베트남 변호사 협회 회장인 도 응옥 틴은 분쟁을 제한하기 위해 주택법의 공동소유와 개별소유에 대한 규정을 개정할 것을 제안했습니다.
최근 아파트 건물 분쟁은 투자자와 입주자가 소유한 면적, 공공시설, 기반 시설과 관련하여 빈번하게 발생하고 있으며, 그중에서도 가장 심각한 분쟁은 소유권 분할과 지하 주차장 문제입니다. 베트남 변호사 협회 회장이자 국회 사법위원회 위원인 도 응옥 틴 박사는 제15대 국회 제5차 회기에 개정 주택법 초안이 제출된 것을 계기로 VnExpress와의 인터뷰에서 이 내용에 대해 답변했습니다.
- 아파트 소유권을 둘러싼 투자자와 거주자 간의 분쟁은 수년간 이어져 왔지만, 주택법 등 관련 법규의 개정과 보완을 통해 이 문제를 완전히 해결하지 못하는 이유는 무엇인가?
- 법률 문서 시스템은 여러 차례 개정 및 보완되었음에도 불구하고, 점점 복잡해지는 분쟁으로 인해 여전히 실무 요건을 충족하지 못하고 있습니다. 법률 시행 이전부터 발생하여 현재까지 지속되고 있으며, 완전히 해결되지 않은 사례들이 있습니다. 이 분야의 위반 사항에 대한 철저한 조사 및 처리가 시의적절하지 않고, 많은 곳에서 관리가 느슨해지고, 많은 투자자들이 유지 기금 채무를 늑장 납부하고 있으며, 관할 기관의 개입 없이 형사법 위반 징후가 나타나고 있습니다.
한편, 콘도미니엄 협의회를 통해 입주민들이 선출하는 관리위원회는 운영 및 적법성에 대한 구체적인 지침이 부족하여 아직 대표 역할을 충분히 발휘하지 못하고 있습니다. 현재 대부분의 콘도미니엄 관리위원회는 콘도 관리 및 운영에 대한 전문성이 부족하고 전문적인 교육을 받지 못해 투자자와 분쟁 발생 시 입주민의 법적 권리를 대변하고 보호하기 어렵습니다.
도 응옥 틴 변호사가 국회에서 연설하고 있다. 사진: 팜 틴
- 아파트 건물에 대한 공공시설 및 공유지와 개인소유지의 구분에 대한 법적 규제가 현실적으로 실행 가능하지 않다고 생각하시는 이유는 무엇입니까?
- 공동소유권과 사유권은 2014년 주택법, 2015년 민법, 그리고 공동주택 관리 및 사용에 관한 규정( 건설 부 회람 제02/2016호) 및 기타 여러 관련 지침 문서에 명시되어 있습니다. 그러나 실무적으로는 여전히 많은 미흡한 점이 있으며, 특히 주차 공간 분쟁이 대표적입니다.
시행규칙 제2호에 따라, 아파트 매매 및 임대차 계약서에는 소유주가 소유한 면적 및 설비, 그리고 소유주의 공동소유권을 명확히 명시해야 합니다. 투자자는 계약서와 함께 주택법 규정에 따라 도면 및 공동소유권 목록을 매수인에게 제공해야 합니다.
고객과 투자자 사이에 발생하는 분쟁은 공유와 사유의 구분이 명확하지 않아 발생하며, 계약 체결 시점부터 주차공간을 매각할지 여부, 건물 내 주차공간은 몇 대인지, 주차공간 등록 원칙은 무엇인지 등이 명확하지 않습니다. 따라서 법적 규정은 있다고 생각하지만, 현실적으로 당사자들이 명확한 구분 없이 계약을 체결할 경우 여전히 분쟁의 위험이 있습니다.
2016년 2월 15일 02호 시행 이전에는 많은 아파트 건물에서 이를 명확하게 규정하지 않은 아파트 매매 및 임대 계약을 맺어 지하실 소유권을 둘러싼 많은 갈등과 분쟁이 발생했습니다.
- 아파트 건물의 주차 구역이 투자자의 관리 또는 소유에 속해야 한다는 현행 규정이 분쟁 발생의 주요 원인이라고 변호사가 주장하는데, 이는 공동소유여야 한다는 주장에 대해 어떻게 생각하십니까?
- 2016년 2월 시행령의 주요 내용 중 하나는 아파트 건물 내 주차 공간 소유 및 관리에 관한 규정입니다. 주차 공간의 매매 및 임대는 아파트 매매 및 임대 계약서 또는 별도 계약서에 명시됩니다.
오토바이, 삼륜차, 장애인 차량 주차 공간은 아파트 건물 소유주가 공동 소유합니다. 자동차 주차 공간의 경우, 아파트 또는 아파트 건물 내 다른 공간의 매수자 또는 임차인은 해당 공간을 매수 또는 임대할 수 있습니다. 매수 또는 임대하지 않을 경우, 해당 주차 공간은 투자자가 관리하게 됩니다. 투자자는 해당 주차 공간의 건설 투자 비용을 매매가 또는 임대가에 포함할 수 없습니다.
