지가 상승, 하노이 아파트 연이어 신기록 경신 이유, 외국인 주택 소유 허용 사례

토지 세분화와 매매를 엄격히 해야 한다는 목소리가 높아지고 있습니다. 하노이 아파트가 연이어 신기록을 세우고 있는 가운데, 광빈성은 5억6천만동부터 128필지의 토지를 경매에 부칩니다. 이는 최근 부동산 뉴스입니다.

개정 부동산사업법은 특별, 제1종, 제2종, 제3종 도시권의 구·군·시에서 자가 주택을 건설하거나 토지를 구획하여 분양하는 개인에게는 토지이용권을 양도할 수 없도록 규정하고 있으며, 토지법의 규정에 따라 주택 건설 사업에 투자하기 위한 토지이용권 경매를 실시하도록 규정하고 있습니다. (출처: 단트리)

토지 가격이 상승할 수도 있다

건설부 통계에 따르면 2023년 12월까지 전국적으로 902개의 도시 지역이 생길 것으로 예상됩니다. 위 통계는 2025년 초 시행될 개정 부동산사업법의 토지 분할 및 매매 금지 규정과 직접적인 관련이 있습니다.

구체적으로 개정된 부동산사업법은 토지이용권을 주택을 직접 건설하는 개인이나, 특별·1급·2급·3급 도시지역의 구·군·시에서 토지를 분할하여 분양하는 개인, 토지법의 규정에 따라 주택건설사업에 투자하기 위한 토지이용권 경매의 대상인 개인에게 양도할 수 없도록 규정하고 있습니다.

나머지 지역에 대해서는 도(省) 인민위원회가 현지 실정에 따라 프로젝트 투자자가 기술 인프라를 갖춘 토지 사용권을 개인에게 양도하여 주택을 자체 건설할 수 있는 구역을 결정해야 합니다.

토지 분할 및 매매를 금지하는 이 규정과 관련하여, 많은 부동산 전문가들은 내년쯤 토지 시장이 큰 변동을 겪을 것으로 예상합니다. 토지 분할 및 매매 규제 강화로 인해 공급이 부족해지고 가격이 상승할 가능성이 있습니다.

베트남 부동산 중개사 협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘 씨는 토지에 대한 수요는 항상 매우 높은 반면, 공식적인 프로젝트를 통한 공급은 시장에 부족하다고 말했습니다.

"많은 투기꾼들이 이 기회를 이용해 토지를 매입한 후 구획별로 나눠 판매하고, 구획을 나누고, 심지어 구매자를 유치하기 위해 해당 프로젝트의 이름을 합법적인 프로젝트와 동일하게 지어왔습니다. 동시에 그들은 경쟁적으로 가격을 부풀려 부동산 가격을 '상승'시켜 시장에 혼란을 야기하고 있습니다."라고 딘 씨는 말하며 토지 구획 및 매각 절차를 강화해야 한다고 강조했습니다.

부동산 전문가 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan)에 따르면, 새로운 규정에 따라 토지 분할 및 매매를 금지하면 난무하는 분할을 줄일 수 있고, 시장에 공급되는 양도 '줄어들어' 토지 자원의 낭비를 줄이는 데 도움이 될 것입니다.

그러나 향후 토지 거래 활동 또한 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 1단계에서는 현재 토지 거래의 90%가 분할 토지 거래이기 때문에 토지 시장이 불안정해질 것입니다.

해당 규정이 시행되면 우연히 토지를 "보유"하여 구획을 나누고 분할하여 이익을 얻으려는 투자자들에 의해 할인된 가격으로 판매되는 대규모 토지 상품이 대량으로 나올 수 있습니다.

반면, 분할이 금지된 지역에서는 증서가 있는 분할 토지의 가격이 급등할 가능성이 있으며, 법이 공식적으로 발효되기 전에 분할을 위한 '몰래 땅 파기'가 횡행할 가능성이 있습니다.

토지 분할에 대한 공식적인 규제는 소수 집단에만 영향을 미치는 것이 아닙니다. 2종과 3종 도시 지역에서는 토지 투자에 참여하는 투자자 수가 매우 많기 때문입니다. 이러한 유형의 투자는 유동성이 높고 수요가 많기 때문에 일부 투자자들은 부동산을 "매장"하여 ​​고가에 되파는 경우가 있습니다.

"눈에 보이지 않게, 분할된 토지의 가격은 사람들이 판매하는 토지의 평균 가격보다 높습니다."라고 투안 씨는 강조했습니다.

투안 씨에 따르면, 105개 시·읍의 토지 분할 및 매매 금지로 인해 이들 시장의 구매력이 감소하겠지만, 1등급 도시의 토지는 더 강력한 현금 흐름을 유치할 것으로 예상됩니다. 투자자들은 외부 지역의 위험이 너무 크다고 판단하고 토지 분할 관련 문제가 안정될 때까지 기다릴 것이기 때문에, 해당 지역으로의 재투자를 고려할 것입니다. 가까운 미래에는 투자 수요의 뚜렷한 증가로 인해 중심 시장이 여전히 현금 흐름을 유치할 것으로 예상됩니다.

투안 씨는 현재 부동산 투자자들이 부동산사업법 또는 주택법 시행 과도기 지역, 특히 토지 분할 및 매매가 금지된 지역의 토지에 투자할 때 신중하게 고려해야 한다고 권고합니다. 매수자는 투자 토지에 증서가 있는지 확인해야 합니다.

같은 견해를 공유하는 호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 장기적으로 토지 세분화 및 매매를 강화하면 이 시장이 투명하고 지속 가능한 방향으로 발전하고, 투기와 토지 "과열"을 방지하고, 토지 낭비를 제한하는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다.

하노이 아파트 가격이 급등하는 원인은 무엇일까?

주택 수요는 끊임없이 증가하고 있으며, 이로 인해 공급에 압박이 가해지고 부동산 가격은 전반적으로 이전보다 계속 새로운 수준을 기록하고 있습니다.

특히 하노이의 아파트 가격은 지속적으로 상승세를 보이고 있습니다. 베트남 부동산중개인협회(VARS)는 하노이 아파트 가격이 지속적으로 새로운 기록을 세우는 요인들을 지적했습니다.

2018년 이후 자본 재원과 부동산 시장을 통제하는 기관 및 부서의 결정과 관련된 정책은 주거용 부동산 공급이 심각하게 감소한 이유 중 하나가 되었습니다.

VARS 조사 자료에 따르면 하노이의 아파트 가격은 수십 분기 연속 상승했습니다. 2024년 1분기 하노이 아파트 가격 지수는 2019년 1분기 대비 48% 상승했고, 2023년 4분기 대비 8%포인트 상승하여 지난 5년간 가장 높은 상승률을 기록했습니다.

VARS 전문가들은 인프라가 지속적으로 개선되고 있기 때문에 부동산 가치도 투자에 비례하여 상승한다고 지적했습니다. 하지만 한 번의 투자에 3~4배의 비용을 투자하는 것은 무리라고 지적했습니다.

하노이 아파트 가격이 지속적으로 최고치를 기록하는 이유는, 특히 은행 금리가 "바닥"을 친 상황에서 자산을 보유하기 위해 부동산으로 막대한 현금 흐름이 "흐르듯" 유입되면서 투자 수요가 급증하기 때문입니다. 또한, 임대 아파트 투자 수요는 수도로 몰려드는 수많은 외국인 관광객 , 외국인 전문가, 학생들의 숙박 수요에 의해 주도되고 있습니다.

한편, 공급이 너무 부족하여 시장 수요를 충족할 상품이 부족합니다. 일반적인 심리에 따르면 베트남 국민의 내 집 마련 수요는 항상 높고 계속 증가하고 있습니다. 이러한 여러 요인이 동시에 하노이 아파트 가격에 영향을 미쳐 계속해서 최고가 기록을 경신하고 있습니다.

VARS는 2025년까지 하노이의 인구가 900만 명에 달하고 도시화율이 62%에 이를 것으로 예상합니다. 따라서 2025년까지 도시 지역 인구는 약 558만 명으로 증가할 것으로 예상되는데, 이는 2022년 413만 8,500명에서 증가한 수치입니다. 이는 매년 약 12만 가구가 도시에 새로 유입되는 것과 같습니다.

동시에 VARS는 2021년부터 2025년까지 하노이 주택 개발 계획 자료를 인용했는데, 이 자료에 따르면 2022년부터 2025년까지 총 주택 수요는 185,200채이며, 그중 아파트는 166,600채입니다. 실제로 하노이에서 분양 중인 신규 아파트 수는 지속적으로 감소하고 있습니다.

2023년 신규 아파트 공급은 총 11,000호에 그칠 것으로 예상되며, 이는 2022년 동기 대비 66%에 해당합니다. 2024년 1분기에만 하노이 전체 시장에서 신규 분양 아파트가 약 3,000호에 그칠 것으로 예상됩니다.

따라서 지금부터 2025년까지 하노이에는 매년 평균 약 5만 채의 아파트가 부족할 것으로 예상됩니다. 한편, 신규 상업용 주택 건설 허가 건수는 지속적으로 감소하고 있으며, 사람들은 가격이 계속 상승하면 다른 집을 살 돈이 부족해질까 봐 집을 팔기를 꺼리고 있습니다. 특히 현재 시중에는 "저렴한" 가격의 아파트가 없는 상황입니다.

2023년 신규 아파트 공급 물량은 약 1만1000여 가구에 그칠 것으로 예상되며, 이는 2022년 같은 기간 대비 66% 수준이다. (사진: HA)

외국 기관 및 개인이 베트남에서 주택을 소유할 수 있는 사례

2023년 주택법(2025년 1월 1일 시행) 제17조는 베트남에서 주택을 소유할 수 있는 외국 기관 및 개인과 주택 소유 형태를 규정하고 있습니다.

이에 따라, 다음을 포함한 외국 기관 및 개인은 베트남에서 주택을 소유할 수 있습니다.

외국인 투자 경제 조직은 이 법 및 기타 관련 법률 규정에 따라 베트남의 주택 건설 프로젝트에 투자합니다.

베트남에서 운영되는 외국인 투자 경제 조직, 외국 기업의 지점, 대표 사무소, 외국인 투자 기금 및 외국 은행 지점(이하 "외국 조직"이라 함)

외국인은 베트남에 입국할 수 있습니다.

본 조 제1항에 명시된 외국 기관 및 개인은 다음 형태를 통해 아파트 및 개인 주택을 포함한 베트남 내 주택을 소유할 수 있습니다.

본 조 제1항 제a호에 명시된 조직은 베트남에서 주택 건설 투자 프로젝트를 시행하여 주택을 소유할 수 있습니다.

이 조 제1항 제나목 및 제다목에 규정된 기관 및 개인은 이 법 제16조에 규정된 국방 및 안보 필요 지역에 소재하지 아니하는 주택건설투자사업 투자자로부터 상업용주택을 매수 또는 할부구매하거나, 증여받거나, 상속받아 주택을 소유할 수 있다.

이 조 제1항 제b호 및 제c호에 규정된 기관 및 개인은 이 조 제b호에 따라 이미 주택을 소유하고 있는 외국 기관 및 개인으로부터 주택을 매수하거나 할부구매하여 주택을 소유할 수 있다.

광빈성, 128개 토지 경매 예정

꽝빈성은 내년 5월 꽝짝현, 바돈읍, 동호이시의 토지 128필지 사용권을 경매에 부칩니다. 최저 시작가는 5억 6천만 동(VND)이고 최고가는 약 60억 동(VND)입니다.

바돈 타운 에서는 바돈 타운 토지 기금 개발 및 투자 프로젝트 관리 위원회가 소유한 50필지의 토지가 5월 7일 오후 광빈성 부동산 경매 서비스 센터에서 토지 사용권을 경매할 예정입니다.

경매된 50개의 토지는 장기적으로 이용 가능한 농촌 주거용 토지입니다. 이 토지들은 12A 국도에서 남부 지역 중심 도시인 바돈 타운까지 이어지는 주요 도로를 따라 건설되는 주택 기반 시설 프로젝트에 속합니다.

대지 면적 160~240m2. 필지당 5억 6천만 동부터 20억 동 이상까지 시작 가격.

등록 서류 및 입찰서 접수 마감일은 5월 4일 오후 4시 30분입니다. 입찰 공고는 바돈 타운, 광화사 인민위원회 홀에서 진행됩니다.

또한 바돈 타운에서는 광빈성 부동산 경매 서비스 센터가 5월 13일 오후에 10개 토지에 대한 토지 사용권 경매를 계속 진행했습니다.

경매된 토지는 모두 도시 주거용 토지로, 바돈 타운, 꽝투안 구, 동무아 주거 지역의 기술 인프라 프로젝트에 속합니다.

각 필지의 면적은 필지당 160.8~237m²입니다. 필지당 7억 4,600만 동부터 13억 동 이상까지 다양한 가격대로 출시됩니다.

경매 서류 및 입찰서 접수 마감일은 5월 10일 오후 4시 30분이며, 광투안구 인민위원회에서 접수합니다.

지불 가격 발표는 광투안구 인민위원회 홀에서 진행됩니다.

광짝현 에서는 광푸사 인민위원회가 소유한 42개 토지가 광빈성 부동산 경매 서비스 센터에서 5월 16일 오전 토지 사용권을 경매할 예정이다.

42개 토지는 장기적으로 이용 가능한 농촌 주거용 토지로, 광푸사 남란 마을 주거 계획 구역의 기술 인프라 프로젝트에 속합니다.

대지 면적은 200~303.6m²/필지입니다. 분양가는 필지당 6억 8천만 동부터 약 14억 동까지입니다.

경매는 신청서 제출 기간 중 단 한 차례 간접투표로 진행됩니다. 신청서 및 입찰서 제출 마감일은 5월 13일 오후 4시 30분, 꽝푸(Quang Phu)읍 인민위원회 본부입니다.

지불 가격 발표는 광푸사 인민위원회 홀에서 진행됩니다.

5월 13일 오전, 동호이시 에서 광빈성 부동산 경매서비스센터와 광빈성 토목공업건설 투자프로젝트 관리위원회는 26개 토지 사용권에 대한 경매를 실시합니다.

Duc Ninh Dong 구역 행정 센터의 주거 지역 기술 인프라 프로젝트에 속하는 토지 구획.

필지 면적은 필지당 126~331.5m²입니다. 필지당 14억 동 이상부터 59억 동 이상까지 시작가가 책정됩니다.

경매 참여 및 입찰 투표 등록은 5월 10일 오후 4시 30분까지입니다. 입찰 발표는 광빈성 부동산 경매 서비스 센터 홀에서 진행됩니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-dat-nen-se-tang-ly-do-chung-cu-ha-noi-lien-tiep-lap-ky-luc-truong-hop-ca-nhan-nuoc-ngoai-duoc-so-huu-nha-269626.html