대학 1학년에 진학하는 아들을 위해 황마이, 하이바중 구에 새 아파트나 중고 아파트를 사야 하는 상황으로 인해, Tran Thi Phuong Lien( 남딘성 , 남딘시) 씨는 하노이에 있는 지인과 중개인에게 침실 2개, 욕실 2개, 주방 1개가 있는 아파트를 구해달라고 한 달 넘게 도움을 요청해 왔습니다.
예산이 20억 동(VND)에 불과했기에 그녀는 지인과 브로커에게 의지했고, 원단 상인이기도 했습니다. 리엔 씨는 물건을 구하기 위해 종종 닌히엡 시장(하노이 자럼 지역 )에 가서 비용을 절감하고 적합한 지역을 찾기 위해 적극적으로 아파트와 사업장을 물색했습니다.
아파트 중개인들은 고객을 유치하기 위해 여러 가지 수법을 쓴다. (사진: 키 푸옹)
하지만 1개월 이상 중개인에게 문의하고 소개를 받은 후, 리엔 씨는 같은 지역, 비슷한 위치 또는 같은 프로젝트에 대해 중개인이 이전 소유자 또는 프로젝트 소유자가 제시한 가격과 매우 다른 가격을 제시했다는 사실을 알고 충격을 받았습니다.
일반적으로 로즈타운 아파트 프로젝트(하노이 호앙마이 응옥호이 79번지)에서 현재 투자자는 면적 71~78m2의 침실 2개짜리 아파트에 24억 VND의 가격을 제시하고 있으며, 면적 88~104m2의 침실 3개짜리 아파트는 28억 VND부터 가격이 책정되어, m2당 3,180만~3,380만 VND 이상이 됩니다.
리엔 씨에 따르면, 중개인은 구매자의 심리를 이해하여 아파트 가격을 투자자가 제시한 가격에 비해 수백만에서 수천만 VND/m2까지 너무 높게 책정하여 주택이 필요한 사람들이 주택을 찾는 데 큰 어려움을 겪고 있다고 합니다.
리엔 씨는 "중개인이 가격을 너무 높게 책정하면 실제로 집을 사고 싶은 사람들은 훨씬 더 높은 가격을 치르고서야 사야 합니다. 주택 구매자는 투자자로부터 직접 살 수 없고 중개인이나 거래소를 거쳐야 하기 때문입니다." 라고 말했습니다.
VTC 뉴스는 이 내용을 명확히 하기 위해 더 테라 - 안흥 아파트(하노이주 하동 라케 안흥 도시권)의 가격을 조사했습니다. 해당 조사에 따르면, 투자자는 면적 74m², 침실 2개, 욕실 2개, 발코니 2개 아파트에 28억 동(약 3,740만 동/m²)의 매매 가격을 제시했습니다. 면적 82m², 침실 2개, 욕실 2개 아파트의 가격은 31억 동(약 3,750만 동/m²)이었습니다. 면적 90m², 침실 3개, 욕실 3개 아파트의 가격은 35억 동(약 3,880만 동/m²)이었습니다.
하지만 PV가 이 프로젝트의 일부 중개인에게 연락했을 때, 그들은 이 프로젝트의 아파트 가격이 m²당 4,500만~5,000만 VND 사이에서 변동했다고 말했고, 이는 가격이 m²당 750만~1,500만 VND만큼 상승했다는 것을 의미합니다.
하노이 아파트 공급이 매우 부족한데, 최근 매수 수요가 증가하면서 가격이 상당히 합리적입니다. 지금 당장 투자하시면 충분히 구매하실 수 있습니다. 망설이다가는 매진될 것이고, 앞으로 가격이 계속 오를 것입니다."라고 이 중개인은 말했습니다.
브로커를 상대할 때는 조심하세요
VTC 뉴스에 따르면, 아는 중개인들이 '서핑' 수법을 써서 집주인에게만 입금을 받고, 다시 판매한 뒤, 매수자가 생기면 바로 부동산을 넘겨 이익을 내는 경우가 많다고 합니다.
오래된 아파트 중개업자들도 고객을 유치하기 위해 여러 가지 수법을 쓴다. (일러스트 사진)
이러한 중개인들은 주택과 토지 매매 전문 팬페이지, 소셜 네트워크 그룹, 웹사이트까지 개설하여 고가에 주택과 토지를 번갈아가며 판매합니다. 이러한 정보의 신뢰성을 높이기 위해 중개인들은 서로 소통하고, 아파트에 대한 의견을 제시하거나, 가상 부동산 거래를 만들어 경험이 부족한 구매자, 실제적인 필요가 있는 구매자, 또는 지방에 거주하는 사람들을 "속이기"도 합니다.
