세계 에 적용된 조치
VARS에 따르면, 신용 정책과 법률을 통해 부동산 시장을 규제하는 것은 시장의 지속 가능하고 안정적인 발전을 보장하고 경제 불안정을 방지하는 효과적인 방법 중 하나입니다. 더 나아가, 부동산 시장의 호황이나 불황은 심각한 금융 위기로 이어질 수 있습니다.
역사적으로 부동산은 베트남 경제 위기의 주요 원인 중 하나로 꼽혀 왔습니다. 부동산 산업의 직접적인 영향뿐만 아니라 건설, 관광 , 금융 등 이 중요한 산업의 영향을 받는 경제 부문의 간접적인 영향도 컸습니다. 부실채권, 높은 부동산 재고, 자금 조달의 어려움, 그리고 투자자 신뢰 저하 등이 그 요인으로 거론될 수 있습니다.
이러한 어려움은 시장 발전에 직접적인 영향을 미칠 뿐만 아니라 전체 경제에 광범위한 영향을 미칩니다. 따라서 수요와 공급의 자연 법칙을 최대한 존중하는 차원에서, 국가는 시장이 "불안정 징후"를 보일 때 부동산 시장 규제를 적극적으로 강화하는 것이 매우 중요합니다. 이는 전 세계 여러 국가의 정부와 금융 기관에서도 시행하고 있는 조치입니다.
부동산 시장을 규제하는 것은 경제에 부정적인 영향을 피하기 위한 중요한 조치입니다.
특히, 부동산 시장의 지속 가능하고 안정적인 발전을 보장하고 경제 불안정을 방지하기 위해 많은 정부가 신용 정책을 부동산 시장 규제 도구로 활용해 왔습니다. 정부는 신용을 긴축하거나 완화함으로써 부동산 가격을 통제하고, 거품을 방지하며, 시장 안정성을 확보할 수 있습니다. 그러나 이러한 정책의 유연성은 각 시장과 각국의 특수한 경제 상황에 따라 달라집니다. 이 문제에 대한 일부 국가의 경험은 다음과 같습니다.
예를 들어, 중국에서는 투자 자본 흐름을 통제하기 위해 중국 정부가 신용, 특히 투기 목적의 대출을 이용한 부동산 매입에 여러 가지 제한을 가했습니다. 또한 투기 자금이 해외 부동산 시장으로 유입되는 것을 막기 위해 해외 자본 흐름을 통제했습니다.
특히 2010년 중국 부동산 시장이 급속도로 발전하면서 주택 가격이 급등했습니다. 당시 중국에는 수천만 채의 아파트가 오랫동안 건설되었지만, 아무도 살지 않았습니다. 이러한 상황은 장기화되고 심각해져 2017년 말 중국 정부는 "주택은 투기가 아닌 거주용"이라는 정책을 발표하는 동시에, 투기자와 실질적 주택 수요를 가진 주택 구매자를 구분하기 위해 시장을 통제하고 규제하는 정책 체계를 수립하도록 지시했습니다.
두 번째 주택 이상 소유에 대한 매우 엄격한 규제 외에도, 두 번째 주택 구매자는 60~85%, 세 번째 주택 구매자는 100%의 계약금을 내야 하고, 주택 구매자는 최소 3년 반 동안 해당 부동산을 보유해야 하며, 집값이 급등한 지역의 고위 공무원을 해고하고, 심지어 기준 가격 측정법을 적용하고, 구매 할당제를 시행하는 등 여러 가지 규제가 시행되었습니다. 또한, 중국 여러 도시에서는 주택 담보 대출 한도 제한, 주택 담보 대출 금리 인상, 주택담보대출 규제 강화 등 일련의 조치를 시행했습니다. 이러한 조정은 어느 정도 효과를 거두어 투기를 크게 줄였습니다.
많은 규제는 주택 구매자의 "주머니에 부담을 주는" 방식으로 투기를 막기 위해 적용됩니다.
싱가포르 정부는 투기를 억제하고 부동산 거품을 방지하기 위해 부동산 구매, 특히 두 번째 또는 세 번째 주택 구매자를 위한 대출 시 최소 예치금 금리를 인상했습니다. 동시에, 대출 금액을 줄이고 부동산 가격을 통제하기 위해 정부는 대출 기간을 제한하고 엄격한 신용 정책을 시행했습니다.
캐나다 정부는 고위험 대출을 제한하기 위해 담보인정비율(LTV) 규제를 강화했습니다. 토론토와 밴쿠버 같은 대도시의 주택 구매자는 부동산을 구매하기 위해 대출을 받을 때 더 높은 보증금을 내야 하는 경우가 많습니다. 또한 많은 국가에서는 외국인 부동산 구매자에게 신용 관리 조치를 적용하여 투기를 억제하고, 주택 가격 상승을 억제하며, 호주, 캐나다 등 주요 도시의 중산층을 보호하고 있습니다.
다른 국가들의 경험은 신용 정책과 법률이 정부가 부동산 시장을 규제하는 중요한 도구 중 하나임을 보여줍니다. 다른 국가에서 성공적으로 적용한 많은 정책들을 베트남에 참고하고, 배우고, 적용할 수 있습니다.
베트남 시장 규제를 위해 신청해야 합니다.
VARS는 전 세계 많은 국가에서 효과를 거두었으며, 3개월 동안 시장이 20% 이상 상승 또는 하락하거나 부동산 시장에 사회경제적 안정성에 영향을 미치는 기타 변동이 있을 때 사람들의 주택 수요에 영향을 미치지 않고 시장을 규제하기 위한 신용 정책에 대한 여러 가지 솔루션을 다음과 같이 제안합니다.
첫째, 투기 목적이나 과도한 레버리지를 이용해 돈을 빌리는 사람들의 수를 줄이기 위해 신용기관은 담보인정비율(LTV)을 조정하고, 더 높은 주택담보대출을 요구하거나, 2주택 이상 구매자에게 더 높은 금리를 적용하는 등 대출 한도를 조정할 수 있습니다.
둘째, 신용 모니터링 및 관리를 강화해야 합니다. 정부는 신용 품질 관리 규정을 시행하여 은행이 부동산 관련 대출에 대한 세부 정보를 더 자세히 보고하도록 요구함으로써 리스크 모니터링을 강화할 수 있습니다. 사회주택 사업에 대한 신용 메커니즘을 구축하고, 저소득층의 주택 수요를 충족하기 위해 사회주택 및 저렴주택 개발 사업에 우선적으로 자금을 지원해야 합니다.
VARS는 가장 합리적인 방식으로 시장을 규제하기 위해 많은 조치를 제안합니다.
또한, 국가는 사회적 안정을 목적으로 신규 주택 구매자나 신혼 부부 등 일부 우선 계층에 대해 우대 금리를 적용하는 장기 대출을 지원하고, 이자율을 인하하는 등 신용 완화 정책을 가져야 합니다.
그러나 VARS에 따르면, 정책을 "정확하고 정확하게" 적용하기 위해서는 국가가 실제 생산 및 사업 목적으로 사용하는 실제 주택 구매자와 투기꾼 및 부당이득자를 명확히 구분할 수 있을 만큼 충분히 크고 정확하며 고도로 업데이트된 데이터베이스 시스템을 구축해야 합니다. 부동산 거래가격지수와 일부 영향 지표의 발표를 앞당겨 국가의 개입 필요성을 판단할 근거를 마련하는 것이 매우 중요합니다.
특히 현재처럼 부동산 가격이 우려되는 상황에서 부동산 시장을 더욱 포괄적으로 규제하기 위해서는 신용 정책과 부동산 양도세 또는 재산세 적용을 병행해야 합니다. 동시에 규제 정책은 유연하게 적용되어야 하며, 부동산 시장의 안정성과 질서를 확보하고 위험을 최소화해야 합니다.
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출처: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html
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