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이러한 맥락에서 최근 건설부는 사회주택 개발을 위한 우선자본 조달에 관한 결의안 초안에서 100조 VND 규모의 우선대출 신용 패키지를 제안했는데, 이는 사회주택 부문의 돌파구가 될 것으로 기대됩니다.

신용 지급 문제

2023년 4월 초, 정부는 338/QD-TTg 결정을 통해 "2021년부터 2025년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 최소 100만 채의 사회주택 건설 투자" 사업 시행을 승인했습니다. 이 사업의 목표는 2030년까지 각 지역에 약 1,062,200호의 아파트를 완공하는 것입니다. 이 중 428,000호는 2021년부터 2025년까지, 634,200호는 2025년부터 2030년까지 완공될 예정입니다.

건설부가 제안한 100조 VND 규모의 신용 패키지는 사회주택 개발에 필요한 자본이 부족한 상황에서 적절한 조치입니다. 사진: Thanh Hai

이 프로젝트를 이행하기 위해 정부는 국가은행(SBV)이 국가가 지정한 4개 주식회사 상업은행에 120조 동(VND)을 배정하고, 사회주택 투자자에게는 연 8.7%, 구매자 및 임차인에게는 연 8.2%의 대출 금리를 적용하는 제안을 승인했습니다. 2023년 7월 1일부터 SBV는 6개월마다 우대 기간 동안 참여 상업은행에 대출 금리를 공시할 예정이며, 이는 시장 상황에 따라 금리가 변동될 수 있음을 의미합니다.

국가은행이 중장기 대출에 대해 일반 수준보다 연 1.5~2% 낮은 이자율을 규정함에 따라 일련의 상업은행(TP은행, VP은행, MB은행, Techcom은행, HD은행)이 프로그램 참여를 위한 등록금액을 은행당 5조 VND로 하여 이자율 지원 자본원을 145조 VND로 늘렸습니다.

안타깝게도 이 신용 패키지는 시행된 지 거의 20개월이 지났지만, 국가은행의 규정이 재정 여건에 맞지 않는다는 이유로 많은 사람들에게 거부당했습니다. 따라서 여러 차례의 "고민" 끝에 국가은행은 2024년 9월 초 투자자에게는 연 7%, 주택 구매자에게는 연 6.5%의 금리를 인하하기로 결정했습니다.

그러나 평가에 따르면 이러한 이자율에 대한 규제는 여전히 주택 구매자에게는 너무 높아서 지금까지 이 신용 패키지는 여전히 부진한 상태입니다. 이는 사회 주택을 위한 120,000억 VND 규모의 우대 신용 패키지 시행에 대한 건설부의 상세 보고서에서 입증됩니다.

구체적으로, 2024년 3분기 말까지 전자정보포털에 우대대출 대상 사업 83건을 공고한 문서는 63개 자치단체 중 34개 자치단체에 불과했으며, 총 지급 미지급 채무는 1조 7,830억 동(법인 고객: 1조 6,330억 동, 주택 구매자: 1,500억 동)으로, 전체 등록 지원 자본의 약 1.1%를 차지했습니다.

"사회주택 사업 시행은 현재 많은 어려움에 직면해 있습니다. 2024년 3분기에만 전국적으로 4,960세대 규모로 8개 사업이 시행되었고, 투자 정책 승인을 받은 사업은 2,676세대 규모로 3개 사업이 승인되었으며, 200세대 규모로 부분적으로 완료된 사업은 1개 사업뿐입니다. 지방자치단체 보고서 요약에 따르면, 2021년부터 2024년 3분기 말까지 전국적으로 42,414세대 규모로 79개 사회주택 사업이 완료되었고, 111,687세대 규모로 131개 사업이 착공되었습니다."라고 건설부 주택부동산시장관리국 황하이 국장이 밝혔습니다.

주택 구매자 우선권

건설부 보고에 따르면, 현재까지 전국적으로 완공되었거나 건설 중인 사회주택 아파트는 14만 3천 채에 불과합니다. 2021년부터 2025년까지 42만 8천 채의 아파트를 건설한다는 목표는 사실상 불가능합니다. 13개월도 채 되지 않는 기간 동안 "기적"이 일어나야만 최대 25만 8천 채의 새 아파트를 완공할 수 있기 때문입니다. 저소득층과 근로자들의 내 집 마련 꿈은 이제 뒤로 미뤄져야 할 것입니다.

