국가는 모든 프로젝트를 위해 토지를 회수해야 합니다.

미온적인 메커니즘, 1개 프로젝트 실패, 2개 토지 가격 위험

개정 토지법 초안 제79조는 국가가 국익을 위한 사회 경제적 발전을 위해 토지를 회수하는 31가지 구체적인 사례를 명시하고 있습니다. 여기에는 이주 사업, 농촌 주택 지역 사업, 산업 단지, 면세 구역, 원유 저장 시설, 가스 및 석유 펌프장, 그리고 전통 시장이 포함됩니다.

따라서 기업이 토지 양도를 위해 주민들과 협상해야 하는 개발 사업은 극소수에 불과합니다. 예를 들어, 상업용 주택 사업, 주거 및 상업·서비스 복합 사업, 다목적 단지, 엔터테인먼트 단지, 대규모 도시 개발 사업 등이 있습니다.

지난 주말 이 초안에 대한 토론회에서 많은 국회 의원들은 국가가 모든 사회경제 개발 사업에 대해 토지를 환수하여 전국적인 평등과 통합을 이루어야 한다고 주장했습니다. 국가가 토지를 환수하고 기업이 스스로 협상하도록 하는 메커니즘이 유지된다면, 두 가지 유형의 토지 가격이 존재하는 경우 같은 사업에서 의도치 않게 불평등이 발생할 것입니다. 이는 장기 소송과 토지 자원 낭비로 이어질 것입니다.

국가는 사회경제적 개발 사업을 위해 토지를 회수해야 합니다.

호치민시 부동산 회사의 즈엉 콩 투옌(Duong Cong Thuyen) 부총괄은 국회 의원들의 위 제안을 높이 평가했습니다. 기업 프로젝트의 보상 및 부지 정리 담당자인 투옌 씨는 협상과 부지 정리가 가장 어려운 단계라고 인정했습니다. 기업이 프로젝트를 시행한다는 사실을 알면 토지를 소유한 사람들은 종종 매우 높은 가격, 심지어 시장 가격보다 훨씬 높은 가격으로 보상을 요구합니다. 따라서 많은 보상 프로젝트가 "막다른 길"에 도달하여 몇 퍼센트만 남았음에도 아직 완료되지 않았습니다.

"토지 소유자 중 상당수는 지역 주민이 아닌 투기꾼과 투자자이기 때문에 긴급하게 주택이 필요하지 않기 때문에 매우 '강력'합니다. 하지만 후순위에게 지급되는 보상금이 이전 순위보다 높으면 이전 순위가 다시 돌아와 더 많은 돈을 요구할 가능성이 매우 높습니다. 이것이 예산 사업을 포함한 많은 사업이 장기화되고 자본이 증가하며 심지어 실행조차 불가능해지는 이유입니다."라고 투옌 씨는 솔직하게 말하며 다음과 같이 평가했습니다. "국회의원들은 사회생활과 경제생활의 핵심인 중요한 현안들을 언급했습니다. 그들은 국민과 재계의 마음을 대변했습니다."

"따라서 저는 초안 위원회가 이번에 토지법을 보완하고 개정하여 최적의 효율성을 달성하기 위해 위의 의견과 권고 사항을 진지하게 고려하기를 바랍니다."라고 투옌 씨는 강조했습니다.

국회 의원들, 모든 상업용 주택 건설을 위한 토지 회수 제안

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우는 중앙집행위원회의 결의안 18호에서 두 가지 방식을 언급하며 다음과 같이 말했습니다. 첫째는 국가가 상업용 주택 프로젝트를 진행하는 기업을 포함하여 토지를 할당하고 임대하기 위해 입찰과 경매를 실시하는 것입니다. 이는 국내외 투자자들의 바람입니다. 둘째는 투자자들이 직접 토지 사용권을 협상하여 프로젝트를 진행하는 것입니다. 입찰과 경매 방식을 선택할 경우, 국가는 깨끗한 토지 기금을 조성하기 위해 보상해야 합니다. 입찰만 하고 투자자를 선정하는 방식으로는 기업의 돈을 받아 보상받기가 매우 어렵습니다. 일반적으로 호치민시 1구의 프로젝트에서는 기업이 입찰에서 낙찰되어 투자자로 선정된 후, 기업이 국가에 돈을 이체하여 보상을 받았습니다. 그러나 주민들은 투자자가 누구인지 알고 있었기 때문에 거부했고, 기업과만 협상하기를 원했습니다. 따라서 프로젝트는 수년간 지연되었고 국가는 이를 집행해야 했습니다.

"국가가 토지를 회수했다면 모든 사업을 회수해야 합니다. 그런 다음 토지를 경매에 부쳐 토지 임대료 차액을 국가가 국민을 위한 사회기반시설 투자에 사용할 수 있도록 해야지, 기업의 주머니로 흘러들어가는 일이 없어야 합니다. 이것이 잘된다면 국가는 공공 및 민간 투자를 위한 1차 토지 시장을 통제하고 관리할 수 있을 것입니다."라고 차우 씨는 제안했습니다.

모든 프로젝트는 동등하게 취급되어야 합니다.

토지 취득뿐만 아니라 관광 산업도 토지법(개정) 초안에서 '잊혀졌습니다'. 또한, 탄니엔은 토지법 초안에 대해 논평하는 일련의 기사를 게재했으며, 많은 국회 의원들이 지난주 의회에서 이에 대해 의견을 밝혔습니다.

