하노이의 주거용 토지는 '땅의 모든 인치가 금이다'라는 사고방식으로 시장은 끊임없이 새로운 가격 수준을 설정하고 있으며, 구매자들에게 인기 있는 곳입니다.

부동산 가격은 끊임없이 상승하며 새로운 지평을 열고 있으며, 하노이의 주거용 토지에 대한 수요가 급증하고 있습니다. 또한, 최근 주택 담보 대출에 대한 규제도 발표되었습니다. 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.

아파트처럼 가격 상승이 '혼란스럽지' 않기 때문에 주거용 부동산이 또 다른 선택지가 되고 있다. (사진: 린 안)

부동산 가격은 계속 오르고 있다

베트남 부동산 시장 조사 및 평가원(베트남 부동산 중개업 협회)의 팜 티 미엔 부소장은 부동산 가격이 지속적으로 새로운 수준을 기록하고 있으며, 대다수 사람들의 소득 성장률을 훌쩍 뛰어넘는 높은 수준에 있다고 말했습니다.

구체적으로, 2024년 2분기 하노이와 호치민시의 아파트 부동산 가격 지수는 2019년 2분기 대비 각각 58%와 27% 상승했습니다. 저렴한 상업용 아파트 프로젝트는 도시 지역에서 완전히 사라졌습니다. 중저가 아파트 부문조차 점점 희소해지고 있으며, 2024년 하노이와 호치민시에서 판매되는 아파트의 80% 이상이 m²당 5천만 동(VND) 이상인 고급 아파트 부문에 점차 "지배"되고 있습니다. 새로 출시된 아파트 프로젝트의 상당수는 m²당 수만 달러에 달합니다.

1차 부동산 아파트의 높은 가격은 오래된 아파트 가격의 "급등"으로 이어졌고, 수십 년 동안 사용되어 온 많은 아파트가 인수 시점에 두 배 또는 세 배의 가격에 거래되고 있습니다. 아파트 가격의 폭등 "후속"으로 빌라와 타운하우스를 포함한 토지에 연립된 주택의 매매 가격 또한 상승세를 "가속화"하고 있으며, 하노이 도심에서 멀리 떨어진 지역의 일부 개발 사업도 이러한 추세에 영향을 미치고 있습니다. 도심 공급이 점차 부족해지고 있는 상황에서 이러한 현상이 나타나고 있습니다.

과거에는 빌라의 평방미터당 수억 동(약 1억 8천만 원)에 달하는 가격이 고가로 여겨졌지만, 현재는 평방미터당 최대 10억 동(약 1억 8천만 원)에 매물로 나와 있으며, 이는 여전히 정상적인 가격으로 간주됩니다. 토지 가격 또한 꾸준히 상승하고 있습니다. 여러 지방과 도시에서는 재투자 활동이나 일부 투자자들이 허위 수요 공급을 조장하여 가격을 끌어올리는 행위로 인해 합법적인 토지가 지역적으로 "과열"되는 현상이 기록되고 있습니다. 하이즈엉과 같은 일부 지방과 도시에서는 2022년에 가격이 "고열 정점"을 넘어섰습니다.

미엔 씨는 단기적으로 주요 부동산 가격, 특히 도시 지역의 주요 주택 수요를 충족하는 아파트 부문의 가격이 거의 하락하지 않을 것이라고 생각합니다. 부동산 수요, 특히 투자 수요가 지속적으로 증가하고 있는 상황에서, 투자자들은 토지 자금이 점점 부족해지고 건설 비용이 증가하며, 인프라와 공공시설에 대한 투자가 늘어나는 상황에서 수익 극대화를 위해 고급 부동산 개발을 우선시할 것입니다.

새로운 법적 통로는 재정 능력이 약한 투자자들을 배제하고, "놀이터"에 남아 있는 투자자들이 영향력이 큰 동기식 인프라와 공공 시설을 갖춘 대도시 지역을 개발하도록 강요하는데, 이는 높은 비용을 의미하며, 부동산 가격이 하락하기 어렵게 만듭니다.

동시에 시장에는 좋은 재정적 잠재력과 강력한 기존 역량 또는 토지 펀드 조성에 대한 이점을 갖춘 투자자만 남게 되어 공급 독점 현상이 계속 유지될 것이고, 대규모 투자자는 이익을 극대화하기 위해 계속해서 시장 가격을 결정할 것입니다.

하노이의 주거용 토지에 대한 수요가 높습니다.

아파트처럼 가격 상승이 "무질서하게" 진행되지 않을 때 주거용 부동산이 또 다른 선택지로 떠오르고 있습니다. Batdongsan.com.vn의 조사에 따르면 동다, 바딘, 탄쑤언, 꺼우저이, 남뜨리엠, 하동, 호앙마이 등 도심 지역의 개인 주택 가격은 연초 이후 평균 10~20% 상승했습니다. 하노이의 주거용 토지 매매 전문 업체의 거래량은 아파트 가격이 꾸준히 상승하던 지난 3개월 동안 평균 10~30% 증가했습니다.

Batdongsan.com.vn의 응우옌 꾸옥 아인 부총괄은 Batdongsan.com.vn의 부동산 시장 데이터에 따르면 개인 주택과 타운하우스는 안정적인 관심을 유지하고 있다고 밝혔습니다. 2024년 첫 3개월 동안 개인 주택과 타운하우스는 모든 가격대에서 거래량과 관심도가 상승세를 보였습니다. 특히 하노이 거의 모든 지역에서 관심이 급증했습니다.

구체적으로, 2023년 초 대비 남뚜리엠 지역의 개인 주택에 대한 관심은 43%, 호앙마이 지역의 개인 주택은 28%, 동다 지역의 개인 주택은 21%, 하동 지역의 개인 주택은 26%, 탄쑤언 지역의 개인 주택은 12% 상승했습니다. 가격 측면에서 하노이의 개인 주택 가격은 2021년 1분기 평균 9,500만 동/m²에서 2024년 2분기 1억 6,400만 동/m²로 상승했습니다.

따라서 민간 주택의 평균 가격 상승률은 지역에 따라 연평균 15~20%에 달하는 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. 이러한 안정성, 가격 변동 없음, 가격 상승의 혼돈 없음 덕분에 민간 주택과 타운하우스의 거래량은 안정적이고 규칙적으로 유지되며, 하노이 아파트 가격이 끊임없이 급등하는 상황에서도 실제 매수자와 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

MSP Land System의 회장이자 부동산 전문가인 Tran Huu Xiem은 미래에 주거용 부동산의 성장을 보장하는 많은 요소가 있으며, 이로 인해 현금 흐름이 이 부문으로 크게 이동할 것이라고 말했습니다.

특히, 새롭게 통과된 토지법과 부동산업법 개정은 부동산 시장의 투명하고 건전한 발전을 촉진하고 있습니다. 특히, 토지가격체계와 토지가격표가 폐지되고 매년 갱신됨에 따라 향후 주택용 부동산 가격은 가격 갱신 빈도 변화에 따라 상승할 것으로 예상됩니다.

또한, 사용 중인 토지에 대한 토지 사용권 증서 발급에 대한 세부 조건에 대한 이의가 없을 경우, 법적 지위가 명확한 상품의 토지, 연립주택, 개인주택의 가격도 상승하게 되며, 평가의 정확성은 점점 더 엄격해지고, 투명해지고, 명확해집니다.

MSP 랜드 시스템 회장은 "땅 한 치도 금과 같다"는 우리 조상들의 사상처럼, 베트남 국민들의 토지와 주택 소유에 대한 수요와 자산 축적에 대한 욕구가 매우 크기 때문에 주거용 부동산은 항상 매력적이라고 ​​생각합니다. 도심 지역의 토지 부족 현상과 더불어 수요가 지속적으로 증가함에 따라 매매가와 거래량 또한 상승할 것입니다. 따라서 이 부문은 항상 현금 흐름의 보금자리로 여겨져 실제 매수자와 투자자를 유치하고 있습니다.

