시장의 '희망의 별', 호아락 토지 가격 깜짝 발표…다낭, 11개 사업 중단 토지 가격 재평가

저소득층에게는 사회주택이 '희망의 별'이 될 것이라는 소식, 호아락( 하노이 )의 토지가격이 오르고 있다는 소식, 적증서 없이 토지를 살 때 주의해야 할 점 등이 최근 부동산 뉴스입니다.

부동산: 하노이 동안(Dong Anh) CT3 사회주택 프로젝트에 대한 전망 (출처: Investor)

2025년에 사회주택이 "폭발적으로" 증가할까요?

2025년 주택 시장은 수많은 사회주택 사업의 호황을 누리고 있습니다. 아직 활기를 띠지는 않았지만, 이러한 공급은 저소득층 주택 시장에 "새로운 바람"을 불어넣고 있으며, 특히 주택 공급 가격이 급등하는 대도시의 저소득층과 서민들에게 "희망의 별"과 같은 역할을 하고 있습니다.

2025년 3월 초, 하노이는 하노이 주택개발투자공사(Handico)와 비글라세라 주식회사(VGC)의 합작법인이 개발한 하노이 동안(Dong Anh)의 새로운 사회주택 프로젝트인 킴충(Kim Chung) 사회주택 프로젝트를 환영했습니다. 이 프로젝트는 1,588세대의 아파트를 공급할 예정이며, 2026년 4분기부터 완공 및 입주가 예상됩니다.

2025년 하노이는 롱비엔에 두 개의 새로운 사회주택 프로젝트를 유치할 예정입니다. 이 두 사회주택 프로젝트는 6헥타르가 넘는 면적에 22층 아파트 3개동(CT1, CT2, CT3)과 44세대의 인접 주택으로 구성된 트엉탄(Thuong Thanh) 사회주택 단지에 속하며, 힘람투도(Him Lam Thu Do) 주식회사와 BIC 베트남 주식회사의 합작 투자로 건설됩니다.

하노이 건설국에 따르면, 올해 이 도시에서는 11개의 사회주택 프로젝트가 완료되어 약 6,000채의 아파트를 공급할 것으로 예상되며, 10,220채 규모의 아파트 5개 프로젝트에 대한 공사가 계속 시작될 예정입니다.

가장 최근인 3월 20일, 선 그룹은 하남 푸리시에 사회주택 건설을 시작했습니다. 사회주택 단지는 5번 순환도로 양쪽, 선 어반 시티 지역과 남까오 대학교 지역 사이에 위치합니다.

3월에는 빈푹성 남빈옌 신도시에 위치한 빈옌에서 사회주택 프로젝트가 공식 착공되었습니다. 이 프로젝트는 총 투자 자본금 6조 8,240억 동, 총 대지 면적 약 17만 1천m², 연면적 48만 9천m²가 넘는 규모로 알려져 있습니다.

빈즈엉성(Binh Duong)의 킴 오안 그룹(Kim Oanh Group)은 최근 투저우못시 호아푸구(Hoa Phu)에 K-Home 사회주택 개발 사업에 착수했습니다. 이 사회주택 프로젝트는 빈즈엉성 내 4개의 대규모 산업단지 인근, 26.6ha 부지에 건설됩니다.

베트남 건설업협회(VHC) 회장 응우옌 꾸옥 히엡(Nguyen Quoc Hiep) 씨는 2024년과 2025년 초 사회주택 사업 건수가 크게 증가한 것이 부동산 시장의 "희망"이라고 말했습니다. 또한, 시행령 100호와 개정 주택법의 시행으로 사회주택 공급에 대한 많은 장애물이 해소되었습니다. 이 법의 새로운 규정은 기업들이 사회주택을 더욱 편리하게 개발할 수 있도록 지원할 뿐만 아니라 구매자에게 더 나은 지원을 제공합니다.

호아락 토지시장 '조용히' 활기

지역 인프라에 대한 긍정적인 정보는 호아락 토지 시장(하노이)의 성장을 위한 토대를 마련하고 있으며, 일부 지역은 2025년 초 부동산 시장의 전반적인 성장에 따라 약간의 변동을 경험하고 있습니다.

Batdongsan.com.vn 의 조사에 따르면, 탁탓(Thach That) 지역의 호아락(Hoa Lac) 토지 가격이 2024년 7~8월 대비 약 10% 소폭 상승했습니다. 특히, 거리 접경 지역인 티엔쑤언(Tien Xuan) 지역의 토지 가격은 m²당 2,700만~3,000만 동에서 2,900만~3,200만 동으로 상승했습니다. 빈옌(Binh Yen) 지역의 토지 가격도 m²당 2,000만~2,200만 동에서 2,200만~2,400만 동으로 상승했습니다.

복선 도로에 위치한 탁호아(Thach Hoa) 지역의 토지는 3,500만~3,600만 동/m²에서 3,800만~4,000만 동/m²로 상승했습니다. 또한 탁탓(Thach That) 지역 중 상업 도로에 접한 탄사(Tan Xa) 지역의 토지는 3,400만~3,600만 동/m²에서 3,700만~4,000만 동/m²로 상승했습니다. 복선 도로에 위치한 탄사(Tan Xa) 지역의 토지도 2,200만~2,500만 동/m²에서 2,400만~2,700만 동/m²로 상승했습니다.

꾸옥 오아이(Quoc Oai) 토지 시장에도 새로운 가격 수준이 설정되었습니다. 특히, 차량 진입이 가능한 호아탁(Hoa Thach) 토지의 경우, m²당 2,100만~2,300만 동에서 m²당 2,300만~2,500만 동으로 가격이 인상되었습니다.

412B 지방도로 접한 동옌(Dong Yen) 지역의 토지 가격도 m²당 3,700만~4,100만 동에서 4,000만~4,350만 동으로 상승했습니다. 마을 깊숙한 곳의 토지 가격도 m²당 900만~1,100만 동에서 1,050만~1,200만 동으로 크게 상승했습니다. 푸만(Phu Man) 지역의 토지 가격은 m²당 1,200만~1,300만 동에서 1,300만~1,400만 동으로 소폭 상승했습니다. 푸깟(Phu Cat) 지역의 토지 가격도 m²당 1,000만~1,300만 동에서 1,150만~1,400만 동으로 상승했습니다.

투자자들은 호아락 부지를 다양한 성장 동력을 갖춘 시장으로 보고 있으며, 계획 정보의 긍정적인 변화를 목격하고 있습니다. 이에 따라 하노이는 호아락 하이테크 파크를 스마트 과학 도시로 개발하기로 결정했습니다.

2024년 말, 하노이 인민위원회는 호아락(Hoa Lac) 지역에 총 4,700헥타르 규모의 HL3, HL4, HL5, HL6 등 1/2000 규모 도시 계획 사업 4건을 승인했습니다. 이 사업은 도시 지역 내 토지 구획 및 사회 기반 시설의 기능과 토지 이용 지표를 구분하고 결정하여 도시 계획의 전반적인 내용을 구체화합니다.

또한, 교통 인프라에 대한 적극적인 투자는 전반적인 경제 발전, 특히 호아락 지역 부동산 개발의 토대를 마련하고 있습니다. 대표적인 사업으로는 탕롱 대로, 21번 고속도로에서 호아락-호아빈 고속도로, 호아빈-목쩌우 고속도로로 연결되는 구간, 탕롱 대로 연장 구간을 따라 건설되는 5호선 도시철도, 그리고 21번 고속도로를 따라 선떠이-호아락-쑤언마이 위성 도시를 연결하는 철도 건설 등이 있습니다.

호아락 지역 사회 기반 시설 확충도 가속화되고 있으며, 하노이 국립대학교, 중앙산부인과 2호점, 꾸옥오아이(Quoc Oai) 지역의 중앙아동병원 2호점이 이미 운영 중입니다. 또한, 호아락 하이테크 파크는 총 116조 VND(약 1조 6천억 동) 규모의 108개 투자 프로젝트를 유치했습니다.

다낭, 문제 직면한 일련의 프로젝트에 대한 토지 가격 재평가

다낭시 농업환경부(DARD)는 정부 검사원의 검사 결과 2852/2012에 따라 손실된 수입과 면제에 대한 국가 예산에 대한 재정적 의무를 징수하기 위해 토지 가격을 재결정하는 계획을 보고했습니다.

이와 함께 토지 사용료 및 임대료의 불법적인 감액으로 인한 손실에 대한 재정적 의무를 징수합니다. 이는 국회 결의안 170/2024에 따라 이루어집니다.

구체적으로, 검사 결론 2852에 언급된 15개 프로젝트에 대해, 농업환경부는 11개 프로젝트에 대한 재정적 의무를 징수할 계획에 대한 11/15 보고서를 시인민위원회에 제출했습니다.

11개 프로젝트에는 다음이 포함됩니다: Dap, Dap 1, Dap 2; P&I 리조트; Bach Dang 58번 토지 구획; Vinacapital 골프 코스; Dong Phuong Beach Villa and Hotel; Da Nang Tower; Vinacapital Beach Tourism Area; Alphanam Luxury Commercial, Service and Hotel Apartment Complex.

센트럴 코스트의 고급 호텔 및 아파트 단지 프로젝트; 퓨처 프로퍼티 인베스트의 고급 해변 리조트; 더 엠파이어 고급 리조트 및 주택(1단계 및 2단계).

다낭시 인민위원회는 동프엉 비치 빌라 및 호텔 단지, 비나캐피탈 골프장, 비나캐피탈 비치 관광단지 등 3개 프로젝트에 대한 재정 의무에 대한 3/11 보고서에 합의했습니다.

이를 바탕으로 해당 부서는 투자자에게 이 3개 프로젝트의 토지 가격을 결정하기 위해 컨설턴트를 고용하기 위한 서류를 준비하고, 작업하고, 통지하도록 요청했습니다.

농업환경부는 투자자들이 누락된 절차를 보완할 수 있도록 관련 부서에 15개 프로젝트에 대한 정보를 제공하여 투자자들이 재정적 의무를 완수한 후에도 프로젝트를 계속 진행할 수 있거나 토지 사용권 증서가 발급될 수 있도록 했습니다.

천연자원환경부는 앞으로 나머지 4개 프로젝트에 대한 수집 계획을 개발하여 시 인민위원회에 보고하고 심의와 승인을 받을 것이라고 밝혔습니다.

농업환경부는 재정적 의무를 계산하는 과정에서 시인민위원회가 해당 부서와 관련 부서, 토지가 위치한 지방자치단체에 투자자들에게 법적 절차(있는 경우)를 검토하고 안내하도록 지시할 것을 제안했습니다.

해당 부서는 2025년까지 9/15 프로젝트에 대한 어려움과 장애물 제거를 완료하도록 시 인민위원회에 조언할 것으로 예상됩니다. 3/15 프로젝트는 2026년 1분기에 완료되고, 나머지 3개 프로젝트는 2026년 2분기에 완료될 예정입니다.

적색등기부등본 없이 토지를 매수할 때 주의해야 할 점은 무엇입니까?

토지 매수는 사회생활에서 흔한 거래입니다. 적등기 없이 토지를 매수하는 방식은 시대에 따라 다릅니다.

2024년 8월 1일 이후 적색등기 없이 토지 매수

2024년 토지법 제45조 제1항에 따르면, 토지사용자는 다음 각 호의 조건을 충족하는 경우 토지이용권의 전환, 양도, 임대, 전대, 상속, 증여, 저당권 설정, 자본금 출자 등의 권리를 행사할 수 있다.

- 토지이용권증 또는 주택소유권증 및 토지이용권증 또는 토지이용권증, 주택소유권증 및 기타 토지에 부속된 재산증 또는 토지이용권증, 주택소유권증 및 기타 토지에 부속된 재산소유권증이 있어야 합니다. 다만, 토지이용권 상속, 토지합병 시 농지로의 전환, 구획교환, 국가에 토지이용권을 증여하는 경우, 주거지역 및 2024년 토지법 제124조 제7항 및 제127조 제4항 a목에 규정된 경우는 제외합니다.

- 토지에 대한 분쟁이 없거나, 유능한 국가 기관, 법원 판결이나 결정, 법적 효력을 갖는 중재 결정이나 판정을 통해 분쟁이 해결되었습니다.

- 토지이용권은 민사판결집행법의 규정에 따라 판결의 집행을 보장하기 위한 압류 등의 처분을 받을 수 없습니다.

- 토지이용기간 동안.

- 토지이용권은 법률이 정하는 바에 따라 임시긴급조치의 대상이 되지 아니한다.

따라서 2024년 8월 1일 이후에는 토지를 구매할 때 위의 모든 조건을 충족해야 합니다.

2024년 8월 1일까지 적색등기부등본 없는 토지 매수

2024년 8월 1일 이전에 적색등기부등본이 없는 토지를 매수하였으나 토지이용권 이전절차를 완료하지 않은 경우, 토지이용권증서를 받을 자격이 있는 새로운 소유자는 명칭변경 절차를 거치지 않고도 증서를 발급받도록 요청받게 됩니다.

다음의 토지 사용권 불법 양도로 인한 토지 사용 사례에서 관련 당사자의 서명이 있으나 증명서가 부여되지 않았고 법령 101/2024/ND-CP의 제42조 2항에 명시된 사례에 해당하지 않는 경우, 토지 사용자는 토지 사용권 양도 절차를 거치지 않고 2024 토지법 및 법령 101/2024/ND-CP의 규정에 따라 토지 등록 절차를 진행하고 토지 사용권 및 토지에 부착된 자산 소유권 증명서를 처음으로 부여해야 합니다. 서류를 수령한 기관은 법령 101/2024/ND-CP의 제28조 1항 d호의 규정에 따라 토지 사용권 상속에 대한 서류를 제외하고 법률 규정에 따라 토지 사용권 양도에 대한 계약서 및 서류를 제출하도록 토지 사용권 양수인에게 요구해서는 안 됩니다.

- 2024년 토지법 제137조에 따른 토지이용권에 관한 서류가 없는 경우로서 2014년 7월 1일 이전에 토지이용권 양도로 인한 토지의 사용.

- 2024년 8월 1일 이전에 토지이용권 양도로 인한 토지사용은 2024년 토지법 제137조에 따른 토지이용권 관련 서류를 첨부하여야 합니다.

- 2024년 토지법 제45조 제4항에 따라 토지이용권 상속인으로부터 토지이용권이 양도되어 토지를 사용하는 경우.

참고: 규정에 따라 적색등기부 없이 토지를 매매하는 것은 법률 위반입니다. 2024년 8월 1일 이전에 매매하는 경우, 최초 적색등기부 발급 절차를 따라야 하며, 해당되는 경우 새로운 적색등기부를 발급받을 수 있습니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-ngo-sao-hy-vong-cua-thi-truong-bat-ngo-ve-gia-dat-hoa-lac-da-nang-dinh-lai-gia-dat-11-du-an-vuong-mac-308726.html