따라서 아파트 소유주는 거주하는 아파트의 주차 공간을 매수하거나 임대하는 것 외에도, 자신의 주차 공간을 재판매하거나 임대할 수 있습니다. 그러나 최근 아파트 주차 공간에 대한 수요가 증가함에 따라, 주차 공간 매매는 주로 두 당사자 간의 계약으로 이루어지기 때문에 투자자의 독점으로 이어져 매매 가격이 상승할 수 있습니다.
국가가 주차 공간이 투자자의 소유임을 인정한다면, 상한 가격을 정해야 하며, 그렇게 되면 투자자들은 주차 공간 매매나 임대에 과도한 가격을 요구하지 않을 것이라고 생각합니다. 그러나 현재 주차 공간에 대한 수요가 높은 상황에서, 주차 공간 매매와 투자자의 공용 및 사적 공간 양도를 허용하는 규제는 쉽게 민사 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 이 문제는 공익과 매우 밀접한 관련이 있지만,
지하 주차장 소유권을 아파트 소유주들의 공동소유로 이전하는 문제도 신중하게 검토해야 합니다. 주차 공간까지 공동소유로 포함되면, 주차 공간 건설 비용이 주택이나 아파트 매매가에 포함되기 때문입니다. 자동차를 사용하지 않았거나 사용할 필요가 없는 가구라도 주택을 구매할 때 이 비용을 부담해야 하는 경우가 있기 때문입니다.
- 법률상 투자자는 주차 공간 건설 비용을 아파트 매매가에 포함할 수 없다고 규정되어 있는데, 실제로 매매가에 포함되는지 여부는 어떻게 알 수 있을까요? 실제로 이 문제로 분쟁이 있는 아파트 건물이 많은가요?
- 이 내용을 명확히 하는 현행 규정을 본 적이 없습니다. 이는 사실상 법의 허점이며, 주차장 건설 투자 비용이 아파트 매매가에 포함되는지 여부를 사람들이 통제할 수 없습니다. 주차장의 어느 부분이 해당 부분에 속하는지 판단할 수 없는 것이 투자자와 주민 간 분쟁의 씨앗이 되는 원인입니다.
제 생각에는 아파트 건물의 주차 공간은 공유 재산입니다. 실제로 주차 공간을 포함한 아파트 건물의 모든 공용 공간은 아파트 매매가에 포함되어 있으며, 양도 시점부터 투자자는 소유권을 종료하게 됩니다.
- 아파트 소유권 분쟁에 대한 모니터링이나 직접 의견 제시, 민원 해결 등을 통해, 법원까지 가는 분쟁이 왜 그렇게 적다고 생각하시나요?
- 사건들을 파악하는 과정을 살펴보면, 이러한 사건들은 모두 지역 사회에서 오랫동안 지속되어 온 긴박한 분쟁임을 알 수 있습니다. 주민 수가 많으면 공통된 목소리를 내기 어려워 불리한 경우가 많습니다. 분쟁 해결 권한을 부여하는 것 또한 어려운데, 아무도 소송을 제기할 의향이 없기 때문입니다. 반면, 주민 수가 많으면 소송 비용에 대한 합의도 어려워 소송이 점차 지연되고 미제로 남게 됩니다.
법원에 소송을 제기할 경우, 입주민이나 아파트 관리사무소는 먼저 부동산 가치에 따른 소송 수수료를 선납해야 합니다. 이로 인해 많은 사람들이 소송 제기를 포기하고 투자자와 타협하는 경우가 많습니다.
게다가, 양측이 체결한 매매계약서는 투자자가 작성하는 경우가 많고, 공용 공간(지하실, 계단, 테라스 등)에 대한 거주자의 권리를 명확하게 규정하지 않아 분쟁이 발생했을 때 거주자가 자신의 권리를 주장하기 위해 법원에 소송을 제기할 근거가 거의 없습니다.
저는 아파트 분쟁은 관련 법규에 따라 당사자들이 협상과 화해를 통해 해결해야 한다고 생각합니다. 협상과 화해가 이루어지지 않을 경우, 인민법원에 소송을 제기하여 해결해야 합니다. 국가기관과 지방자치단체는 당사자들의 위법 행위를 철저히 조사, 감독하고 엄정하게 처리해야 합니다.
- 주택법 개정안이 제15대 국회 제5차 본회의에 제출되고 있습니다. 국회의원으로서 공동주택 소유권 분쟁 해결에 기여하기 위해 어떤 목소리를 내시겠습니까?
- 초안은 아직 협의 중이며, 아파트 건물의 공유 및 개인 소유와 관련된 많은 내용을 구체적으로 규제하여 현재 분쟁을 최소화하고 아파트 건물을 사용하는 동안 더 안전하게 만들 것입니다.
베트남 변호사 협회 변호사들의 의견을 수렴하여 주택법 제5차 개정 및 보완에 기여하고자 합니다. 주택 관련 분쟁을 최소화하고, 관련 당사자의 권리와 정당한 이익을 최대한 보호하며, 베트남 주택 분야의 법 체계 완성을 도모하기 위해 소유권, 개발 정책, 주택 거래 및 관리에 관한 4가지 쟁점을 제시했습니다.
개정 주택법 초안에서 공동주택의 공동소유 및 사적소유에 관한 규정을 개정하고자 합니다. 이에 따라 공동주택의 주차 공간은 공동소유로 분류되어 매매 문제가 제기되지 않습니다. 이를 통해 관련 분쟁을 최소화할 수 있을 것입니다.
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