주택·토지 다수 보유자에 대한 과세안, 토지가격 인상 영향으로 주택가격 15~20% 상승 전망
재무부는 토지 임대료를 최대 약 4조 VND까지 인하할 것을 제안했습니다. 하노이는 최고 입찰자를 공개적으로 발표하고 경매 토지 보증금을 취소할 것입니다. 호치민시는 보상, 지원 및 재정착에 대한 새로운 규정을 발표할 것입니다.
이번 주의 부동산 정보를 요약해 보았습니다.
건설부 와 재무부는 많은 주택과 토지를 소유한 사람들에게 세금을 부과하는 방안을 연구할 예정이다.
2024년 3분기 정기 기자회견에서 재무부 차관 응우옌 득 치(Nguyen Duc Chi)는 건설부가 다수의 주택과 토지를 소유한 사람들에게 세금을 부과한다는 제안에 재무부가 전적으로 동의한다고 밝혔습니다.
 |
| 투기 단체와 협회가 경매된 토지를 "서핑"하고 있다. 사진: Thanh Vu |
그러나 차관은 조세 정책만으로는 투기 억제 및 시장 안정이라는 목표를 달성하기 어렵다고 단언했습니다. 정책 시스템은 토지, 계획 등 관련 규제 간의 동기화가 필수적입니다.
건설부는 이전에 정부 사무실에 보낸 보고서에서 단기간에 이익을 목적으로 한 투기와 매매를 제한하기 위해 많은 주택과 토지를 소유하고 사용하는 경우에 대한 세금 정책을 제안했습니다.
베트남 부동산중개인협회(VARS) 회장 응우옌 반 딘 박사에 따르면, 현행 법 체계는 토지 투기와 매점매석으로 인한 가격 상승을 통제하고 방지할 수 있는 제재가 전혀 없습니다. 한편, 통제되지 않는 매매는 여러 지역에서 "토지 과열"의 주요 원인입니다.
건설부 "지가지수 영향으로 주택가격 15~20% 오를 듯"
건설부는 정부에 제출한 부동산 가격 보고서에서 2024년 토지가격표를 적용할 경우 부동산 사업의 토지 이용 비용이 기존보다 증가할 것이라고 밝혔습니다. 이는 직접적으로 주택 가격 상승을 약 15~20% 초래할 것입니다.
구체적으로 건설부에 따르면, 토지 비용은 고층 아파트 프로젝트의 총 시행 비용에서 7~20%를 차지합니다. 빌라와 타운하우스 프로젝트의 경우에도 이 비율은 최대 25~50%에 달합니다. 반면, 토지 자산에 대한 보상 비용은 건설 투자 비용에서 차지하는 비중이 약 2%에 불과하여 매우 미미한 수준입니다.
실제 증거를 인용하여, 정부는 투자자 GP Invest의 주거 지역에서 새로운 토지 가격표를 적용하여 아파트 1m² 매매가를 기준으로 산정된 토지 사용료가 2,200만 동/3,600만 동(약 60%)으로 인상될 것이라고 밝혔습니다. 현재 이 비율은 약 42%로, 1,500만 동/3,600만 동에 해당합니다.
이러한 추세는 빈증성의 찬미(Chanh My) 도시형 빌라 프로젝트에서도 나타나고 있으며, 16.3%에서 약 50%로 상승했습니다. 마찬가지로 하노이의 탄럼-다이틴 2 프로젝트도 토지 사용료가 매매가의 15%에서 33%로 인상되었습니다.
토지 가격은 계속 급등하는 반면, 건설부는 건설 투자 비용, 대출 비용, 매매 비용, 세금 등 기타 비용은 "변동폭이 크지 않다"고 평가하고 있습니다. 금리가 점차 "하락"하면서 대출 비용도 감소했습니다.
재무부는 토지 임대료를 최대 4조 동까지 인하할 것을 제안했습니다.
현재 협의 중인 2024년 토지 임대료 감면에 관한 정부 시행령 초안에서 재무부는 두 가지 방안을 제시했습니다. 2024년 토지 임대료의 15% 또는 30%를 감면하는 방안(과거 연체료 및 채무 제외)이 그 중 하나입니다. 이 방안이 승인될 경우, 예산으로 징수되는 토지 임대료는 약 2조~4조 동(VND) 감소할 수 있습니다.
이 정책의 대상은 연간 임대료 형태로 국가로부터 토지를 직접 임대받는 단체, 단위, 가구 및 개인입니다. 토지 임대료를 감면받는 토지 임차인에게도 인센티브가 제공됩니다.
감면을 받기 위해 토지 임차인은 양식에 따라 요청을 해야 하며, 정보의 정직성과 정확성에 대한 법적 책임을 져야 하며, 정확한 주제를 보장해야 합니다.
정부는 이 정책에 따른 토지 임대료 인하가 국가 총 재정 수입에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상합니다. 오히려 토지세 인하는 기업과 국민의 생산 및 사업 활동에 큰 영향을 미쳐, 예산 세수 증대에 기여하고 토지 임대료 인하를 상쇄할 것으로 기대합니다.
하노이는 각종 토지의 구획 및 통합 면적을 규제합니다.
최근 하노이 인민위원회는 2024년 9월 27일자 결정 제61/2024/QD-UBND호를 발표하여 하노이 토지 분야의 여러 사항을 규제했습니다. 특히 토지 분할 및 통합 조건, 토지 유형별 최소 분할 면적 및 면적에 대한 규정이 포함되어 있으며, 이 규정은 2024년 10월 7일부터 시행됩니다.
따라서, 구·읍·면의 주거용 토지의 경우, 적색선 밖의 토지 면적은 50m² 이상이어야 합니다. 도로 또는 보도에 인접한 토지의 폭도 4m 이상이어야 합니다.
 |
| 주거용 토지의 토지 분할에 관한 규정. |
평야 자치구의 경우 토지 구획을 위한 최소 면적은 80m²이며, 폭은 5m 이상이어야 합니다. 중부 자치구의 경우 토지 구획을 위한 최소 면적은 100m²이며, 폭 또한 5m 이상이어야 합니다. 산간 자치구의 경우 토지 구획을 위한 최소 면적은 150m² 이상이며, 폭은 6m 이상이어야 합니다.
위의 모든 구역은 토지를 4m 이상 분할할 때 규정된 길이를 갖습니다.
 |
| 상업용, 서비스용, 비농업용 토지의 토지 분할에 관한 규정. |
상업용 토지의 경우, 구, 시, 자치구별 토지 분할 최소 면적은 각각 400m²와 800m²입니다. 규정된 폭은 각각 10m와 20m이며, 길이는 4m 이상입니다.
비농업용 토지의 경우, 구, 시, 자치구별 필지 분할 최소 면적은 각각 1,000m²와 2,000m²입니다. 규정된 폭은 각각 20m와 40m입니다. 길이는 항상 5m 이상입니다.
농경지의 경우, 일년생 작물 재배지의 경우, 구획을 위한 최소 면적은 구와 읍의 경우 300m2이고, 지방자치단체의 경우 500m2입니다.
 |
| 농지 세분화에 관한 규정. |
다년생 작물 재배지의 경우, 구(區)와 시(市)의 최소 구획 면적은 500m²이며, 코뮌(commune)의 경우 1,000m²입니다. 양식장 또한 다년생 작물 재배지와 유사한 면적 규정을 가지고 있습니다.
생산 임지의 경우, 구, 읍, 면의 최소 토지 면적은 5,000m2입니다.
앞서 다우투(Dau Tu) 신문 기자와의 인터뷰에서 EZ 부동산의 CEO인 팜 득 또안(Pham Duc Toan) 씨는 하노이가 토지 분할 최소 면적을 50m²로 인상할 경우 부동산 가격이 상승할 수 있다고 언급했습니다. 토지 분할 전문 투자자들이 더 많은 토지를 매입해야 하기 때문에 분할 후 토지 가격이 더 높아질 수 있기 때문입니다.
또한, 토지 분할 최소 면적이 50m²로 확대됨에 따라 주택 건설 비용도 증가할 것으로 예상됩니다. 이는 실질적인 주택 수요를 가진 사람들의 재정적 부담을 가중시킬 수 있습니다.
하노이, 최고 입찰자 공개 후 토지 경매 보증금 취소
하노이 인민위원회는 방금 해당 지역 토지 경매에 대한 지침을 발표했습니다. 특히, 시 지도부는 현(縣)급 인민위원회에 시장 가격보다 높은 가격으로 경매에서 낙찰받았지만 규정에 따라 지불하지 않아 시장 혼란을 야기한 사례들을 목록으로 작성해 달라고 요청했습니다.
이 목록은 해당 지역의 정보 페이지와 천연자원환경부(DONRE)에 공개됩니다.
 |
| 협회와 단체들이 공공연히 토지를 고가에 매각하고 경매된 토지를 횡령하고 있다. 사진: Thanh Vu |
또한 시 지도자들은 경찰에 토지 이용권 경매에서 위반 사항을 신속히 적발할 수 있는 전문적인 조치를 고려할 것을 요청했으며, 시·군·구 인민위원회에 경매 규정 위반 사항이 계속해서 경매에 참여하지 못하도록 조치를 취하도록 지시했습니다.
위 정보 외에도, 이 문서에서 주목할 만한 또 다른 사항은 하노이가 지방 정부가 개인이 주택을 건설할 수 있도록 토지를 할당하는 경매를 제한하도록 요구한다는 것입니다. 토지 사용권 경매의 우선 대상은 투자 사업을 시행하는 기관이며, 토지를 효과적으로 시행하고 사용할 충분한 역량을 갖춘 기관입니다.
자연자원환경부는 토지가격표의 갱신 및 조정을 지속적으로 주관하고 관련 부서와 협력하여 토지가격표를 신속하게 업데이트하고 조정하며, 규정에 따라 토지가격표를 조정하도록 시 인민위원회에 결정을 제출하고, 각 구 인민위원회를 신속히 갱신, 협력 및 지도하여 토지가격 결정 과정에서 발생하는 어려움과 장애물을 제거하도록 합니다.
경매의 시행 및 조직과 관련하여 하노이는 규정에 따라 중앙, 시 및 지방 정보 시스템에 경매에 대한 정보를 제공하는 데 있어 공개성과 투명성을 요구합니다.
군, 시, 읍, 면은 토지이용권 경매를 실시하여 토지사용료를 부과하고, 규정된 절차에 따라 토지를 임대해야 하며, 경쟁력을 확보하고 시장가격에 근접하도록 가격 단계와 경매 형태(의무적 다단계 경매)를 규제하는 방안을 고려해야 한다.
Cau Giay-Nhon 지하철 노선 인근 아파트 가격 1년 만에 40% 이상 상승
세빌리스에 따르면, 까우자이-년 지하철 노선(하노이) 역에서 반경 500m 이내의 까우자이 지구의 아파트 평균 가격은 2023년 3분기에 비해 40% 이상 상승했습니다.
반면 수도권 다른 지역의 평균 가격 상승률은 25~35%에 불과합니다. 이는 지하철 시스템의 장점으로 인해 주변 부동산 가격이 일반 지역보다 5~15% 더 상승했음을 보여줍니다.
호치민시에서는 지하철 노선을 따라 위치한 아파트 가격이 출시 당시 대비 35~70%씩 꾸준히 상승했으며, 일부 프로젝트는 2015~2023년 사이에 두 배로 오르기도 했습니다.
예를 들어, 마스테리 타오디엔(Masteri Thao Dien)의 경우, 이 프로젝트는 호치민시 중심부와 투득시를 연결하는 지하철 노선 옆에 위치해 있습니다. 2014년 말 분양 당시 아파트 가격은 m²당 3,500만~3,900만 동 사이를 오갔지만, 현재 2차 시장에서는 m²당 6,900만~7,500만 동에 달합니다.
세빌스 밸류에이션 앤 컨설팅의 응우옌 티 홍 반 부국장은 "지하철 노선은 노선 주변 부동산 가치 상승에 기여할 것입니다. 더 중요한 것은 지하철 시스템이 시민들의 사회생활을 크게 개선하는 데 도움이 된다는 것입니다. 이 대중교통은 교통사고와 교통 체증을 줄일 뿐만 아니라 환경 오염을 줄이고 교통비를 절감하는 데에도 기여합니다."라고 말했습니다.
호치민시, 보상·지원·재정착에 관한 새로운 규정 발표
최근 호치민시 인민위원회는 국가가 도시 내 토지를 취득할 경우 보상, 지원 및 재정착에 관한 결정 제68/2024/QD-UBND를 발표했으며, 이는 2024년 9월 25일부터 발효됩니다.
임시 주택 지원과 관련하여, 시는 임시 주택을 마련하거나 임대료를 지원할 예정입니다. 도심 지역에서 토지를 회수한 주민은 가구당 월 2,400만 동(VND) 이하의 지원금을 받을 수 있으며, 다른 지역에서는 가구당 월 2,100만 동(VND)을 초과하지 않습니다.
또한, 재정착 정책은 토지를 반환받은 사람들이 주거용 토지, 주택 또는 현금 보상 중 하나를 선택할 수 있도록 허용합니다. 특히 주거용 토지의 경우, 토지 면적은 해당 지역의 최소 재분할 허용 면적 규정을 준수해야 하며, 주택 보상의 경우 최소 주거 면적은 30m²입니다.
토지의 종류에 따라 보상 수준이 다릅니다. 구체적으로 논은 4만 동/m², 다년생 농지는 5만 동/m², 양식장은 2만~5만 동/m², 주거지가 아닌 비농업 토지는 5만 동/m²의 보상이 지급됩니다.
호치민시는 국민의 생활 안정을 돕기 위해 적합한 주체에 대해 최근 3년간 평균 소득의 30%까지 안정적인 생산 및 사업을 지원하는 정책도 갖고 있습니다.
또한, 시는 토지 취득에 대한 시민과 기업의 적극적인 협조를 장려하기 위해 토지를 조기에 양도하는 가구 및 단체에 포상금을 지급합니다. 구체적으로, 주택 전체를 취득하는 가구에는 1,500만 동(VND), 단체에는 공장 부지 1m²당 1만 동(VND)의 포상금이 지급됩니다.
다낭, 수백 채의 주거용 토지 경매…7,200억 VND 모금 예상
다낭시 토지기금개발센터는 방금 시내에 있는 123개의 주거용 토지를 경매할 조직을 선정했다고 발표했습니다.
따라서 이러한 토지는 부지 정리가 완료되었고, 토지에 부착된 자산이 없으며 온라인 경매로 진행됩니다.
경매에 나온 토지가 가장 많은 지역은 응우한썬 지역으로, 53필지가 있습니다. 이 중 7필지는 보찌꽁(Vo Chi Cong) 거리에 있으며, 면적은 필지당 약 100m²이고, 시작가는 약 7,500만 동/m²입니다. 29필지는 보찌꽁 거리와 르우딘찻(Luu Dinh Chat) 거리의 두 경계에 있으며, 면적은 필지당 약 105m²이고, 시작가는 4,730만 동/m²입니다.
나머지 토지는 호아 꾸이 구의 카이 테이 2(바 통 확장) 재정착 지역에 속하며, 토지당 면적은 406m2가 넘고, 토지당 시작 가격은 2,300만 VND가 넘습니다.
손트라 지구에는 46개의 부동산이 경매에 나왔습니다. 이 중 10개는 쩐탄톤 거리에 있는 부동산으로 면적이 100m2/lot이고, 시작 가격은 m2당 4,060만 동 이상입니다. 14개는 추후이만 거리에 있는 부동산으로 면적이 127m2/lot이고, 시작 가격은 m2당 약 4,670만 동입니다. 11개는 응오까오랑 거리에 있는 부동산으로 면적이 100m2/lot이고, 가격은 m2당 5,200만 동 이상입니다.
나머지 부지는 Pham Van Xao와 Ho Si Phan 거리의 교차로, Pham Van Xao와 Co Man 9 거리의 교차로, Do Anh Han과 Hoang Quoc Viet 거리의 교차로에 위치하고 있으며, 시작 가격은 m2당 4,770만~6,150만 VND입니다.
하이쩌우 지구에는 응우옌 후우 닷(Nguyen Huu Dat)과 후인 만 닷(Huynh Man Dat) 교차로에 위치한 B99번지, 찐꽁손(Trinh Cong Son)과 티엔손 9(Tien Son 9) 교차로에 위치한 96번지 B1.1번지, 그리고 찐꽁손(Trinh Cong Son)과 티엔손 9(Tien Son 9) 교차로에 위치한 01번지 B1.2번지 등 3개의 필지가 있습니다. 이 필지들의 면적은 109~115m²이며, 시작가는 m²당 9,860만~1억 700만 동입니다. 이는 이번 경매에서 가장 높은 가격을 기록한 지역입니다.
탄케구는 리찌엔-응우옌푸옥타이 거리 교차로에 위치한 토지를 경매에 부쳤습니다. 면적은 122m2가 넘고, 시작 가격은 5,820만 VND입니다.
깜레 지구에는 9개의 토지가 있으며, 이 토지들은 로장 2, 로장 3, 29/3, 응우옌꽝럼, 테한, 도독뚜엣, 응우옌낌 거리에 위치해 있습니다. 이 토지들의 면적은 114~245m2이고, 시작 가격은 m2당 2,500~5,100만 동 이상입니다.
이번 경매에는 리엔찌에우(Lien Chieu) 지구에 2필지, 호아방(Hoa Vang) 지구에 9필지가 추가로 출품됩니다. 이 두 지역의 토지 가격은 m²당 1,300만 동에서 2,700만 동으로 다른 지역보다 저렴합니다.
다낭시 토지기금개발센터에 따르면, 시작가를 기준으로 계산한 위의 123개 토지의 총 가치는 7,200억 VND가 넘습니다.
타세코랜드, 메린 지역 3조2000억동 규모 프로젝트 투자자로 '문호 개방'
하노이 기획투자부에 따르면, 타세코 부동산 투자 주식회사(Taseco Real Estate Investment JSC) - 타세코 랜드(Taseco Land)는 메린 구, 메린 및 반케 코뮌에 있는 새로운 메린 도시 지역을 건설하는 프로젝트를 시행하기 위해 등록된 유일한 투자자입니다.
특히, 서류 제출 마감일(8월 31일)이 이미 만료되었음에도 불구하고, 해당 부처는 프로젝트 시행을 위해 등록된 단 하나의 기관, 즉 타세코 랜드(Taseco Land)만을 등록했습니다. 따라서 이 기업은 프로젝트 투자자가 될 기회를 굳건히 잡았습니다.
메린 신도시 지역은 약 41헥타르에 달하며, 약 5,060명을 수용할 수 있는 주택을 공급할 것으로 예상됩니다. 완공 후에는 약 657세대의 저층 아파트와 809세대 규모의 사회주택이 들어설 예정입니다. 또한, 3~9층 규모의 상업시설 2동, 교육 및 의료 시설, 문화 및 스포츠 센터, 녹지 공간, 수변 공간 등이 조성될 예정입니다.
이 프로젝트의 총 투자 자본은 3조 2,000억 VND가 넘고, 그 중 프로젝트 실행 비용은 2조 9,000억 VND가 넘고 나머지는 보상 비용, 부지 정리 지원 및 재정착 비용입니다.
투자 프로젝트 기간은 투자자가 국가로부터 토지 할당, 토지 임대, 그리고 토지 용도 변경에 대한 결정을 받은 날로부터 50년입니다. 프로젝트 시행은 2024년부터 2028년까지 진행됩니다.
노이바이 공항과 인접하고 4번 순환도로가 통과하는 메린 지구는 일련의 대규모 부동산 개발 프로젝트의 중심지로 떠오르고 있습니다. 시엔코 5 메린, 다이아몬드 파크, HUD 메린, 세오 메린, 티엔퐁 메린 도시 지역, 하퐁 도시 지역 등이 대표적인 사례입니다.
댓글 (0)