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| 최신 부동산 소식: 건설부, 소형 아파트 개발 위한 2가지 방안 제시 (출처: 투오이트레) |
미니 아파트 개발에 대한 의견을 얻으세요
건설부는 최근 주택법 개정안 초안을 정부 에 접수, 수정 및 완료했다고 보고했습니다. 이 보고서에서 건설부는 가구와 개인을 위한 여러 채의 아파트로 구성된 다층 주택(미니 아파트라고도 함) 개발에 대한 두 가지 방안을 제시했습니다.
1번 옵션에서 건설부는 다음과 같은 문제를 제안합니다.
첫째 , 가구와 개인은 규정에 따라 주택용지를 사용할 권리가 있습니다. 2층 이상의 주택을 건축할 경우, 각 층에 설계 및 시공된 아파트가 분양 또는 임대 분양될 수 있으며, 각 아파트는 주택 건설 투자 사업 투자자 자격을 충족해야 합니다. 동시에, 건설 투자는 건설법 및 주택 건설 투자 사업 관련 법률의 규정을 준수해야 합니다.
본 조에 규정된 아파트의 매매 및 임대차는 본 법 및 부동산업법의 규정에 따라 시행한다. 본 조에 규정된 각 아파트에 대한 등기부등본 발급은 토지법의 규정에 따라 시행한다.
둘째 , 가구와 개인은 규정에 따라 주택용지를 사용할 권리가 있습니다. 2층 이상의 주택을 건축할 경우, 각 층은 임대 아파트로 설계 및 건축되며, 이러한 주택의 건설 투자는 개별 주택 건설법의 규정에 따라 진행되며, 소방 안전 관리는 개별 주택 소방법의 규정에 따라 생산 및 사업과 연계하여 이루어집니다.
셋째 , 이 조 제1항 및 제2항에 따른 주택의 관리·운영은 건설부장관이 정하는 공동주택의 관리·이용에 관한 규정에 따른다.
넷째 , 각급 인민위원회는 그 직무와 권한의 범위 내에서 본 조 제1항 및 제2항에 규정된 주택요건 및 조건의 준수 여부를 검사, 검토할 책임을 진다.
다섯째 , 정부는 이 조항의 세부 내용을 정하여야 한다.
옵션 2
2번 방안과 관련하여 국회 상임위원회가 개정한 주택법 개정안은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
첫째 , 본 법 제54조 제3항에 따라 주택용지를 사용할 권리가 있는 개인이 22층 이상의 주택을 건설하는 경우를 제외하고, 각 층에 2세대 이상의 임대용 아파트를 설계·건설하는 경우 본 법에서 정한 요건과 조건을 충족하여야 합니다.
즉, 주택에는 아파트 용도로 사용하는 개인 구역, 주거 용도로 사용하는 공용 구역, 공동으로 사용하는 설비가 있어야 합니다.
주택의 아파트는 폐쇄형으로 설계 및 건축되어야 하며, 각 아파트의 바닥면적 기준은 아파트 건축물에 대한 국가기술표준에 따른 면적보다 낮아서는 안 됩니다.
주택은 건설법의 규정에 따라 건설허가를 받아야 합니다.
공동주택 규정에 따른 설계 및 방화평가 요건을 충족해야 합니다.
둘째 , 본 조 제1항의 주택은 아파트 매매를 목적으로 매매 또는 임대할 수 없습니다.
셋째 , 20세대 이상의 아파트 규모의 주택을 건설하는 경우에는 이 법 제35조의 규정에 따라 주택건설사업의 투자자가 될 수 있는 충분한 조건을 갖추어야 하며, 법률의 규정에 따라 주택건설투자를 실시하는 사업을 설정하여야 합니다.
넷째 , 이 조에 규정된 주택의 관리·운영은 건설부장관이 고시하는 공동주택의 관리·이용에 관한 규정에 의한다.
다섯째 , 성(省) 인민위원회는 본 조에 규정된 주택 건설 허가 발급의 근거로 주택 지역의 소방차 교통 상황을 규정해야 한다. 각급 인민위원회는 각자의 임무와 권한 범위 내에서 다층 다세대 주택의 아파트를 임대하는 경우, 본 조 제1항에 규정된 요건 및 조건의 준수 여부를 검사하고 심사할 책임이 있다.
건설부는 옵션 1을 선택했습니다.
건설부는 1번 옵션을 선택한 데 대한 의견을 밝혔습니다. 1번 옵션을 시행하면 가구와 개인이 다층 주택을 개발하는 데 제약이 따르고, 건축 허가를 받지 않고, 특히 최근에 발생한 화재 예방 및 소화 관련 규정과 기준을 충족하지 못하는 아파트가 많이 설계될 것이기 때문입니다.
또한 건설부는 주택건설투자사업 대상이 아닌 개별주택의 경우 건설투자관리 및 화재예방, 소화안전관리 등에 관한 구체적인 규정을 두고 있다고 밝혔다.
동시에 건설부에 따르면, 이 법안 초안은 다층, 다세대 주택을 건설할 때 각 세대에 대한 토지사용권 및 주택소유권 증명서를 발급하지 않도록 하는 내용도 포함했습니다. 따라서 공용면적과 개인용면적을 구분하는 요건을 별도로 정할 필요가 없습니다.
또한 건설부는 다층주택, 임대아파트 등 개별주택의 관리운영에 대해서도 건설부장관이 공표한 '아파트 관리 및 이용에 관한 규정'에 따라 관리하도록 제안했다.
신규 타운하우스 공급은 적지만 가격은 여전히 높습니다.
JLL 베트남의 최근 하노이 주택 시장 정보에 따르면, 3분기에 하노이의 타운하우스(빌라, 타운하우스, 연립주택) 시장은 계속해서 '동면' 상태를 이어갔으며, 대부분 프로젝트가 제품 목록을 일시적으로 폐쇄하고 가격 목록과 정책을 재구축했습니다.
투자자들은 이전 단계처럼 분주한 사전 판매 활동보다는 법적 절차나 건설 진행 상황을 우선시하며 매우 신중한 태도를 보이고 있습니다.
마찬가지로, Savills Vietnam에 따르면, 3분기 하노이 주택 시장은 거래량이 적고 투자자들이 신규 공급에 신중한 태도를 보이며 매우 조용했습니다.
신규 공급은 여전히 제한적이며, 수요와 공급의 격차는 여전히 과제로 남아 있습니다. 그러나 시장은 향후 점진적인 회복을 촉진할 것으로 예상되는 긍정적인 요인들을 목격하고 있습니다.
이 부서에 따르면, 이번 분기 하노이의 신규 아파트 공급은 전 분기 대비 47%, 전년 동기 대비 65% 감소하여 B등급 아파트 1,891채로 감소했습니다. 특히 지난 분기에는 A등급과 C등급 아파트의 신규 공급이 없었습니다.
1차 아파트 공급은 19,808세대로 전분기 대비 3%, 전년 동기 대비 6% 감소했으며, B등급 아파트가 전체 공급의 92%를 차지했습니다. 아파트 매매 건수는 전분기 대비 16%, 전년 동기 대비 42% 감소한 2,100세대를 기록했습니다.
빌라와 타운하우스 공급과 관련하여, 신규 프로젝트는 없었고, 탄찌(Thanh Tri)의 기존 프로젝트에서 30세대만 신규 공급되었습니다. 저층 주택 부문의 신규 공급은 전분기 대비 76%, 전년 동기 대비 94% 감소했습니다. 3분기 분양 세대 수는 전분기 대비 5%, 전년 동기 대비 66% 감소한 101세대를 기록했습니다.
높은 재고 가격으로 인해 모든 상품 유형의 1차 가격이 상승했습니다. 1차 아파트 가격은 m²당 5,400만 동(VND)으로 전분기 대비 2%, 전년 동기 대비 13% 상승했습니다. 1차 아파트 가격은 19분기 연속 상승했으며, 2019년 1분기 대비 77% 상승했습니다.
마찬가지로, 단독주택의 평균 가격은 전분기 대비 3% 상승하여 토지 1m²당 1억 300만 동을 기록했습니다. 동시에 타운하우스 가격은 전분기 대비 9% 상승하여 토지 1m²당 1억 9천만 동을 기록했고, 상가 주택 가격도 전분기 대비 6% 상승했습니다.
신규 1차 공급이 제한적이어서 2차 시장이 인기를 얻었습니다. 아파트 시장의 2차 평균 가격은 m²당 3,600만 동으로 전분기 대비 2%, 전년 동기 대비 8% 상승했습니다. 한편, 저층 아파트의 2차 평균 가격은 가구당 230억 동으로 전분기 대비 5% 상승했지만, 1차 가격보다는 여전히 19% 낮았습니다.
해변 빌라, 손실이 큰 콘도텔
전문가들에 따르면, 정부의 과감한 개입으로 부동산 시장은 긍정적인 변화를 경험하고 있으며, 많은 부동산 시장에서 거래가 재개되기 시작했습니다.
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| 2023년 8월 기준 리조트 빌라 부문의 시장 수요는 미미했으며, 같은 기간 대비 소비량은 15%에 불과했습니다(출처: cafef.vn) |
하지만 리조트 부동산 시장은 여전히 침체되어 있습니다. 단트리(Dan Tri) 기자들의 조사에 따르면, 다낭, 나트랑(칸호아), 푸꾸옥(끼엔장), 꽝닌 등 일부 지역의 빌라와 콘도텔을 헐값에 판매한다는 정보가 부동산 웹사이트에 여전히 빽빽하게 올라와 있습니다.
"엄청난" 가격의 빌라 외에도 일부 리조트 부동산 프로젝트에 있는 많은 콘도텔이 손실에 대한 판매 광고가 나오고 있습니다.
예를 들어, FLC 그랜드 호텔 하롱 리조트(꽝닌)에서는 많은 콘도텔이 5억~6억 VND의 손실에 광고되고 있습니다. 구체적으로, 호텔 19층에 있는 한 콘도텔은 투자자와 매매 계약 가격이 14억 7천만 VND였지만, 현재 소유주는 9억 5천만 VND의 손실에 매도하고 있습니다. 마찬가지로, 다른 콘도텔은 매매 계약 가격이 17억 VND인데 11억 VND의 손실이 발생했습니다.
DKRA에 따르면, 8월 리조트 빌라 부문의 시장 수요는 미미했으며, 소비량은 전년 동기 대비 15%에 그쳤습니다. 이달 대부분의 거래는 100억 동(VND)/개 미만의 상품에 집중되었습니다.
특히 시장 수요는 여전히 매우 저조한 수준이며, 8월 신규 분양 물량은 17채에 그쳐 2022년 동기 대비 14% 감소했습니다. 콘도텔 부문의 주요 매매가는 전월 대비 큰 변동이 없었으며, 높은 자본 비용에도 불구하고 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 특히 남부 지역의 매매가는 m²당 5,550만 동에서 8,170만 동 사이인 반면, 북부 지역의 매매가는 m²당 3,550만 동에서 4,420만 동 사이입니다.
'토지 열풍'이 지나간 후, 광트리는 토지를 더 작은 토지로 나누어 판매 가격을 낮출 계획입니다.
Vietnamnet에 따르면, 토지 열풍 이후 높은 분양가와 넓은 토지 면적으로 인해 많은 경매에서 매수자가 나오지 않았습니다. 꽝찌 성은 부동산 시장을 "활성화"하기 위해 토지를 분할하고 매매가를 낮출 계획입니다.
2022년 초, 광찌성의 깜로구, 라오바오타운(흐엉호아구), 찌에우퐁구, 동하시 등 일부 지역에서는 '미친' 토지 열풍이 일었습니다.
토지 열풍이 꺾이고 2022년 말부터 현재까지 광찌(Quang Tri) 지역 부동산 시장은 침체기에 접어들었습니다. 관계자에 따르면, 개인 간 토지 거래가 중단되었을 뿐만 아니라, 정부가 주관하는 경매 또한 참여자 부족으로 정체된 것으로 나타났습니다.
이러한 상황으로 인해 광찌성은 2023년 첫 9개월 동안 토지 경매에서 1,940억 VND만을 징수해 목표의 24%에 그쳤습니다.
현재 국내 토지 경매가 어려움을 겪고 매수자가 없는 이유 중 하나는 최저가격이 높고, 경매에 나오는 토지 면적이 크기 때문입니다.
광트리성 인민위원회 상임부위원장인 하 시 동(Ha Sy Dong) 씨는 해당 지역이 토지 경매 수입을 늘리기 위해 계획을 수립하고 변경하고 있다고 말했습니다.
동 씨에 따르면, 코로나19 팬데믹 이후 세계의 지정학적 요인의 영향으로 경제에 많은 어려움이 발생했고, 이로 인해 부동산 시장이 침체되었습니다.
"투자자들에게 높은 분양가를 가진 대규모 토지가 매력적이지 않다는 점을 감안하여, 광찌성 인민위원회는 건설부에 관련 기관과 협력하여 분양 면적을 줄이고 분양가를 낮추어 구매력을 높이는 방안을 연구하도록 지시했습니다.
동 씨는 "성 인민위원회는 법규와 부서 및 지부의 조언에 따라 투자자들이 경매에 참여하도록 유치하고 지역 수입을 늘리기 위한 새로운 계획을 수립할 것"이라고 밝혔습니다.
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