또는 프로젝트를 판매해야 할 때, 중개인은 소셜 미디어에 지속적으로 기사를 게시하여 자극 효과를 만들어 고객에게 해당 지역이 "인기" 있다는 것을 보여줌으로써 관심 있는 사람들을 유치합니다.
"물론 중개업은 부동산 거래에서 발생하는 차익의 일부를 가져가는 중개업입니다. 하지만 그 차익은 시장 가격 대비 적정해야 하며, 구매자의 신뢰를 잃게 해서는 안 됩니다."라고 중개인 호앙 반 빈은 말했습니다.
실제로 중개인들이 부동산 시장과 아파트 건물을 "활성화"시켜 가상적인 흐름을 만들기 위해 속임수를 쓰는 것은 드문 일이 아닙니다. 심지어 중개인, 주택 소유자, 투자자 그룹이 매매를 위해 "악수"하고, 공증을 통해 가상 거래를 만들어내며, "왼손"이 "오른손"에게 매매하는 경우도 있습니다.
따라서 구매자는 중개인의 속임수에 걸려 더 많은 돈을 잃거나 상품이 "묶이는" 상황을 피할 필요가 있으며, 특히 지금처럼 시장이 여전히 많은 어려움에 직면해 있는 경우에는 더욱 그렇습니다.
VTC 뉴스 조사에 따르면, 중개인들은 일반적으로 아파트 프로젝트의 경우 3~4년 사용 후 감가상각률이 약 20%라는 원칙을 가지고 있는 것으로 나타났습니다. 5년 이상 사용 후에는 감가상각률이 누적되며, 각 층의 규정에 따라 달라집니다.
예를 들어, 고객이 20억 동(VND)에 아파트를 구매하고자 합니다. 4년 이내에 주택 소유자가 재판매를 원할 경우, 중개인은 20%인 4억 동(VND)을 공제합니다. 5년 차에 매도하려는 경우, 계약 조건에 따라 공제율은 22~23%가 됩니다. 특히, 핑크북(Pink Book)이 없는 프로젝트의 아파트, 즉 50년 임대 기간의 아파트의 경우, 감가상각률이 증가하여 약 25~35%로 낮아져 매도자의 가격을 압박하게 됩니다.
Phuong Thi Thuy( 하장 ) 여사는 자신의 사례를 인용하며 10월 말에 Dinh Cong(하노이, 황마이)에 82m2 면적의 오래된 아파트를 25억 VND에 매입했다고 말했습니다. 이는 m2당 3,050만 VND에 해당합니다.
제가 문의했더니 중개인은 딘콩 지역에 신규 분양이 없어 아파트 가격이 크게 올랐다고 했습니다. 현재 82m² 아파트의 시세는 31억 동(VND)입니다. 두 번 방문한 후 지인에게 집주인 전화번호를 알려달라고 하고 직접 가격을 물었습니다. 26억 동(VND), 즉 m²당 3,170만 동(VND)에 매물로 나와 있다고 했습니다.
집주인이 제시한 가격과 비교해 보면, 중개인은 82m² 면적 아파트 한 채에 5억 동(VND)의 이익을 내기 위해 가격을 인상했습니다. 기존 소유주와 새 소유주 간의 매매 계획에 합의하고 중개인의 수수료율을 낮춘 후, 중개인에게 8천만 동(VND)의 수수료를 지불해 달라고 요청했습니다. "제가 구매한 아파트는 꽤 만족스럽습니다. 수수료율을 적용하더라도 중개인이 제시한 가격보다 4억 2천만 동(VND) 저렴합니다."라고 투이 씨는 말했습니다.
투이 씨는 또한 고객이 가까운 가격에 매수하고 싶다면, 같은 프로젝트, 같은 지역, 같은 세그먼트에 있는 비슷한 아파트와 주택 가격을 사전에 조사하고 비교해야 한다는 자신의 경험을 공유했습니다.
"브로커 가격보다 가격 차이가 너무 크다고 생각되면, 적극적으로 협상하거나 흥정을 하거나 진짜 주인을 찾아야 합니다. 하지만 고객은 약속을 어기거나 브로커의 수수료율을 깎아서는 안 됩니다."라고 투이 씨는 말했습니다.
팜 두이
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