호치민 시 부동산협회(HoREA) 레 황 쩌우 회장에 따르면, 사회주택은 당과 국가의 주요 정책입니다. 이는 2023년 주택법, 2024년 토지법 및 관련 시행령을 개정 및 보완하여 사회주택 관련 규정의 일관성과 조화를 이루겠다는 의지를 통해 더욱 분명하게 드러납니다.

그러나 사회주택 개발을 위한 우선대출원조 메커니즘은 여전히 많은 단점을 가지고 있으며, 이는 우려할 만한데, 즉 "시드니자본"이 부족하거나, 있다 하더라도 규제가 다소 엄격해서 주체가 이를 이용할 수 없거나 어려움을 겪는다는 점입니다.

정부 법령 100/2024/ND-CP는 사회주택 프로젝트의 자본금 수준, 우대 금리, 대출 기간 및 지급 방식(매매 및 임대형 사회주택 투자자의 경우 연 7.92%, 임대형 프로젝트의 경우 연 6.6%)을 규정하고 있으며, 이는 투자자들이 프로젝트 실행을 위해 우대 신용원을 활용할 수 있는 여건을 마련했습니다. 그러나 베트남 사회정책은행의 2024년 8월 1일자 공보 4524/NHCS-TDSV는 주택 구매자를 위한 법령 100/2024/ND-CP에 근거하여 연 6.6%의 대출 금리는 높은 수준이라고 지적했습니다. - 레 황 짜우 씨는 자신의 의견을 밝혔습니다.

이러한 상황에 직면하여 사회주택 개발을 위한 우선 재원 확충을 위해, 건설부는 정부에 제출하기 전 각 부처와 협의 중인 사회주택 개발 우선 재원 결의안 초안에서 5년간 적용되는 100조 VND 규모의 채권 자본 재원 대출 우대 패키지를 시행할 것을 제안했습니다. 이는 건설부가 채권 발행을 통해 사회주택 패키지를 적용하는 첫 사례입니다.

이에 따라, 이 우대 신용 패키지의 이자율은 각 기간별로 총리가 결정하는 빈곤 가구에 대한 이자율과 동일하며, 지급 기간은 신용 패키지가 완전히 지급될 때까지 지속되지만, 2030년 12월 31일을 초과할 수 없습니다.

하노이 부동산 클럽 응우옌 테 디엡(Nguyen The Diep) 부회장은 이 문제에 대해 건설부가 사회주택 개발을 위한 우선 자본에 관한 결의안 초안에서 제안한 것은 개발 자본을 확대하고 사회주택 구매자에게 기회를 제공한다는 점에서 획기적인 진전이라고 말했습니다. 그러나 주택 구매자를 중심으로 우선적으로 지원해야 하는 이 신용 패키지의 대출 금리 규정을 명확히 하는 것도 필수적입니다.

"100,000억 VND 신용 패키지의 대출 이자율이 총리가 각 기간마다 정한 빈곤 가구 대출 이자율인 100/2024/ND-CP 법령에 따라 연 6.6%와 같다면, 현 시점에서 사람들이 사회 주택을 구매하기 위해 돈을 빌리도록 장려하기 어려울 것입니다. 왜냐하면 이전 결정 486/2023/QD-TTg에 따른 대출 이자율이 연 4.8%에 불과했기 때문입니다."라고 Nguyen The Diep 씨가 말했습니다.

같은 견해를 가진 HoREA 회장 Le Hoang Chau는 정부가 총리령 486/2023/QD-TTg에 따라 연 4.8%의 대출 금리 규정을 계속 시행할 수 있도록 허용하는 것을 고려할 것을 제안했습니다. 현재 베트남 사회정책은행(BSP)은 연 3%의 금리로 "빈곤층 주택 지원 대출" 프로그램을 시행하고 있습니다. 따라서 주택 구매자를 장려하고, 시장을 활성화하며, 투자자들이 프로젝트 시행을 가속화하도록 동기를 부여하기 위해 사회주택 구매자와 임차인에게 연 3~4.8%의 대출 금리를 적용하는 것이 최선입니다.

 

건설부가 제안한 1000조 VND 규모의 신용 패키지는 사회주택 개발을 위한 자본이 부족한 현재 상황에서 매우 적절하지만, 대출자가 없는 33/2023/NQ-CP 결의안에 따른 1200조 VND 규모의 신용 패키지에서 얻은 명백한 교훈을 참고하여, 국민의 실제 상황에 맞춰 대출 조건, 대출 금리 등에 대한 규정을 주의 깊게 연구할 필요가 있습니다.

Nguyen Huy Thanh 박사 - 금융 전문가

출처: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html