물류 산업 침체에 따른 창고 부동산의 과제

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장기적인 잠재력을 살펴보면

세빌스 베트남 보고서에 따르면, 전 세계 물류 공간 수요는 글로벌 주문량과 거래량 감소로 인해 감소세를 보이고 있습니다. 소비자들은 지출을 줄이고 있으며, 수요는 주로 필수품과 서비스에 집중되고 있습니다. 이로 인해 생산 및 운송되는 상품의 양이 감소하고, 특히 로스앤젤레스와 상하이처럼 항만 기반이 유리한 시장에서 창고 공실률이 눈에 띄게 증가하고 있습니다.

한편, 대부분의 글로벌 시장은 지난 몇 년간의 호황 이후 물류 수요가 둔화되고 있습니다. 이러한 수요 환경의 차이는 향후 임대료 상승 전망을 결정하는 중요한 요인으로 여겨집니다.

세빌리스의 2023년 상반기 글로벌 물류 투자 보고서에 따르면, 최근 여러 시장에서 새로운 물류 공급이 기록되고 있습니다. 예를 들어, 미국에서는 2023년 상반기에 약 2천만 제곱미터의 물류 창고가 완공되어 시장에 출시되었습니다. 마드리드 시장은 2023년에 1백만 제곱미터 이상의 물류 창고 공간을 기록할 것으로 예상되며, 이는 현재 공급량의 약 9%에 해당합니다. 새로운 물류 공급은 공실률을 높일 것으로 예상됩니다.

그러나 이러한 요소들을 더 자세히 살펴보면, 지표들이 아직 역사적 수준으로 떨어지지 않았기 때문에 공실률이 아직 우려스러운 수준은 아니라는 것을 알 수 있습니다. 세빌스 보고서는 또한 투자자들이 아시아 태평양 지역 물류 시장에 대해 여전히 낙관적인 전망을 가지고 있음을 보여줍니다.

부동산 창고의 과제 이전기사 물류산업 쇠퇴의 물결 그림 1 — 투자자들은 아시아 태평양 시장에 대해 여전히 강세를 유지하고 있습니다.

구체적으로, 2023년 2분기 유럽 전체 시장의 물류 부문 총 투자액이 전년 동기 대비 50% 감소한 반면, 아시아 태평양 지역의 총 투자액은 약 14% 소폭 감소에 그쳤습니다. 투자자들은 장기적인 발전을 뒷받침하는 펀더멘털 요소를 갖추고 물류 및 창고 부동산 수요 증가를 활용하는 아시아 시장에 여전히 높은 관심을 보이고 있습니다.

예를 들어, 일본 시장에서 물류는 투자자, 특히 일본 진출을 원하는 외국인 투자자들에게 매력적인 분야입니다. 마찬가지로, 인도 시장 또한 생산연계인센티브제도(PLI)와 같은 생산 활동 지원 정책 덕분에 2023년 2분기 신규 물류 공급 흡수율이 40~50%에 달하며 매우 활성화되었습니다. 이로 인해 투자자들은 낙관적인 전망을 유지하고 국내 다른 도시로의 유통 네트워크 확장 기회를 모색하고 있습니다.

일반적으로 지속가능성은 임대인과 임차인 간의 모든 협상에서 고려 사항으로 남아 있으며, 특히 선진국 시장에서는 더욱 그렇습니다. 물류 임대 시설은 에너지 최적화 요건을 충족해야 할 뿐만 아니라 기업의 ESG(사회·지배구조) 약속을 준수해야 합니다. 이러한 요소들은 프로젝트를 매력적으로 만들고 향후 임대 결정에 있어 경쟁 우위를 확보하는 핵심 요소로 간주됩니다.

베트남은 기회를 잡아야 한다

베트남에서는 전자상거래의 성장에 힘입어 물류 산업이 크게 성장했습니다. 베트남 전자상거래디지털경제부가 발표한 2023년 베트남 전자상거래 보고서에 따르면, 2022년 베트남의 전자상거래 소매 매출은 164억 달러에 달해 전국 상품 및 소비자 서비스 소매 매출의 7.5%를 차지했습니다. 2023년 베트남의 전자상거래 매출은 205억 달러에 달할 것으로 예상되며, 이는 전국 상품 및 소비자 서비스 소매 매출의 약 8%를 차지할 것입니다.

베트남의 빠른 발전에도 불구하고 물류는 여전히 대부분 대규모 시장에 집중되어 있습니다. 이는 이 분야 투자자들에게 증가하는 물류 수요를 충족할 수 있는 공급원을 제공할 수 있는 기회입니다.

세빌스 하노이 부동산 자문 서비스 부문 시니어 매니저 토마스 루니 씨는 물류 시장이 아직 잠재력을 충분히 발휘하지 못하고 있다고 지적합니다. 공급이 수요를 제대로 충족하지 못하여 투자자들은 새로운 모델을 도입하고 가용 창고 공간을 최적화하는 데 있어 유연성을 발휘해야 합니다.

부동산 창고의 과제 이전기사 물류산업 쇠퇴의 물결 그림 2 — 토마스 루니, 세빌스 하노이 부동산 자문 서비스 부문 수석 매니저.

물류 수요를 분석한 이 전문가는 전자상거래 산업은 많은 품목을 보관할 수 있는 넓은 창고 공간과 피킹 및 포장 작업을 지원하는 시스템 구축이 필요하다고 말했습니다. 또한, 고부가가치 제품을 생산하는 글로벌 제조업체들은 생산 후 상품을 보관할 창고 공간을 확보할 것으로 예상합니다.

실제로 베트남 시장, 특히 북부 지역의 창고 공간 공급은 아직 부족한 실정입니다. 따라서 투자자들은 고층 창고나 스마트 항만 창고를 고려해 볼 수 있습니다.

베트남은 점차 개선되는 투자 환경과 주요 무역 협정 체결을 통해 세계 최고의 제조 허브 중 하나로 부상하고 있습니다. 이러한 성장세는 베트남 산업 시장을 대기업 및 유명 국제 기업의 투자 포트폴리오에 더욱 매력적으로 만들었습니다. 인프라 및 물류 투자는 제조업체의 공급망을 동시에 강화할 것입니다.

토마스 루니 씨는 "그와 함께 전자상거래 산업의 긍정적인 전망과 빠른 배송에 대한 지속적인 높은 수요는 앞으로 더욱 효율적이고 최적화된 운영 모델을 통해 물류 시장이 더욱 발전할 수 있는 기반이 될 것으로 기대됩니다."라고 말했습니다.

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