박장성, 토지 분할에 관한 최신 규정 발표

박장성 인민위원회는 방금 주거용 토지 할당 한도, 주거용 토지 인정 한도, 토지 구획 분리 및 통합에 대한 최소 면적 및 조건, 농업용 토지 할당 한도, 개인에게 미사용 토지 할당 한도, 농업용 토지 양도 승인 한도, 벼농사용 토지, 보호용 임지, 특수용도 임지, 생산용 임지의 용도 변경 기준 및 조건, 1993년 10월 15일 이전에 이 지방에 적용 가능한 토지 사용자에 대한 기타 유형의 문서를 자세히 설명하는 결정 제24호를 발표했습니다.

이에 따라 규정에서는 주거용 토지의 경우 토지 분할 조건이 최소 32m2의 주거용 토지 면적, 최소 4m의 정면, 건축 경계(있는 경우)로부터의 깊이가 기존 깊이가 5.5m 이상인 원래 토지 구획에 대해 최소 5.5m 이상이어야 한다고 명확히 규정하고 있습니다.

국가가 토지를 회수한 후 해당 토지 구획의 기존 깊이가 5.5m 미만인 경우 최소 깊이는 3m여야 합니다.

개인에 대한 주거용 토지 할당 한도에 관하여, 새로운 규정에 따르면, 박장시 구역 내 도시 주거용 토지(신설, 분할 또는 통합된 행정 구역으로 인해 구역과 마을로 전환된 구역과 마을의 행정 구역 내의 코뮌 제외)의 경우 최대 100제곱미터입니다.

도시 내 주거용 토지, 도시 내 주거용 토지에서 구로 전환된 토지; 비엣옌 타운의 구에 있는 주거용 토지; 박장 시의 딘트리, 송케, 탄티엔, 동썬, 탄미, 송마이 코뮌의 주거용 토지; 박장 시 경계 내에 있는 코뮌에서 구로 전환된 주거용 토지; 고속도로, 국도, 지방도를 따라 최대 면적이 120m2인 농촌 지역의 주거용 토지.

행정구역이 신설, 분할 또는 합병되어 구·읍·면으로 전환된 지역·읍·면의 행정구역 내 지방자치단체의 주거용 토지는 (국회 상임위원회의 행정구역 신설, 분할 또는 합병에 관한 의결이 발효된 후) 최대 200제곱미터입니다.

군, 시, 읍의 중부 자치구 내 주거용 토지는 최대 300m²입니다. 군, 시, 읍의 산악 자치구 내 주거용 토지는 최대 360m²입니다.

1980년 12월 18일 이전에 토지가 조성된 경우, 주거용 토지 면적은 각 규정된 지역 또는 구역에 해당하는 주거용 토지 할당 한도의 5배로 정해지지만, 사용 중인 토지 면적을 초과할 수 없으며 최대 800m2입니다.

1980년 12월 18일부터 1993년 10월 15일 이전에 토지가 조성된 경우, 주거용지 인정 한도는 각 규정된 지역 또는 구역에 해당하는 주거용지 할당 한도의 3배로 정해지지만, 총 면적은 사용 중인 토지의 면적을 초과하지 않으며 최대 600m2입니다.

본 결정은 9월 21일부터 발효되며, 성 인민위원회의 결정 제40/2021호 및 결정 제44/2023호를 대체합니다.

토지사용자가 토지이용권을 담보로 제공할 수 있는 조건은 2024년 토지법 제45조에 명시되어 있습니다. (사진: 하퐁)

레드북 모기지에 대한 중요 규정

토지이용권자가 토지이용권을 담보로 제공할 수 있는 조건은 2024년 토지법 제45조에 규정되어 있습니다.

담보권 행사 조건

2024년 토지법 제45조 제1항에 따라 토지사용자는 다음 조건을 충족하는 경우 토지이용권을 담보로 제공할 수 있습니다.

토지이용권증서 또는 주택소유권증서 및 토지이용권증서 또는 토지이용권증서, 주택소유권증서 및 기타 토지에 부속된 자산증서를 소지하여야 한다. 다만, 다음의 경우는 제외한다. (1) 토지이용권의 상속; (2) 밭을 합하거나, 구획을 교환하거나, 국가 또는 지역 사회에 토지이용권을 기부하는 경우 농지로 전환하는 경우; (3) 부동산 사업을 양도받는 외국인 투자 경제조직; (4) 토지이용권증서, 주택소유권증서 및 토지이용권증서, 토지이용권증서, 주택소유권증 및 기타 토지에 부속된 자산증서, 토지이용권증서, 토지에 부속된 자산증서, 토지이용권증서, 토지에 부속된 자산증서가 발급되지 아니하였으나 토지이용권증서, 토지에 부속된 자산증서가 발급될 수 있는 가구 및 개인은 토지이용권을 양도, 임대, 재임대하고 토지이용권을 이용하여 자본을 출자하여 사업을 시행할 수 있다.

토지에 대한 분쟁이 없거나, 분쟁이 유능한 국가 기관, 법원 판결이나 결정, 법적 효력을 갖는 중재 결정이나 판정을 통해 해결되었습니다.

토지이용권은 민사판결집행법의 규정에 따라 압류 등 판결 집행을 보장하기 위한 조치의 대상이 되지 않습니다. 토지이용기간 동안에는 법률의 규정에 따라 토지이용권에 대한 임시긴급조치가 적용되지 않습니다.

레드북 모기지 계약서는 공증이 필요합니까?

2024년 토지법 제27조 제3항에 따르면 토지이용권 이행계약 및 서류의 공증 및 인증은 다음과 같이 실시한다.

토지이용권, 토지이용권 및 토지에 부속된 자산을 이용한 양도, 증여, 저당, 자본금 출자 계약은 이 항 제2호의 경우를 제외하고는 공증 또는 인증을 받아야 합니다.

토지이용권, 토지사용권 및 토지에 부속된 자산의 임대차계약, 재임대계약, 농지이용권의 전환계약; 토지이용권, 토지사용권 및 토지에 부속된 자산, 토지에 부속된 자산의 양도계약, 자본출자계약으로서 거래에 참여하는 당사자 중 일방 또는 당사자가 부동산사업자인 경우에는 당사자의 요청에 따라 공증 또는 인증을 받아야 합니다.

토지사용권, 토지사용권 및 토지에 부속된 자산의 상속 관련 서류는 민법의 규정에 따라 공증 또는 인증을 받아야 합니다. 공증 및 인증은 공증 및 인증에 관한 법률의 규정에 따라 진행됩니다. 따라서 적색등기부등본을 저당으로 설정하는 경우, 저당계약서도 공증 및 인증을 받아야 합니다.

레드북 모기지 파일에는 무엇이 포함됩니까?

구체적으로, 법령 99/2022/ND-CP의 제27조에 따르면, 담보등록을 신청하는 사람은 다음 서류를 포함한 일련의 서류를 제출해야 합니다: 원본 신청 양식 번호 01a; 보증 계약서 또는 공증 또는 인증된 보증 계약서(원본 1부 또는 인증 사본 1부);

보안조치등록서류와 함께 다음 서류를 동시에 제출하는 경우를 제외하고 원본증명서(적색책, 분홍색책) : (1) 토지 및 토지변경등록서류에 첨부된 재산; 또는 (2) 토지소유권증명서 서류.

담보가 있는 토지를 매각할 수 있나요?

2015년 민법 제320조 제8항 및 제321조 제5항에 따라, 저당권설정자는 저당권자의 동의 없이 저당재산을 매매, 교환 또는 증여할 수 없습니다. 따라서 저당권설정자는 저당권자의 동의가 있는 경우에만 토지를 매매할 수 있습니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html