호치민시, 토지 분할·매매 금지…땅값 상승 전망되나 '과열' 가능성 낮아

호치민시는 왜 토지 분할과 매매를 금지하는가?

호치민시 인민위원회는 10월 21일부터 시행되는 제83/2024호 결정을 발표했습니다. 이 결정에 따라, 호치민시 전역의 부동산 프로젝트 및 주택 건설 투자 프로젝트 투자자는 해당 프로젝트의 기술 인프라가 포함된 토지 사용권을 단체 및 개인에게 양도하여 직접 주택을 건설할 수 없습니다. 단, 호치민시 내 코뮌, 타운, 구(區) 내 토지를 통해 이주하는 것을 목적으로 하는 투자자는 예외로 합니다.

이에 따라 호치민 시는 빈찬, 냐베, 호크몬, 구치, 칸저 등 5개 지구를 포함하여 조직 및 개인이 주택을 짓는 프로젝트에서 토지 분할 및 매각을 금지합니다.

이전에 호치민시 건설국은 토지 분할 및 매각을 금지한 이유가 2021년부터 2030년까지 호치민시 산하의 군(君) 또는 도시로 개발하는 프로젝트를 개발 중이기 때문이라고 설명했습니다. 2030년까지 해당 군들은 호치민시 산하 도시로 개발될 도시 목표에 맞춰 인프라 건설에 집중 투자할 예정입니다.

상업용 주택 건설 투자 프로젝트 간의 차별을 피하고 규정 적용을 통일하기 위해, 호치민시의 부동산 프로젝트 투자자는 규정에 따라 주택 건설에 투자한 후, 토지 사용권, 주택 소유권 및 기타 토지 관련 자산을 단체 및 개인에게 이전하는 절차를 진행해야 합니다. 본 규정은 규정에 따른 조건을 충족하는 코뮌, 타운, 구(區) 내 토지 재개발을 목적으로 하는 부동산 프로젝트에는 예외적으로 적용됩니다.

따라서 도시 전역의 토지 분할 및 매각을 금지하는 조례는 주택에 대한 국가 관리를 일원화하고 프로젝트 투자자의 책임을 강화하여 기술 인프라 및 사회 인프라 건설에 대한 동시 투자를 보장하고, 허가 없이, 또는 건축 관리 규정을 준수하지 않고 사람들이 건물을 짓는 상황을 방지하는 것을 목표로 합니다. 건설부는 이 지역 전역의 토지 분할 및 매각 금지 조례가 필요하다고 생각합니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 위 설명이 2023년 부동산 사업법 조항 및 실제 상황과 부합하지 않는다고 말했습니다. 해당 프로젝트는 아직 프로젝트이기 때문입니다. 현재 빈짠군, 냐베군, 혹몬군, 구찌군, 깐저군 5개 군(군)은 호치민시의 군이나 시가 아닌 군(군)입니다.

2023년 부동산사업법과 2023년 주택법의 규정에 따르면, 이 5개 구는 여전히 "나머지 지역에서는 성(省) 인민위원회가 현지 사정을 고려하여 프로젝트 투자자가 기술 기반 시설을 갖춘 토지 사용권을 개인에게 양도하여 주택을 자가 건설할 수 있도록 허용해야 한다"는 규정을 준수하고 있습니다. 또한, 위 5개 구의 프로젝트에서 기술 기반 시설을 갖춘 토지 사용권을 양도받아 자가 주택을 건설하려는 사람들의 수요는 여전히 매우 높습니다.

따라서 그는 호치민시 인민위원회가 빈찬, 냐베, 호크몬, 구치, 칸저 등 5개 현의 도시를 제외하고, 공동주택 건설 프로젝트에 투자하기 위한 토지 사용권 경매 대상이 아닌 토지 구획을 분할하는 방향으로 규정을 검토하고 개정할 것을 제안했습니다.

부동산 전문가이자 Batdongsan.com.vn 남부 지역 책임자인 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan)은 같은 견해를 밝히며, 도시화를 위해서는 주민 유치, 우수한 인프라 투자, 그리고 매력적인 부동산 가격이 필수적이라고 말했습니다. 호치민시 산하의 군(郡)이나 시(市)가 되려면 주민들이 거주지를 선택해야 하며, 더 저렴한 부동산 가격을 위해 더 멀리까지 진출할 의향이 있어야 합니다.

하지만 이 5개 구에서 토지 분할 및 매매가 금지되면 외곽 지역과의 주택 가격 격차가 크지 않아 주민들의 이주 결정이 어려워질 것입니다. 따라서 투안 씨는 2030년까지 이 프로젝트의 목표를 달성하기 어려울 것이라고 예상합니다.

