'2가 주택' 대중화, 핑크북 없이 아파트 구매 시 주의사항, 뚜옌꽝 최대 리조트 프로젝트 투자자 발굴

거래소 거래를 보다 엄격하게 통제하는 메커니즘을 추가하는 방안을 검토하자는 제안, 투옌꽝이 지방 최대 규모의 리조트 도시 지역 프로젝트에 투자자를 모집한다는 소식, 위험을 피하기 위해 핑크북 없이 아파트를 구매할 때 주의해야 할 점 등이 최근 부동산 뉴스입니다.

국회 대의원들은 부동산 거래소 거래에 대한 더욱 엄격한 통제 장치를 마련하는 방안을 검토할 것을 제안했다. (사진: 황하)

두 가격 주택은 여전히 인기가 많습니다.

8월 29일 국회의사당에서 부동산 사업법 개정안에 대한 논평을 한 레 탄 호안( 탄호아성 국회대표단) 의원은 부동산 거래소에서 이루어지는 부동산 거래를 더욱 엄격하게 통제하는 방안을 검토할 것을 제안했습니다. 레 탄 호안 의원은 두 가지 가격으로 거래되는 상황이 매우 흔하다고 지적했습니다.

"오토바이, 자동차, 주택 등 투자자의 매매가가 공개되어 있는 온라인 검색은 어렵지 않습니다. 하지만 공시된 가격으로 매수하는 것은 매우 어렵습니다."라고 호안 씨는 말했습니다.

호안 씨는 기업들이 광고하는 부동산의 실제 거래 가격은 어디에 있는지 물었습니다. 인터넷에 게시된 가격을 "마술처럼" 외국 환율, 이전 환율, 투자자 가격으로 바꿔치기한 것입니다. 매매 계약서에는 명시되지 않은 추가 금액이 붙는데, 이는 사실상 탈세입니다.

부동산 중개업과 관련하여 호안 씨는 이 법률 초안이 부동산 시장의 투명성과 편의성을 증진하는 데 중요한 법적 틀을 지속적으로 완성해 왔다고 말했습니다. 심각한 팀 외에도, 중개업 활동이 통제 없이 다양하고 풍성한 형태로 이루어지고 있음을 쉽게 알 수 있습니다.

"소위 토지 중개인이라는 현상이 만연하여 부동산 중개인의 합법적인 활동에 영향을 미치고 있습니다. 게다가 일부 중개업체의 기회주의적 행위, 폭리, 가격 담합으로 고객에게 피해를 입히는 사례도 여전히 존재합니다."라고 호안 씨는 말했습니다.

이에 본 국회의원도 이 법을 제정하는 기관에 부동산중개업소 및 개인의 책임에 관한 규정을 연구·보완하여 금지사례를 명확히 규정할 것을 요청하였습니다.

특히 다음과 같은 경우:

부동산에 대한 직접적인 이해관계를 가지고 있으나, 부동산 구매자에게 그 이해관계를 공개하지 않고 할인된 수수료를 받는 경우; 당사자가 보증금 계약이나 매매 계약을 위반하여 다른 사람과 새로운 계약을 맺도록 선동하는 경우.

거래 당사자의 의사에 반하여 임의로 부동산 가격을 인상하거나 설정하여 이익을 얻는 행위; 당사자 간의 계약을 중개하여 체결하는 행위로서 거래 당사자에게 부동산과 관련된 정보를 충분하고 정직하게 알리지 아니하는 행위.

"위에서 언급된 일부 금지 행위는 부동산 중개업소 및 개인의 책임을 검토하는 근거가 될 수 있습니다. 위반 행위의 성격과 위반 정도에 따라 형사 고발을 포함한 행정적 조치가 고려될 수 있습니다."라고 호안 씨는 강조했습니다.

하노이 서부와 동부 지역의 신규 공급은 아파트 시장 점유율의 40%를 차지할 것으로 예상됩니다.

전문가들은 앞으로 서부와 동부 지역의 신규 공급이 아파트 시장 점유율의 40%를 차지할 것으로 예상합니다. 또한, 특히 이 지역과 하노이 전체의 부동산 상품이 점차 개선될 것입니다.

세빌스에 따르면, 2008년은 하노이가 새로운 발전 단계를 거친 해로, 수도가 합병되어 총 면적이 3,300km2가 넘으며 세계 17대 도시 중 하나가 되었으며, 이는 이전보다 3.6배 더 넓어진 수치입니다.

2011년 정부는 2030년까지의 수도 건설 기본 계획을 승인했으며, 2050년을 목표로 하는 비전을 설정하여 하노이를 동시적 인프라와 기술 시스템, 높은 경쟁력, 조화로운 문화적 발전을 갖춘 지속 가능한 도시로 전환한다는 목표를 세웠습니다.

