"토지사"의 문제
토지 정리 문제에 관해 전문 기관과 논의할 때 자주 듣는 말은 "토지 역사 때문"입니다.
사실, 이 문구는 매우 주목할 만한 상황을 잘 보여줍니다. 많은 지역의 토지 관리가 오랫동안 매우 느슨하고 일관성이 없었습니다. 구체적으로는 공공 토지 관리의 모호성, 토지 이용권 부여 시 출처를 잘못 파악하는 것, 토지 이용권 증서에 모호한 문자 "T"(주거용 토지)가 나타나는 것 등이 많은 논란을 야기하고 있습니다.
이러한 오류의 가장 분명한 결과는 당국에 혼란을 야기하고 많은 사람이 보상, 지원 및 재정착(R&D) 정책을 적용할 때 의견이 일치하지 않게 되었다는 것입니다.
누이탄 구의 땀아인남 사에 있는 451헥타르 규모의 타코 -추라이 산업단지 프로젝트는 주로 토지 관리 및 이용의 "역사"로 인해 "전형적으로 느린" 프로젝트입니다.
토지 취득 및 정리는 2019년 말부터 시행되었으며, 지방 지도자의 "최후통첩"으로 여러 차례 연장되었지만, 지금까지 이 프로젝트에 대한 토지 정리는 원활하게 이루어지지 않았습니다.
최신 보고서에 따르면, 현재까지 이 프로젝트는 451ha 중 351.3ha(78%) 이상을 확보했지만, 아직 토지가 인접해 있지는 않습니다. 이 프로젝트에 명시된 구체적인 문제는 공유지, 토지 병합 및 구획 교환, 농경지 내 주택 건설, 생산 임지 보상에 대한 가구 간 합의 부족, 다년생 토지 보상 요구 등입니다.
누이탄 지구 토지기금개발센터는 타코-추라이 산업단지 프로젝트의 부지 정리 작업을 수행하는 세 곳 중 하나입니다. 이번 인계를 통해 센터는 현재까지 프로젝트 부지 면적의 약 50%에 대한 부지 정리 작업을 담당해 왔습니다.
도안 탄 트리(Doan Thanh Tri) 누이탄 지구 토지 기금 개발 센터 부소장은 이 프로젝트의 부지 정리 작업에서 "역사적" 장애물을 해결하는 것이 매우 어렵다는 것을 인정했습니다. 동시에 그는 농경지에 건축된 주택에 재정착 토지를 할당하지 않는 규정(국가가 토지를 회수할 때 보상, 지원 및 재정착에 관한 성 인민위원회 결정 42호에 따름)은 "모든 프로젝트가 직면한 장애물이지만, 2024년 토지법은 이를 해결할 방향을 제시하고 있다"고 말했습니다.
분해 방향
토지 관리를 바로잡고 2024년 토지법에 부합하는 실용적 보상, 지원 및 재정착 메커니즘을 구축하는 것은 광남성이 지방의 부지 정리 요구 사항을 충족하기 위해 엄격하고 시기적절한 방향으로 시행하는 두 가지 핵심 과제입니다.
토지 관리와 관련하여 가장 먼저 해야 할 일은 공공 토지 관리 "기록"의 혼란을 완전히 해소하는 것입니다. 보고서에 따르면 현재 이 지방에는 225,045개의 공공 토지가 있으며, 면적은 11,763.3ha로 전체 농경지의 3.14%를 차지합니다. 이 중 15,447가구는 토지 임대 계약을 체결했으며, 면적은 1,720ha입니다. 나머지 10,043.3ha는 토지 임대 계약을 체결하지 않았습니다(면적의 85.5% 차지).
최근 광남성 신문과의 인터뷰에서 자연자원환경부 부장인 부이 응옥 아인 씨는 2024년 토지법은 여전히 공유지에 대한 "적색책" 발행을 인정하지 않고 있으며, 국가가 공유지를 회수할 경우 해당 토지에 대한 보상은 없을 것이라고 말했습니다.