위 전문가는 현재 호찌민시가 부동산 가격에 영향을 미치는 결정들을 제한하고, 만약 그러한 결정이 있다면 점진적으로 영향을 줄이기 위한 로드맵을 마련해야 한다고 제안했습니다. 동시에 호찌민시가 토지 분할 및 매매를 금지할 경우, 도심과 같이 고도로 도시화된 일부 지역에서도 금지 조치를 취할 수 있습니다. 인구 밀도가 낮은 외딴 지역은 서둘러서는 안 됩니다.

호치민 시는 5개 교외 지구를 포함한 해당 지역 전역에서 토지 분할 및 매각을 금지했습니다(그림: 남안).

토지 및 주거용 토지 가격은 급등할 것으로 예상되지만 '과열'은 어려울 것으로 보인다.

전문가들은 호찌민시의 토지 분할 및 매매 금지 규정이 새로운 토지 가격표와 함께 발표됨에 따라 시장에 상당한 영향을 미칠 수 있다고 우려하고 있습니다. 주거용 토지와 분할 토지의 가격이 급등할 것입니다. 이와 함께 사회기반시설 사업에 대한 보상 및 부지 정리 비용도 상승할 수 있습니다.

딘 민 투안 씨는 토지 분할과 매각을 금지하면 호치민시의 부족한 토지 공급이 더욱 부족해질 것이고, 사람들이 교외로 이주할 기회가 줄어들 것이라고 말했습니다.

그는 새로운 토지가격표의 영향으로 토지를 주거용지로 전환하려는 사람들이 더 많은 비용을 지출해야 하므로 시행이 더욱 어려워질 것이라고 말했습니다. 토지 분할 및 매매 제한은 향후 토지 및 주거용지 가격을 상승시킬 것입니다. 시장 가격 상승은 연간 토지가격표를 역으로 조정하여 공공 투자 인프라 프로젝트의 부지 정리 비용에 영향을 미쳐 예상 비용을 증가시킬 것입니다.

또한, 이 규정은 소규모 프로젝트 개발업체가 주택 건설, 준공, 제품 판매를 위한 공공 서비스 제공 등 사업 수행 능력을 충분히 확보하도록 요구합니다. 투입 비용 증가로 인해 저가 제품 판매가 어려워지고, 가격 상승으로 구매자가 제한되어 "유령" 도시 지역이 형성될 수 있습니다.

그는 토지 분할 및 매매 금지 규정이 주택 구매자의 법적 위험을 줄이는 데 도움이 될 것이라고 전반적으로 생각합니다. 그러나 현재 시장이 어려운 시기를 겪고 있는 상황에서는 이 규정이 현실에 적합하지 않을 수 있습니다. 사람들이 토지에 대한 관심이 줄어들어 시장이 정체된 상태이기 때문입니다. 만약 이 규정이 적용될 경우, 부동산 가격 상승으로 인해 호찌민시 중심부의 분산화와 외곽 지역의 도시화라는 목표 달성이 어려워질 것입니다.

그러나 DKRA 그룹 부총괄 이사인 보 홍 탕 씨는 호찌민시의 올바른 결정을 지지하며, 토지 분할 금지가 도시의 여러 문제 해결에 도움이 된다고 말했습니다. 투자자들이 토지를 무분별하게 분할하고 매각하는 것을 허용한다면, 도시 계획이 훼손될 수 있습니다. 특히 도시가 수백 헥타르의 부지를 필요로 하는 대규모 계획 사업을 추진하고 있는데도 토지 분할에 어려움을 겪고 있는 상황에서 더욱 그렇습니다.

탕 씨에 따르면, 토지 상품은 주로 투자자들이 수익을 목적으로 매매하는 용도로 사용되며, 실제 매수자는 매우 적습니다. 따라서 토지 분할은 정기적으로 사용되지 않고, 도시화 수준도 낮아 자원 낭비를 초래합니다.

그는 또한 토지 구획 및 매매 금지가 공급 부족 상황에서 토지 구획 및 주거용 토지 가격을 잠재적으로 상승시킬 수 있다고 인정했습니다. 그러나 현재 남부 토지 시장은 유동성이 낮고, 주 정부가 적절한 관리 정책을 갖추고 있기 때문에 토지 "열풍"이 불 가능성은 낮습니다.

투자자들은 빈즈엉, 롱안, 바리아붕따우 등 호치민시의 다른 교외 시장에서 적합한 상품을 완전히 찾아볼 수 있습니다. 실제 구매자에게는 이용 가능한 2차 상품, 토지, 이용 가능한 주거 지역에 있는 기존 타운하우스, 아파트 상품 등 많은 좋은 옵션이 있다고 그는 덧붙였습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm