농업환경부 (MARD)는 토지법 2024년 일부 조항에 대한 개정 및 보충 법률 초안을 완성하기 위해 조직과 개인으로부터 광범위한 의견을 수집하고 있으며, 이를 15대 임기 10차 국회에서 심의를 위해 제출할 예정입니다.
많은 병목 현상을 제거하세요
농림환경부에 따르면, 2024년 토지법은 시행 1년여 만에 여러 문제점을 드러냈습니다. 현행 규정의 제약은 기업의 투자 및 사업 개발에 어려움을 초래할 뿐만 아니라, 특히 토지 사용 허가, 용도 변경, 구획 분할, 토지 환수 시 보상금 수령 등 절차에서 국민의 권리에 직접적인 영향을 미칩니다.
전문가들은 국가가 토지 가격을 직접 결정하면 가상 가격을 방지하는 데 도움이 될 것이라고 말합니다.
지적된 주요 병목 현상 중 하나는 현재의 2단계 지방 정부 모델에 적합하지 않은 토지 이용 계획 및 계획의 부실성입니다. 지구 단위의 연간 토지 이용 계획은 더 이상 실용적이지 않고, 시간이 많이 소요되며, 추가적인 절차를 요구하고, 토지 개발 과정을 지연시킵니다. 많은 가구가 토지 이용 계획이 갱신될 때까지 기다려야 하므로 생산 및 사업 기회를 놓치고, 이는 상당한 손실로 이어집니다.
토지 할당 및 임대 방식과 관련하여, 현재 프로젝트는 주로 경매나 입찰을 통해 진행됩니다. 그러나 이러한 절차는 다른 여러 법률에 의존하여 복잡하고 중복되는 경우가 많아 프로젝트 준비 기간이 장기화되고 있습니다.
특히, 농림환경부는 토지 가격 결정에 있어 국가가 소유주를 대신하는 역할을 명확히 할 것을 제안했습니다. 이에 따라 토지 할당, 임대, 용도 변경 등 1차 시장에서는 컨설팅 기관이 아닌 국가가 토지 가격을 결정해야 합니다. 반면, 토지 사용권의 매매, 양도, 저당권 설정 등 2차 시장에서는 당사자들이 직접 토지 가격을 합의하고, 국가는 계획, 인프라, 금융 상품 등을 통해 간접적인 규제 역할을 수행하게 됩니다.
그러나 현실적으로 토지의 1차 가치 평가는 여전히 컨설팅 결과와 2차 가격에 크게 의존하고 있으며, 구체적인 가격 결정 방식은 여전히 많은 단점을 안고 있고 투명성이 부족하며 시장 상황을 정확하게 반영하지 못하고 있습니다. 이는 국가의 규제 역할을 약화시키고, 사업 추진에 지장을 주며, 토지를 회수하였지만 보상 수준이 실제 가치에 미치지 못하는 경우 많은 좌절감을 초래합니다.
농림환경부가 지적한 또 다른 문제점은 시장 데이터, 투자 유형, 토지 임대료 등에 의존하는 가치 평가 방법, 특히 잉여금 평가 방법의 부정확성입니다. 한편, 토지 이용권 시장은 변동성이 크고, 데이터는 주로 과거 가격을 기반으로 하기 때문에 실제 가치나 미래 잠재력을 제대로 반영하지 못합니다. 이로 인해 특히 농촌 지역의 사람들은 토지의 실제 가치가 거래에 정확하게 반영되지 않아 손실을 입는 경우가 많습니다.
호치민시 환경 경제 연구소 소장인 팜 비엣 투안 박사는 토지법 개정은 사회주의 시장경제 발전 방향에 부합하며 필수적이라고 말했습니다. 그는 현행법의 많은 조항들이 실제 생활과 사업적 요구에 부합하지 않는다고 지적했습니다. 특히, 토지를 주거용지로 전환할 때 부과되는 토지 사용료가 급증하고 있으며, 호치민시 등 일부 지역에서는 최대 38배까지 인상되었습니다. 이로 인해 많은 사람들이 합법적인 토지 사용권을 행사할 수 없게 되었습니다.
그에 따르면, 국가의 1차 토지 가격 결정은 시장 불안정성을 통제하기 위한 올바른 방향으로 나아가는 것이며, 특히 지가 투기, 경매, 그리고 보증금 취소 등으로 가격이 비정상적으로 상승하는 현 상황에서 더욱 그렇습니다. 그러나 투안 박사는 토지 가치 평가 시스템에서 1차 가격과 2차 가격을 명확하게 구분할 필요성을 강조했습니다. 그는 "지침 문서에 계수 K를 적용하면 2차 가격과 1차 가격을 결정하는 데 도움이 될 뿐만 아니라, 국가가 시장을 규제하고 안정화하는 데 효과적인 도구가 될 것입니다."라고 말했습니다.
이 전문가는 또한 법률에서 1차 가격 적용 사례와 2차 가격 적용 사례를 명확하게 규정해야 한다고 강조했습니다. 관련 법령과 회람은 실제 적용 가능성을 보장하기 위한 구체적인 지침을 명시하고 제공하는 데 중요한 역할을 할 것입니다.