그러나 가구와 개인이 2004년 7월 1일 이전에 안정적으로 토지를 이용하고 직접 생산한 경우, 국가가 "적색책"을 부여할 수 없는 농지를 회수할 때 고려, 인정 및 보상을 허용하는 중요한 개방 방향이 있습니다.
2024년 토지법 및 관련 규정에 이 새로운 사항을 적용하려면 먼저 공공토지 기금을 "변혁"해야 합니다. 자연자원환경부의 제안에 따르면, 임대 계약이 없는 공공토지(토지 등기부에만 기재되어 있고, 국가가 규정에 따라 공공토지 기금을 관리하지 않으며, 사람들이 토지 용도를 위반하여 토지를 사용하는 경우)의 경우, 도당위원회는 각 지자체의 공공토지 기금 검토를 가속화하는 데 집중하도록 지시해야 합니다.
이전에 잘못 설정된 국유지 기금을 검토하여 삭제하는 것, 국유지 기금이 5%를 초과하는 경우 이를 처리하는 것(이 작업은 2025년 1분기에 완료되어야 함).
특히 주요사업의 경우, 지자체에서는 긴급히 사전심사를 실시하고 심사절차를 밟아야 하며, 심사결과를 규정에 따라 회수 및 보상을 위한 법적 근거로 승인해야 하며, 이를 공공토지자금 관리 전반에 존재하는 문제점과 단점을 완전히 해소하고, 특히 각 지자체의 사업에 대한 인증서 발급, 보상 및 부지 정리의 어려움을 해소하는 주요 과제로 삼아야 합니다.
토지 취득 메커니즘과 관련하여, 광남성은 보상, 지원 및 재정착 관련 규정 개발 업무를 조기에 시행하도록 지시했습니다. 2024년 토지법이 발효되고 정부가 국가가 광남성에서 토지를 취득할 경우 보상, 지원 및 재정착에 관한 시행령(2024년 7월 15일자 시행령 제88호)을 발표한 직후, 성 당국은 국가가 광남성에서 토지를 취득할 경우 보상, 지원 및 재정착에 관한 규정 초안을 개발하고 의견을 수렴했으며, 성 인민위원회에 이를 권고했습니다.
이 초안 규정의 주목할 점은 농경지를 회복한 가구가 2024년 토지법 규정에 따라 "회수된 토지 유형과 다른 용도의 토지(농경지)로 보상"하는 등 다양한 옵션을 통해 주거용 토지로 보상받을 수 있다는 것입니다.
꽝남성 토지 취득 시 보상, 지원 및 이주에 관한 규정 초안은 꽝남성 토지 취득 사업에 "새로운 바람"을 불어넣을 것으로 예상되는 여러 가지 메커니즘을 규정하고 있습니다. 이 규정은 차기 회의에서 꽝남성 인민위원회의 심의 및 승인을 받을 예정이며, 2024년 토지법에 따라 꽝남성 토지 관리를 위한 "회랑" 건설은 여러 다른 내용과 함께 계속 시행될 것입니다.
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부지 정리를 위한 법적 틀 완성을 위한 제안
광남성 토지법 시행에 있어 부지 정리는 가장 "곤란한" 부분으로 여겨집니다. 전문 기관들이 인정하는 기존 보상, 지원 및 재정착 정책은 토지 관리 및 이용 현실에 부합해야 하기 때문에 압박을 받고 있습니다. 현실에는 많은 단점이 있습니다. 2024년 토지법을 시행하면서 광남성은 국가가 토지를 회수할 때 보상, 지원 및 재정착 관련 규정을 포함한 법적 틀을 시급히 마련하고 있습니다. 광남 신문은 지역 주민들의 의견을 일부 보도했습니다.
Tran Duy Quoc Viet - 다이록현 자연자원환경부 부장: 보상 및 지원 정책에 대한 많은 규정을 보완할 필요가 있습니다.
2024년 토지법 및 2024년 7월 15일자 정부령 제88/2024/ND-CP호는 부지 정리(GPMB)의 장애물과 어려움을 제거하기 위한 구체적인 지침을 기본적으로 제공하고 있습니다. 광남성 천연자원환경국은 광남성 인민위원회의 권한에 따라 국가가 광남성에서 토지를 취득할 경우 보상, 지원 및 이주에 관한 규정을 초안하고 각 지자체에 의견을 요청했습니다.
이를 바탕으로 다이록현 자연자원환경부는 현 인민위원회에 초안에 이미 포함된 내용에 대한 의견 제시 및 보완을 권고했습니다. 특히, 다이록현은 국가가 과거부터 축적된 토지를 일시에 회수하거나, 하나 이상의 사업에 대해 농경지를 회수할 경우, 이를 시행 근거로 명확하고 구체적으로 규정할 것을 제안했습니다.
정부 규정에 따라 가공 고압 전력선의 안전 통로 밖으로 이전할 필요가 없는 가구와 개인의 일상 생활을 위한 주택과 공사를 결정하는 전기 부문의 기능을 보완합니다.
다이록 구는 천연자원환경부가 작성한 초안에 추가 내용을 포함할 것을 제안했습니다. 따라서, 시행령 제88호 제27조 제8항에 따라 보상, 지원 및 재정착(R&D)의 체계적인 운영을 보장하기 위해 지출 규모 규정을 검토할 필요가 있습니다. 보상, 지원 및 R&D의 가치에 백분율을 곱하여 결정되는 지출 규모를 규정하는 것이 제안되었습니다.
다이록구는 또한 2차 구획 이상에서 재정착을 위해 마련된 가구의 최소 재정착률 차이를 뒷받침하는 정책 내용에 대한 명확한 설명을 요청했습니다.
현재 일부 가구는 정원지와 연못을 기반으로 한 다년생 토지에 주택을 소유하고 있으며, 주택과 같은 토지에 주택을 소유하고 있기 때문에, 도인민위원회의 연간 토지 가격표에 이러한 유형의 토지에 대한 구체적인 지원 수준 규정을 보완하거나 구체적인 보상 단위 가격을 개발할 필요가 있습니다.
실제로 주택을 짓는 가구는 모두 회수된 주거용 부지 면적을 초과합니다. 이는 주택과 같은 부지에 있는 정원용지와 연못용지를 기반으로 하는 다년생 토지에 건설하는 경우입니다. 따라서 다이록구 인민위원회는 초안에 적절한 보상 또는 지원 수준을 결정하기 위한 공사 기간에 대한 구체적인 규정을 마련할 것을 제안했습니다.
CONG TU (녹음됨)
호이안시 인민위원회 부위원장 응우옌 민 리(Nguyen Minh Ly) 씨: 재정착 관련 규정에 제도화 제안
2024년 토지법 조항에 따라, 성은 보상, 지원 및 재정착 관련 규정, 토지 분할 조건 규정 등 여러 문서를 발행할 권한을 갖게 됩니다. 성은 현재 이러한 문서의 조기 공포를 위한 초안 작성에 집중하고 있습니다.
현재로서는 관련 규정이 없기 때문에 신규 사례의 시행에 어려움이 있을 것입니다. 호이안은 새로운 규정을 기다리는 동안 기존 미처리 사항 해결에 집중하고, 보상 계획이 있는 경우 주민들을 동원하여 보상금 지급 및 정착 정책 관련 문제 해결에 힘쓰고 있습니다. 신규 사례는 일시적으로 지방 정부의 새로운 규정을 기다려야 할 것입니다.
과거에는 이주단가 문제나 299호 지침 시행으로 인한 주거용 토지 인정 문제(장기적으로 토지를 사용했음에도 토지 등록 기록이 없어 철거 시 불이익을 받음)로 인해 보상에 많은 어려움이 있었지만, 2024년 토지법은 토지 회복 전에 이주를 주선하는 등 사람들에게 혜택을 늘리는 방향으로 확대되었습니다.
동시에 지방정부는 많은 토지를 회수한 경우 단순히 등급에 따라 재정착을 하는 것이 아니라 해당 등급에 맞춰 재정착을 하도록 하는 방향으로 규정을 초안하고 있는데, 이는 토지 개간 시에도 유리합니다.
호이안시는 최근 천연자원환경부에 제출한 문서에서 재정착 정책에 대한 추가 정보를 제안했는데, 여기에는 넓은 면적의 토지를 회복한 사례를 더욱 공평하게 구분하는 것이 포함되었습니다. 구체적으로, 인구가 많은 사례를 넓은 면적의 토지를 회복했지만 소수 가구만 재정착한 사례와 함께 분류해서는 안 됩니다. 이는 정책적 일관성을 해칠 수 있기 때문입니다.
또한, 주(州) 초안에는 관련 정책이 없으므로 부부별 산정 방식도 고려해야 합니다. 2024년 토지법은 부부가 실제로 동거하는 경우, 지역 토지기금 상황에 따라 토지를 할당하도록 규정하고 있으므로, 주(州) 조례에 제도화할 필요가 있습니다. (현재 주(州)는 인구 밀도만을 기준으로 규제할 뿐, 가구별 분리 대상 부부는 규정하지 않습니다.)
도시 지역 사업의 정리, 보상, 재정착 문제에 대해 우리는 12개월 동안 임시 주택을 지원하는 대신 36개월 이내에 부지를 인도해 줄 것을 요청합니다.
실제로 2024년 토지법 시행 이후 일부 지침 규정이 아직 미비하여 부지 정리 및 이주 사업 시행에 많은 어려움을 겪고 있습니다. 따라서 부지 정리 및 이주 사업의 차질을 방지하기 위해, 시 인민위원회는 관련 문서(보상 제도 및 정책 적용, 부지 정리 및 이주, 구체적인 토지 가격 결정 방법, 이주 토지 가격, 구체적인 토지 가격 결정 컨설팅 비용 등)의 발급을 기다리는 동안, 자연자원환경국에 사업 시행 지침 문서를 조속히 발급해 줄 것을 요청합니다.
KHANH LINH (서면)
디엔반시 인민위원회 위원장 Tran Uc 씨: 새로운 정책을 신속하게 발표하세요.
신토지법의 정책과 제도는 국민 편향적입니다. 그러나 현재 절차는 미비합니다. 첫째, 기존 주거용 토지를 환수할 때 성급 토지 등급이 아직 확정되지 않았습니다. 심지어 이주 토지 가격에 관한 성급 결정 23호를 대체할 제도조차 마련되지 않았습니다. 심지어 성 인민위원회 신토지법에 따른 주거용 토지 등급 결정조차 아직 확정되지 않았습니다.
보상을 위해 설립된 컨설팅 단위(토지 기금 개발 센터)의 비용 결정에 관한 재무부의 통지문 61호와 같은 구체적인 정책 메커니즘과 관련하여 새로운 규정으로 대체되었지만, 비용 결정 기준에 대한 지침을 제공하는 기관은 아직 없습니다.
기존 규정에 따르면 보상 계획을 수립해야 할 경우, 계획을 수립한 단위에 보상금을 지급하기 위해 그 금액의 2%를 곱해야 했지만, 새로운 규정(통보 61)에서는 이를 허용하지 않습니다.
지금까지 세운 모든 계획 외에도, 그 내용을 제공하기 위한 예산을 작성하여 유관 기관에 제출하여 지불 승인을 받아야 했기 때문에, 디엔반 토지 기금 개발 센터는 1년 넘게 아무런 지불 절차 없이 거의 선지급만 해왔습니다.
간단히 말해서, 지금 가장 큰 문제는 정책 메커니즘이 적시에 나오지 않았다는 것입니다. 기존 메커니즘은 만료되었지만 새로운 메커니즘이 탄생하지 않았기 때문에 8월 1일부터 지금까지 모든 보상 및 청산 활동이 중단되고 기다려야 했습니다. 주로 기존 메커니즘에서의 일부 전환을 해결하기 위해서였습니다.
정부도 법령을 발표했으므로, 가장 중요한 문제는 주정부가 제도를 완성하고, 기존 규정을 대체할 토지 취득 및 이주 관련 새로운 규정을 발표해야 한다는 것입니다. 이 규정이 시행되면 모든 것이 순조롭게 진행될 것이지만, 현재로서는 법적 체계가 마련되어 있지 않습니다. 물론 시행 과정에서 문제가 발생할 경우, 계속해서 의견을 제시하겠습니다.