따 반 하(꽝남 대표단) 의원은 다음과 같이 밝혔습니다. 정치국 결의안 08/2017은 관광을 선도적인 경제 분야로 발전시키는 내용을 담고 있습니다. 그러나 개정된 토지법 초안은 총 16장, 265개 조항, 226페이지로 구성되어 있으며, "관광에 대한 내용은 11단어에 불과하며, 그중 관광 산업에 대한 내용은 2단어, 임업법 개정 문제 해결을 위한 내용은 9단어에 불과합니다."

그는 높은 기대를 모으고 있는 핵심 경제 부문에 대한 이러한 대응은 만족스럽지 못하며, 관광 개발을 위한 토지 회복의 중요성을 강조한다고 생각합니다. 따라서 이 의원은 관광 개발용 토지를 국가 회복의 대상에 포함시키는 내용의 규제 조항을 제79조에 추가할 것을 제안했습니다.

사회경제 개발 사업을 위한 토지 기금 조성에 대해 타당한 의견을 제시한 국회 의원들을 환영하며, 응우옌탓탄대학교 후인 탄 디엔 박사는 어떤 분야든, 특히 대규모 사업의 경우 부지 정리 단계가 항상 가장 어려운 단계라고 강조했습니다. 기업 스스로 토지를 회수할 권리가 없고, 계약에만 의존하기 때문에 부지 집중 확보가 매우 어려울 것이라고 말했습니다.

예를 들어, 대규모 관광 지역, 주택, 상업 시설, 엔터테인먼트 센터 등을 포함한 복합 도시 지역을 건설하려면 매우 넓은 면적의 토지가 필요합니다. 기업이 주민들과 협상하여 토지를 확보하도록 하는 것은 단결력을 결여하는 결과를 초래합니다. 때로는 대규모 프로젝트에 체계적이고 포괄적인 투자를 하더라도 주민들이 토지 양도를 거부하여 여전히 일부 불균등하고 "표범 가죽처럼" 엉성한 지역이 발생하는 경우가 있습니다. 이로 인해 프로젝트 진행이 장기화되고 비용이 증가하며, 지역 또는 전체 지역의 경제 발전이라는 목표가 달성되지 않습니다. 더 나아가, 프로젝트 비용 증가는 제품 가격 상승으로 이어지고, 궁극적으로 소비자에게 피해를 줍니다.

"국가는 토지 회수, 계획, 사업 수립을 총괄하고, 공개적이고 투명한 방식으로 자격을 갖춘 경험 많은 투자자를 선정하기 위한 입찰을 진행해야 합니다. 이것이 개발 계획에 따라 종합적이고 체계적인 유일한 방법이며, 이에 대한 불만은 없을 것입니다. 국가가 토지를 회수할 때는 지가가 획일적일 것이지만, 시장 상황을 따른다면 어떤 가격이 될까요? 이러한 규정은 너무 모호합니다. 경제 개발 사업은 모두 지역 개발, 지역 발전, 그리고 국가 전체의 경제 발전을 위한 종합 계획의 일부이며, 국민의 일자리 창출에 기여한다는 점을 고려해야 하므로, 모든 사업은 동등하게 취급되어야 합니다. 산업단지, 서비스업, 관광, 오락, 도시 지역과 같은 기능적 구역을 갖춘 경제특구 내 사업도 국가의 토지 회수 대상이 되어야 합니다. 따라서 오락 구역, 상업 및 서비스업이 결합된 신도시 지역, 오락 구역, 그리고 단체를 포함한 토지 회수 대상 사업에 대한 세부 규정이 필요합니다. 다목적 복합단지, 오락 구역, 관광, 도시 지역 및 경제특구 내 기타 기능적 구역 등…"라고 디엔 박사는 말했습니다.

국회의원: 계획 중단 및 황무지 조성한 단체나 개인은 손해배상을 해야 합니까?

기업이 스스로 보상을 하도록 하면 대규모 프로젝트를 진행하기 어렵습니다.

요즘 국민에게서 토지를 매입하는 것보다 더 어려운 일은 없습니다. 제대로만 한다면 국가의 재정 축적은 날로 커질 것입니다. 국가는 관광 사업과 다목적 유흥 지역을 포함한 모든 사업에 토지를 매입합니다. 기업들이 스스로 보상받을 수 있게 된다면, 대규모 사업이나 대규모 도시 개발은 더 이상 없을 것입니다.

레 황 차우 씨   (호치민시 부동산협회 회장)

어려움에 대해 기업을 비난하지 마세요.

기업이 토지 정리의 가장 어려운 부분을 홀로 처리하도록 방치한다면, 도시 지역과 경제의 체계적인 발전은 불가능할 것입니다. 국가는 특히 토지 분야에서 어려움을 기업 탓으로 돌려서는 안 됩니다. 법률은 지방자치단체가 단결하여 시행할 수 있도록 구체적이고 세부적인 규정을 마련해야 합니다. 법률에 명확한 규정이 없으면 국가 기관이 감히 시행하지 못하고 사업이 지연될 것입니다. 이것이 바로 현행 토지법 개정의 근본 원인이며, 그렇지 않으면 오히려 퇴보하는 것입니다.

Huynh Thanh Dien 박사 (Nguyen Tat Thanh 대학교)

소스 링크: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm