모호한 매매 계약과 법적 허점으로 인해 주택 구매자는 아파트 건물 투자자와의 소유권 분쟁에서 위험에 처하게 됩니다.
하노이와 일부 지방의 많은 아파트 건물에서 투자자들에게 항의하는 현수막을 든 주민들의 모습이 포착되었습니다. 가장 심각한 분쟁은 지하실, 주차장, 커뮤니티룸,헬스장 , 업무 공간, 임대 공간 등 공용 및 개인 시설과 관련된 것입니다. 전문가와 변호사들은 이러한 상황이 발생하는 여러 가지 이유를 지적합니다.
모호한 판매 계약은 투자자에게 이익이 됩니다.
하노이 건물관리클럽 회장인 쩐 칸(Tran Khanh) 씨는 기존 법령 71/2010에서 아파트 매매 계약서에 개인 및 공동 소유를 명확하게 명시해야 한다고 규정했다고 분석했습니다. 그러나 현행 주택법 시행령 99/2015에는 이러한 조항이 없습니다. 각 아파트 프로젝트마다 별도의 매매 계약서가 있으며, 그 내용은 다각적으로 해석될 수 있어 분쟁이 발생할 수 있습니다. 투자자들이 작성하는 많은 매매 계약서는 세부 사항이 부족하고, 심지어 투자자에게 유리한 방식으로 공동 소유를 누락하기도 합니다.
칸 씨에 따르면, 대부분의 구매자는 아파트의 가격과 품질에만 관심을 가질 뿐, 계약서에 명시된 공동 및 개인 소유의 조건에는 거의 관심을 두지 않습니다. 아파트가 인도된 후, 입주자를 대표하는 관리위원회는 투자자와 공동 및 개인 소유의 영역을 나눌 근거가 없습니다. 이로 인해 투자자와 입주자가 아파트 관리비(아파트 가치 또는 소유 면적의 2%)에 기여하는 부분을 둘러싼 분쟁이 계속 발생합니다.
베트남 부동산협회 부회장인 응우옌 만 하(Nguyen Manh Ha) 씨는 많은 아파트 매매 계약이 규정을 따르지 않고 심지어 불법적인 경우도 많아 분쟁이 발생한다고 지적했습니다. 매매 계약서에 서명할 때 고객들은 계약 조건을 꼼꼼히 확인하지 않는 경우가 많습니다. 한편, 많은 투자자들은 자신의 상품을 판매하기 위해 "실제와 다르게 광고하고, 주민들이 거주하는 공용 공간의 공공 서비스 요금을 삭감하여 이익을 취한다"고 지적했습니다.
4월 23일, 보난자 빌딩(하노이 주이탄 23번지)의 주민과 사무실 건물이 투자자에게 대화와 분쟁 사항 해결을 요청하는 현수막을 걸었습니다. 사진: 주민 제공.
아파트 주차 공간에 대한 구체적인 규정은 아직 법률에 명시되어 있지 않습니다.
최근 아파트 건물의 공동소유권과 개인소유권에 대한 논쟁은 지하에 있는 오토바이, 자전거, 자동차 주차 공간을 둘러싼 것입니다. 현행 주택법은 자전거와 오토바이 주차 공간은 공동소유권으로 규정하고 있습니다. 그러나 자동차 주차 공간의 경우, 아파트 매수자는 임대 또는 매입해야 합니다. 매수 또는 매입하지 않을 경우, 주차 공간은 투자자가 관리하게 되며, 이 주차 공간 건설에 드는 투자비는 아파트 매매가에 포함되지 않습니다.
Truong Anh Tu 로펌의 대표 변호사인 Truong Anh Tu는 아파트 주차 공간의 특성상 공유 재산에 속하고 매매가에 포함되어 있으므로, 투자자는 양도 시점부터 소유권을 종료하게 된다고 분석했습니다. 아파트의 매매가는 고정된 것이 아니라 시기에 따라 증감하기 때문에, 투자자가 주차 공간 건설 비용을 주택 매매가에 포함하지 않았다는 것을 입증하기는 어렵습니다.
더욱이 주차 공간은 아파트 건물 연면적에 포함되어 있어 프로젝트의 필수적인 부분입니다. 투 씨는 "따라서 주차 공간 건설 비용을 아파트 매매가에서 분리하는 것은 어렵습니다."라고 말했습니다.
아파트 주차 공간과 관련된 분쟁이 많지만, 현행 주택법과 국회 제5차 회기에서 심의 중인 개정 주택법 초안은 주차 공간을 구체적으로 정의하는 어떠한 조정도 하지 않았습니다. 투 씨는 "공유와 사유의 구분이 모호하여 투자자와 주민 간 분쟁이 발생하고 있으며, 가장 큰 피해를 입는 것은 주민입니다."라고 말했습니다.
코스모 타이호 프로젝트 주민들은 3월 투자자에게 관리비 납부를 요구했습니다. 사진: 주민들 제공
공공 건물 기록 없음
하노이 건물 관리 클럽 회장인 쩐 칸 씨는 투자자에게 건물의 법적 문서를 공개하도록 요구하지 않는 현행 주택법과 하위 법률 문서의 부적절성을 지적했습니다. 예를 들어, 사유지 사용권 증명서, 설계 승인, 사업 완료(감사) 등이 있습니다. 투자자가 투명한 기록을 공개하지 않으면 주민들은 공동소유권과 사유지 소유권을 판단할 충분한 정보를 확보할 수 없습니다.
실제로 투자자는 관리 위원회에 건축 도면을 제출할 때 준공 도면, 주차장 평면도 등의 서류를 제출해야 합니다. 그러나 칸 씨는 이러한 서류에 대한 인증이나 공증이 필요하지 않기 때문에 투자자가 원본 서류와 일치하지 않는 주차장 도면을 제출할 수 있으며, 주차장 건설 비용이 아파트 매매가에 포함되는지 여부를 판단할 수 없다고 말했습니다.
현재 아파트 건물의 관리 및 운영에는 국가 관리 기관, 투자자, 관리 위원회, 관리 운영 부서, 그리고 아파트 소유주 등 5개 주체가 관여합니다. 주민과 투자자 간에 분쟁이 발생할 경우 국가 관리 기관의 개입이 필수적입니다. 칸 씨는 "하지만 현행 법규상 국가 관리 기관은 개입하지 않고 투자자들이 스스로 결정하도록 하는 것 같습니다."라고 말하며, 분쟁 발생 시 주민이 건설부나 천연자원환경부에 건축 기록 제출을 요청할 수 없다고 지적했습니다.
"아파트 분쟁의 가장 큰 걸림돌은 국가 기관이 국민들에게 공사 관련 문서를 공개하지 않는다는 점입니다. 국민들이 법적 문서를 확보해야만 어떤 구역이 공동 소유이고 어떤 구역이 사유지인지 명확히 알 수 있고, 분쟁을 신속하게 해결할 수 있습니다."라고 칸 씨는 말했습니다.
건설부 수석감독관인 응우옌 응옥 투안(Nguyen Ngoc Tuan) 씨는 위와 같은 이유 외에도 아파트 건물의 공유와 개인 소유에 대한 분쟁은 법적 인식 부족, 투자자와 주민을 대표하는 관리위원회의 협조 부족, 투자자가 임의로 기능을 변경하고, 공유 소유권을 침해하고 이용하며, 관리위원회에 아파트 관련 서류를 넘겨주지 않거나 완전한 아파트 관련 서류를 넘겨주지 않는 데서 기인한다고 밝혔습니다.
도안론
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