투자자의 지불 능력

VIS Rating은 부동산 개발업체의 부채 상환 능력이 2023~2024년의 약한 수준에서 개선되기 시작할 것으로 예상합니다.

부동산 투자자의 신용회복 기대

VIS Rating은 부동산 개발업체의 부채 상환 능력이 2023~2024년의 약한 수준에서 개선되기 시작할 것으로 예상합니다.

VIS Rating이 어제 오후(11월 28일) 발표한 주택 부동산 업계 보고서에 따르면, 매출 기준 상위 30개 주택 부동산 회사의 데이터를 기반으로 2024년 3분기 하노이 와 호찌민시의 부동산 매매량이 전분기 대비 48% 증가하며 지난 4분기 중 최고치를 기록했습니다. 주택 수요는 여전히 강세를 유지하고 있으며, 높은 흡수율과 주택담보대출 증가율이 전년 동기 1%에서 7%로 크게 증가했습니다.

주택 가격 상승에 대한 기대와 더불어 계약금 감소는 주택 구매자들의 강력한 수요를 지속적으로 견인할 것입니다. VHM, NLG, KDH, AGG, HDC 등 많은 개발사들이 주로 고급 주택 부문에서 매출 증가를 기록했습니다. 그러나 보고서 관심 목록에 포함된 개발사 들의 2024년 9개월 매출과 이익은 2023년 매출 부진으로 인한 인계 감소로 인해 전년 동기 대비 각각 20%와 43% 감소했습니다. 따라서 개발사의 60% 이상이 2024년 연간 이익 목표를 달성하지 못할 것으로 예상됩니다.

투자자의 60% 이상이 2024년 전체 수익 계획을 완료하지 못할 것으로 예상됩니다.

최근 여러 새로운 부동산 관련 규정이 발표되어 2025년 이후 분양 프로젝트 개발에 박차를 가할 것으로 예상됩니다. 2024년 3분기에는 개정 토지법, 주택법, 부동산사업법 시행을 지원하기 위해 20건 이상의 시행령과 회람이 발표되었습니다. 이를 통해 투자자들은 절차 진행 및 신규 프로젝트 개발을 위한 더욱 명확한 지침을 제공받게 될 것입니다. 이러한 지침에는 토지 가치 평가, 토지 취득, 수수료 등 다양한 요소가 포함됩니다.

또한, 정부 는 2024년 초부터 주요 부동산 프로젝트에 대한 법적 승인을 가속화하기 위한 노력을 기울였고, 이로 인해 2024년 3분기에 판매 가능한 신규 허가 및 적격 프로젝트가 증가했습니다.

VIS Rating은 2025년에 개발사들이 신규 프로젝트 수를 늘려 매출과 현금 흐름을 개선할 것으로 예상합니다. 업계의 부채 상환 능력은 2024년 3분기에도 여전히 약세를 보일 것으로 예상되지만, 새로운 규제 덕분에 레버리지는 통제될 것으로 예상되며, 매출 증가로 개발사 들의 현금 흐름은 개선될 것입니다.

2024년 3분기 기준, VIS Rating이 추적하는 개발사의 절반 이상이 레버리지와 부채 상환 능력이 취약했습니다. 이는 주로 2021년부터 2023년까지 프로젝트 개발에 과도한 레버리지를 사용했고, 2023년부터 시장 심리가 악화되면서 미완성 프로젝트와 미판매 재고가 누적되었기 때문입니다.

부동산 투자자 의 부채 상환 능력은 2023~2024년의 약세 수준에서 점차 개선될 것으로 예상됩니다.

하지만 매출이 증가함에 따라 VIS Rating은 부동산 개발업체의 부채 상환 능력이 2023~2024년의 약한 수준에서 개선되기 시작할 것으로 예상합니다.

신규 프로젝트 매출 및 현금 흐름에 대한 긍정적인 전망으로 개발사 의 부채상환비율(DCR)은 점진적으로 개선될 것입니다. 2024년 7월에 발표된 새로운 규정은 신규 프로젝트의 부채 사용을 제한할 것입니다. 따라서 VIS Rating은 2022-2023년 기간 동안 부채 증가율이 연 15%로 최고치를 기록한 이후 지속적으로 둔화될 것으로 예상합니다.

투자자들이 발행한 약 22조 VND의 채권이 2024년 4분기에 만기가 도래할 예정이며, 이 중 대부분은 이전 기간에 원금과 이자 지급이 연체되었습니다. 2024년 4분기에 만기가 도래하는 약 13조 VND의 채권은 2023년 원금과 이자 지급이 연체되었으며, 채권자들과 다음 해까지 지급을 연장하기 위한 협상을 성공적으로 마쳤습니다.