VINH LOC (녹음됨)
응웬 응옥 짜이(Nguyen Ngoc Trai) 탐키시 토지기금개발센터 소장: 재정착 차이에 대한 지원과 변동 조정 필요성
이전에 2013년 토지법을 시행할 때, 지방정부는 2014년에 결정 43을 발표했습니다. 2016년에는 결정 02가 발표되었고, 2017년에는 결정 19가 발표되어 이전 결정을 계속 수정하고 보완했습니다.
2017년부터 2020년 말까지 이 지역의 보상 정책은 안정적으로 운영되어 매우 순조롭게 진행되었다고 할 수 있습니다. 그러나 2021년 12월, 성 인민위원회는 보상 및 부지 정리 작업에 많은 미비점과 어려움을 안고 있는 42호 결정을 발표했습니다.
예를 들어, 2004년 7월 1일 이전에 토지를 사용했던 경우, 농지, 정원용지, 부모가 증여한 토지에 주택을 건축하는 경우, 이전에는 계획 대상이 아닌 것으로 인정되어 주거용 토지에 대한 보상과 이주 차액 지원을 받았지만, 결정 42에 따라 위법 행위로 간주되지 않았습니다. 이는 토지 관련 위반에 대한 행정 제재에 관한 2019년 11월 19일자 정부령 91호의 가장 큰 문제점입니다.
주거용 토지는 있으나 이전에 호적 등록을 하지 않은 경우 토지를 회복하면 재정착 차액을 지원받을 수 있으나, 결정 42에 따르면 이를 지원할 수 없으며 토지를 회복한 지방자치단체 또는 구에 호적 등록을 해야 합니다.
이 또한 완전히 불합리합니다. 또한, 결정 43에 따른 기존 보상 체계는 정원용지에 대한 보상이 주거용 토지 가치의 50%였지만, 결정 42에서는 이를 축소하고 주거용 토지를 더 이상 할당하지 않았습니다.
국가가 토지를 취득할 때 보상, 지원 및 재정착을 규정하는 2024년 7월 15일자 정부령 88호에 따라 도 인민위원회는 새로운 규정을 발표할 예정입니다.
새로운 규정은 몇 가지 뛰어난 장점을 가지고 있습니다. 예를 들어, 750m² 이상의 농지를 개간하여 다른 용도(예: 재정착지 1개)로 재할당할 수 있습니다. 또는 400m²의 정원지를 개간하여 재정착지 1개로 재할당할 수 있습니다.
제 생각에는 재정착 가격 차이를 지지하는 것을 고려해야 합니다. 실제로 보상 가격과 재정착 가격 사이에는 큰 차이가 있기 때문입니다(현재 시장 가격 대비 70~90% 수준입니다). 재정착 가격 차이를 지지하지 않는다면, 사람들이 주거지를 반환할 때 주거지를 반환해야 합니다.
둘째, 도시 지역의 정원은 다른 지역과 다르기 때문에 정원용지에 대한 보상은 제한되어서는 안 됩니다. 많은 지역 가구가 5천~7천 제곱미터의 정원용지를 소유하고 있지만, 그 가치는 높지 않습니다. 반면 도시 정원용지는 매우 가치가 높습니다. 용도 변경이나 계획 없이 100제곱미터만 사용해도 수십억 원의 가치가 발생할 수 있습니다.
토지 관리 기록과 관련하여 1985년 299건, 1992년 64호 법령에 따른 기록, 2024년 60건, 그리고 2010년 데이터베이스가 있습니다. 토지 변경 조정이 잘 이루어진다면 토지 취득 및 정리 과정에서 측량 및 조정이 더 이상 필요하지 않게 될 것입니다. 이는 현재 매우 복잡한 작업으로, 보상 작업에 큰 어려움을 초래하고 민원과 소송으로 이어지고 있습니다. 따라서 앞으로는 토지 이용의 기원을 확인하기 위해 토지 변경 사항을 조정하여 주민으로부터 회수된 토지 면적에 대한 기록을 작성해야 합니다.
쉬안푸(서면)
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출처: https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html
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