동시에 하노이 서부 지역은 이전부터 인구 이동이 있어 도시 지형이 뚜렷하며, 이 지역으로의 정착을 위한 이주 물결이 형성되고 있습니다. 토 후(To Huu) - 레 반 르엉(Le Van Luong) 노선, 2번 순환도로, 3번 순환도로, 그리고 계획 중인 3.5번 순환도로와 4번 순환도로의 개발은 부동산 개발 사업에 활력을 불어넣었습니다. 서부 지역에서는 더 매너 센트럴 파크(The Manor Central Park), 빈홈 그린 베이(Vinhomes Green Bay), 빈홈 탕 롱(Vinhomes Thang Long), 메일랜드 하노이 시티(Mailand Ha Noi City) 등 이러한 노선을 따라 대규모 사업이 진행되었습니다.

세빌스 하노이의 리서치 및 컨설팅 부문 수석 이사인 두 투 항(Do Thu Hang)은 2011년 이후 박뚜리엠(Bac Tu Liem), 남뚜리엠(Nam Tu Liem), 꺼우저이(Cau Giay) 구의 서부 지역이 약 30%의 공급 점유율로 시장을 선도해 왔다고 밝혔습니다. 따라서 이 지역은 수도권에서 가장 많은 오피스 공급을 자랑하며 시장 점유율 50%를 기록하고 있습니다. 가까운 미래에도 이 지역은 하노이의 개발 중심지로 남을 것입니다.

하노이는 2030년까지의 수도 교통 계획과 2050년 비전에 따라 홍강을 가로지르는 10개의 대형 다리를 추가로 건설할 예정입니다. 해당 프로젝트에는 빈투이 2교, 쩐흥다오교, 투리엔교, 뉴탕롱교, 트엉깟교, 홍하9교 등이 포함됩니다.

반면, 순환도로 2호선 연장, 순환도로 4호선 계획 등의 인프라 프로젝트가 완료되면 하노이에서 다른 지방으로의 이동 시간이 단축되어, 이웃 지방의 수요에 대한 동부 지역의 매력도가 높아질 것입니다.

동시에, 2020년부터 2030년까지 인구를 약 21만 5천 명 감축할 필요성을 파악하기 위해 2021년에 역사 도심 계획이 시작되었습니다. 총 6개의 역사 도심 계획 사업은 2,700헥타르 이상의 조사 규모를 가지고 있으며, 주요 목표는 인구 조절입니다. 2009년 120만 명이었던 인구를 67만 2천 명으로 감축하여 사회 기반 시설 및 기술 기반 시설 개선에 기여할 것입니다.

항 씨에 따르면, 주택 개발 사업은 유서 깊은 도심 지역에서의 이주로 수혜를 입을 것으로 예상됩니다. 특히, 구시가지의 일부 주민들은 우수한 기반 시설과 편리한 교통 환경 덕분에 동부 지역의 주요 지역으로 이주하여 거주하고 있습니다.

세빌스 하노이 도 투 항(Do Thu Hang) 연구 및 컨설팅 부문 수석 이사는 앞으로 서부 및 동부 지역의 신규 공급이 아파트 시장 점유율의 40%를 차지할 것으로 평가했습니다.

특히 대규모 토지 자금과 인프라를 갖춘 롱비엔과 자람 지구를 포함한 동부 지역은 빈그룹과 에코파크 등 주요 투자자들의 참여로 활발하게 개발되고 있으며, 하노이 도심의 매수자들이 꾸준히 유입되고 있습니다. 세빌스에 따르면, 전체 시장 공급량 대비 동부 지역의 아파트 공급 비중은 2011년 매우 낮은 수준에서 2023년 상반기 12%로 증가했습니다.

또한 이 지역은 최근 몇 년 동안 저층 주택 공급이 가장 빠르게 성장하여 2014년 하노이 공급 시장 점유율 8%에서 2023년 상반기 15%로 증가했습니다.

한편, 두 지역 간 주택 상품의 1차 가격 또한 차이를 보이고 있습니다. 세빌리스에 따르면, 서부 지역의 2023년 상반기 아파트 평균 1차 가격은 m²당 5,800만 동(VND)에 달했습니다.

동부 지역의 1차 아파트 평균 가격은 약 4,800만 동/m²입니다. 저층 아파트의 경우, 2023년 상반기 서부 지역의 1차 가격은 토지 1m²당 1억 5,700만~2억 2,500만 동, 동부 지역의 1m²당 1억 5,800만~1억 6,800만 동입니다.

도 투 항 씨에 따르면, 두 지역의 가격 차이는 동부 지역이 늦게 형성되고 발전했지만 매우 빠르게 이루어졌기 때문에 서부 지역과 여전히 가격 차이가 크다고 합니다.

투옌꽝: 자본금 17조동 이상인 리조트 도시 프로젝트 투자자 모집

뚜옌꽝성 기획투자국은 총 투자 자본금 17조 VND(약 1조 7천억 원)이 넘는 미람-뚜옌꽝 휴양 도시 개발 사업에 대한 투자자 모집을 발표했습니다. 미람-뚜옌꽝 휴양 도시 개발 사업은 지역 사회와 인근 지역의 사회경제적 발전에 획기적인 전환점을 가져올 것으로 기대됩니다.

이 프로젝트는 540헥타르에 달하는 면적을 차지하며, 뚜옌꽝시 미람구와 옌선구 미방마을에 걸쳐 있습니다. 총 투자액은 약 17조 1,000억 동(VND)이며, 보상 및 정착 지원 비용은 1조 2,000억 동(VND)이 넘습니다.

Một góc thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. (Nguồn: BXD)

뚜옌꽝(Tuyen Quang)성 뚜옌꽝(Tuyen Quang)시의 한 모퉁이. (출처: BXD)

프로젝트 시행 일정은 투자 정책 승인일로부터 4년입니다. 프로젝트 기간은 50년입니다. 투자자는 지금부터 9월 29일까지 입찰을 제출할 수 있습니다.

이 프로젝트는 리조트와 모범적이고 다양한 서비스를 결합한 생태 도시 지역을 건설하는 프로젝트로, 자연 녹지 요소를 활용합니다. 앞서 7월 10일, 쩐 홍 하 부총리는 미람-뚜옌꽝 리조트 도시 지역 프로젝트의 투자 정책을 입찰 방식으로 승인하는 결정 820/QD-TTg에 서명했습니다.

현재까지 뚜옌꽝성에서 가장 큰 규모의 휴양 도시 개발 사업입니다. 이 사업은 사회경제 발전에 획기적인 전환점을 마련하여 뚜옌꽝시와 인근 지역의 발전을 촉진하고, 이미 시행 중이거나 시행 중인 사업을 더욱 발전시킬 것으로 기대됩니다.

핑크북 없이 아파트 매매 시 위험

규정에 따라 핑크북이 없는 아파트는 예외적인 경우를 제외하고 여전히 매매가 가능합니다. 다른 경우에는 핑크북이 필요합니다. 따라서 구매자는 "계약금"을 지불했을 때 발생할 수 있는 위험을 피하기 위해 핑크북이 없는 아파트를 구매할지 여부를 신중하게 조사하고 고려해야 합니다.

2014년 주택법 제11조 제1항 제a목에 따라 개인 및 단체는 다음의 경우를 제외하고 증명서(일반적으로 레드북 또는 핑크북이라고 함)를 소지한 경우 매매가 허용됩니다. 장래 주택 매매; 주택 건설 투자 사업에서 상업용 주택 매매 계약을 양도하는 경우(주택이 인도되었지만 핑크북 신청을 아직 제출하지 않은 경우에도); 사회 주택 매매.

위의 각 예외 사항에 대해 법률은 다음 조건을 충족해야 합니다. 구체적으로는 다음과 같습니다. 미래 주택 매매 조건(시행령 99/2015/ND-CP 제72조 1항 근거). 콘도미니엄 핑크북은 필요하지 않습니다. 투자자가 핑크북을 대체하기 위해 건설부에 제출한 서류가 있어야 합니다. 이 서류는 다음 조건을 충족해야 합니다. 콘도미니엄이 매각 가능한 상태라는 내용, 프로젝트 문서, 설계 도면, 건축 허가, 인수 서류 등이 첨부되어야 합니다. 또는 (이전에 담보가 설정된 경우) 투자자의 책임 이행을 약속하는 담보 해제 관련 서류.

주택 건설 투자 사업에서 상업용 주택 매매 계약서 이전 조건: 서면으로 작성해야 하며, 당사자의 요청에 따라 공증 유무와 관계없이 작성해야 합니다. 계약서 수: 6부, 투자자 보관 3부, 세무서 보관 1부, 양도인 보관 1부, 양수인 보관 1부, 공증기관 보관 1부.

사회주택 매매 조건(주택법 제63조 제2항 근거) : 다음 서류를 갖추어야 함: 건설투자사업 서류, 기술설계서, 건축허가서; 기초공사 완료증빙서류, 급배수시설, 전기 등

위 규정에 따라, 핑크북이 없는 아파트는 예외적인 경우를 제외하고 매매가 가능합니다. 그 외의 경우에는 핑크북이 필요합니다. 따라서 핑크북이 없고 위 조건을 충족하지 않을 경우, 해당 아파트는 매매가 불가능합니다.

가장 심각한 위험은 당사자들이 아파트 매매 허가를 받지 않은 상태에서 법을 위반하고 서로 매매 계약을 체결하는 경우입니다. 이 경우, 해당 계약은 무효로 간주됩니다. 계약이 무효로 선언되면 구매자는 아파트 구매에 사용된 금액을 "잃을" 수 있습니다.

또한, 매매가 이루어지지 않은 경우, 당사자들이 보증금이나 허가 계약을 맺어 법을 "회피"했지만 실제로는 매매인 경우, 마찬가지로 이러한 유형의 계약은 무효일 수 있습니다.

따라서 핑크북이 없는 아파트를 구매할지 여부를 고려하기 위해서는 구매자가 먼저 이러한 상황이 발생하는 이유를 고려해야 합니다. 이유를 파악한 후, 해당 아파트가 핑크북이 없는 아파트에 속하고 매매가 이루어진다면, 정상적으로 매매가 가능합니다.

반대로, 다른 이유와 잠재적 위험 때문에 구매자는 해당 아파트를 구매하지 않기로 고려하고 결정해야 합니다.

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