투명성을 규제하고 보장하기 위한 적절한 도구가 필요합니다.
국가에 토지 가격 결정권을 부여하는 방안은 전체 국민의 소유권을 대표하는 역할을 보장하기 위해 필수적인 것으로 여겨지지만, 가격 결정에 시장 요소가 부족할 경우 토지 시장에서 '이중 가격' 현상이 재발할 위험이 있다는 우려의 목소리가 여전히 높습니다. 이는 시장의 투명성을 저해할 뿐만 아니라 예산 손실을 초래하여 거래 당사자 간의 불평등을 초래할 수 있습니다.
과거에는 같은 토지에 두 가지 다른 가격이 매겨지는 "이중 가격" 현상이 흔했습니다. 계약서와 채무 계산 서류에 명시된 가격이 실제 시장 가격보다 훨씬 낮은 경우가 많았습니다. 주된 이유는 국가에서 공시하는 토지 가격표가 시장 변동을 즉시 반영하지 못해 공시 가격과 실제 가격 사이에 큰 차이가 발생했기 때문입니다.
DKRA 그룹 부총괄이사인 보 홍 탕(Vo Hong Thang) 씨는 국가가 시장 피드백 없이 토지 가격을 결정할 권한을 독점한다면, 객관적이지 못한 가격 책정으로 이어져 "이중 가격 메커니즘"이 재발할 수 있다고 지적했습니다. 그는 국가, 기업, 투자자를 포함한 모든 당사자 간의 공정성을 보장하기 위해 가격 책정은 시장 원칙에 기반해야 한다고 강조했습니다. 탕 씨는 국가가 토지를 분배하고 가격을 책정하며 세금을 징수하는 것은 독립적인 감시 체계가 없는 "축구를 하면서 동시에 내부 고발을 하는 것"과 다름없다고 지적했습니다.
그에 따르면, 시장 요소를 완전히 없애는 대신, 법은 토지 이용자를 분류하여 적절한 지원 정책을 마련하는 것을 고려해야 합니다. 예를 들어, 많은 전문가들이 제안했듯이, 토지 용도 변경 시 취약 계층에 대한 재정적 의무를 면제하거나 감면하는 것이 가능합니다.
한편, 호찌민시 부동산협회 회장 레 황 짜우 씨는 두 가격의 차이 또는 기업이 토지 정책을 악용할 가능성에 대해 지나치게 걱정할 필요가 없다고 말했습니다. 그는 국가가 세금부터 신용까지 부동산을 통제하고 부당이득을 방지하기 위한 모든 규제 수단을 갖추고 있다고 강조했습니다. "국가는 1차 시장에서 토지 가격을 결정할 완전한 권리를 가지고 있습니다. 이는 전체 주민을 대표하는 토지 소유자의 권리이기 때문입니다. 한편, 개인과 기업 간의 민사 거래가 이루어지는 2차 시장은 시장이 자율적으로 규제되어야 합니다."라고 그는 강조했습니다.
실제로 지난 2년 동안 부동산 양도 기록에 대한 세무 관리, 공증, 관리가 매우 엄격해졌습니다. 세금을 줄이기 위해 매수자에게 낮은 가격을 신고하도록 "요구"하던 많은 사람들이 이제는 규정을 따라야 합니다. 공증 및 세무 기관이 더 이상 낮은 가격 신고를 허용하지 않고, 특이한 차이가 발견되면 서류를 다시 작성하도록 요구하기 때문입니다. 람동(Lam Dong) 의 부동산 투자자인 Pham Huu T. 씨는 비용 절감을 위해 부동산 양도 가격을 낮게 신고했지만, 세무 기관의 규제 강화로 인해 매우 엄격해졌다고 말했습니다. T. 씨는 "이제 매수자들은 낮은 가격을 신고하기를 꺼립니다. 나중에 매매할 때 세금이 많이 나올까 봐 실제 가격을 신고하도록 요구하기 때문입니다."라고 말했습니다.
호치민시의 중개인 응우옌 당 푸 씨는 "이중 가격" 신고 문제가 거의 사라졌다고 확인했습니다. 세무 당국이 적극적으로 개입하고 있습니다. 일부 허위 신고 사례는 소환되었고, 형사 고발까지 경고받았습니다. 이제 구매자와 판매자 모두 심각한 상황에 처해 있으며, 세금 납부자는 책임을 져야 합니다.
가상 가격 차단에 기여
레 황 짜우 씨에 따르면, 컨설팅 기관과 감정평가위원회를 통한 현행 감정평가는 토지 가치 산정 과정에서 허점을 쉽게 만들어 "담합"으로 이어질 수 있다고 합니다. 따라서 1차 시장에서는 국가가 직접 가격을 결정해야 합니다. 2차 시장에서는 조세 제도를 통해 국가가 통제하는 시장 메커니즘을 완전히 운영해야 합니다. 이러한 접근 방식은 토지 가격의 투명성을 높이는 데 도움이 될 뿐만 아니라 부동산 시장의 "냉각"을 촉진하고 투기로 인한 가상 가격 부풀려짐을 방지하는 데에도 기여합니다.
출처: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm
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