 또한 급격히 증가했습니다. 베트남 산업단지 부동산 시장은 미국과 중국이라는 두 강대국이 베트남을 포함한 아시아 주요 지역에서 영향력을 확대하기 위해 경쟁하는 가운데, 활기 넘치는 시기를 맞이하고 있으며 그 어느 때보다 밝은 전망을 가지고 있습니다. 베트남과 미국 간의 포괄적 전략적 파트너십은 2023년 9월에 수립되었으며, 베트남-중국 미래공동체 구축 정책은 경제 발전에 많은 기회를 가져올 것으로 기대됩니다. SSI증권은 최근 발간한 보고서에서 2024년 산업단지(IP) 토지 임대 수요가 긍정적일 것이라고 밝혔습니다. 따라서 전자 및 반도체 산업을 중심으로 중국에서 베트남으로 생산 시설을 이전하는 추세 덕분에 북부 산업단지의 토지 임대 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. CBRE에 따르면 2023년 9월 기준, Apple은 베트남에 11개의 오디오 장비 제조 시설을 보유하고 있으며, Lux Share, Foxconn, Compal, GoTek과 같은 Apple 공급업체는 베트남에서 32개의 공장을 운영하고 있습니다. 한편, 남부 지역의 산업단지는 2023년에 저점에서 회복세를 보일 것으로 예상되며, 주요 토지 임차인은 제조업(섬유, 목재, 신발), 물류, 식음료 부문입니다. SSI는 많은 산업단지 투자자들이 2023년 하반기 신규 고객과 산업용지 임대에 대한 양해각서(MOU)를 체결했다고 밝혔습니다. 이러한 양해각서 계약은 정식 계약으로 전환되어 2024년에 매출이 발생할 것으로 예상됩니다.

실제로 2023년 말 시진핑 주석 방문 이후 중국과의 협정 체결 가능성이 제기되고 있습니다. 방문 당시 주요 쟁점 중 하나는 중국 기업의 베트남 투자였습니다. 또한 중국은 막대한 자본을 보유하고 있으며, 글로벌 인프라 이니셔티브의 틀 안에서 해외 투자를 추진하고 있습니다. 베트남이 이를 효과적으로 활용한다면 좋은 기회가 될 수 있습니다. 최근 베트남 기업들은 중국 기업의 국내 산업단지 투자를 촉진하는 기회를 적극 활용하고 있습니다. 2023년 9월, 하나카 그룹, 비덱, 푹록 등 여러 기업이 선전에서 열린 회의에 참석하여 베트남의 대형 산업단지와 중국 기업 간의 무역 투자를 촉진했습니다. 미국에 있어 포괄적 전략적 파트너십은 많은 새로운 기회를 가져다주며, 중국 외 생산기지 이전 추세와 더불어 미국은 반도체 전자, 반도체용 광물, 디지털 인프라, 에너지, 인프라, 물류 등 여러 분야에서 베트남을 공략하고 있습니다 . 산업용 부동산 기업들은 유리한 조건을 갖추고 있어 외국인 직접 투자(FDI) 유치 기회가 매우 크다는 것을 알 수 있습니다. 반면 산업용 부동산 공급은 제한적입니다. 이는 이 분야 기업, 특히 당 탄 땀(Dang Thanh Tam) 씨의 킨박 도시개발공사(KBC)에 유리한 요소입니다. 2023년 KBC는 모든 채권 채무를 청산하는 동시에 외국 자본 유치를 위해 토지 면적 확장을 추진했습니다. 당 탄 땀 씨의 회사는 한국과 중국의 외국인 직접투자(FDI) 유입을 환영하기 위해 북부 지역의 토지 펀드도 확대했습니다. 2023년 말, KBC는 하이퐁( Hai Phong )의 짱두에3(Trang Due 3) 산업단지 1/2000 계획 승인을 받았습니다. 남부 지역에서는 하우장(Hau Giang)에 총 자본금 5조 5천억 동(VND) 이상의 추가 산업단지 투자를 준비하고 있습니다.

KBC와 마찬가지로 Sonadezi Chau Duc(SZC), Idico Corporation(IDC), Viglacera(VGC)도 많은 긍정적인 발전을 기록했습니다. 작년에 이익과 주가가 급격히 증가했으며 2024년에도 긍정적일 것으로 예상됩니다. SSI Securities에 따르면 임대용 산업단지 토지 공급이 제한되어 상장된 산업단지 투자자의 토지 임대료는 2024년에 평균 15.5% 증가할 것으로 예상됩니다. 2024년에는 토지 가치 평가의 어려움, 농지 를 산업단지 토지로 전환하기 위한 경매, 부지 정리에 대한 보상으로 인해 산업단지 공급이 여전히 제한적입니다. 새로운 산업단지는 총리의 승인을 받은 후 2~5년 후에 운영될 수 있습니다. Bloomberg에 따르면 베트남의 산업단지 임대료는 동남아시아 지역의 다른 국가와 비교하여 좁혀졌습니다. 그러나 ASEAN 국가 중 베트남과 가장 높은 상관관계를 가진 인도네시아의 산업단지 평균 임대료보다 여전히 21% 낮습니다. 상장된 산업용 부동산 기업의 이익은 2024년에 뚜렷한 차별화를 보일 것으로 예상되지만, 전반적으로는 2023년 대비 약 9.3% 증가할 것입니다. SSI에 따르면, Nam Tan Uyen(NTC)과 같이 2023년 대비 135% 증가한 5,450억 동을 기록한 일부 기업은 뛰어난 성장을 기록할 수 있습니다. 한편, IDC는 세전 이익이 43% 증가한 2조 4,000억 동을 기록할 것으로 추산됩니다. 2023년 말까지 산업 단지 투자자의 이익/수익(P/E)과 주가/장부가치(P/B) 비율은 각각 14.8배와 2.75배가 될 것입니다. 이는 2023년 이 부문 기업의 주가가 24%나 급등한 반면 VN 지수는 12.1% 증가했기 때문에 2019년 이후 최고 수준입니다. 2023년 SZC 주가는 두 배, IDC는 80%, KBC는 31% 상승했습니다. 반면, 산업단지 산업은 2024년에 다음과 같은 어려움에 직면할 수 있습니다. 2024년 1월 1일부터 적용되는 글로벌 최저세로 인해 산업단지 입주기업에 대한 매력적인 세제 혜택(운영 첫 2년간 법인소득세 면제, 이후 4년간 50% 세금 감면 포함)이 감소할 것입니다. 베트남 및 아시아 지역의 산업단지 임대료 가격 경쟁 우위가 점차 감소하고 있습니다. 높은 토지 가격과 장기간의 토지 취득 과정으로 인해 새로운 산업단지에 대한 투자 비용이 더 높을 것으로 추산됩니다.

2023년 베트남의 FDI 지출액은 232억 달러로 3.5% 증가했습니다. 또한, 2023년 총 FDI 투자 약정액은 281억 달러로 24.4% 크게 증가했습니다. FDI 투자액은 2024년에도 성장세를 유지할 것으로 예상됩니다. CBRE에 따르면, 2024년 산업단지 입주율은 증가할 것으로 예상됩니다. 기획투자부에 따르면, 2023년 총 12만 헥타르 규모의 산업단지 413곳이 조성되었습니다. 이 중 295개 프로젝트가 진행 중이며, 총 9만 2천 헥타르 이상의 면적을 자랑합니다. 국내 산업단지 입주율은 약 72.9%입니다(2022년 71.9% 대비).

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