수년간 중국 최대의 주택 판매업체였던 컨트리 가든은 현재 파산 직전에 있으며 현금 흐름을 균형 잡을 방법이 없습니다.
중국의 부동산 위기가 심화되면서, 다음 희생자는 3, 4선 도시의 주거용 부동산을 전문으로 하는 개발사인 컨트리 가든 홀딩스가 될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.
중국 부동산 정보(China Real Estate Information)에 따르면, 컨트리 가든은 매출 기준 상위 100대 개발사 중 하나로, 수년간 중국 최대 개발사였습니다. 불과 1년도 채 되지 않아, 컨트리 가든은 중국 정부가 부동산 시장 활성화를 위해 시행한 일련의 지원책의 최대 수혜 기업 중 하나로 투자자들의 관심을 받았습니다.
전국의 저소득층 도시 여러 곳에 주택 사업을 운영하는 이 개발사는 전국적으로 약 500억 달러의 거래 실적을 보고했습니다. 그러나 2023년 상반기에는 상위 100대 기업 중 6위로 떨어졌습니다.
중국 최고 여성 부호였던 양후이얀 회장 겸 CEO가 이끄는 광둥성 소재 부동산 개발업체는 8월 7일 만기되는 두 채권에 대한 이자 지급을 총 4,500만 달러 미지급했습니다. 이 부동산 개발업체는 "채무 불이행"으로 지정되기 전까지 30일의 유예 기간을 남겨두고 있습니다.
CreditSights의 아시아 태평양 연구 공동 책임자인 샌드라 초우는 컨트리 가든이 채권 원금 전액을 상환하는 대신 이자 지급에 어려움을 겪고 있어 유동성이 매우 부족하다고 말했습니다.
컨트리 가든의 재정난에 대한 우려가 있었습니다. 올해 초 방역 제한 조치가 해제되어 부동산 시장이 잠시 회복되었을 때, 홍콩 증권거래소에서 컨트리 가든의 주가는 3.24홍콩달러(41센트)까지 올랐습니다. 7월 말에는 1.58홍콩달러(20센트)까지 떨어졌습니다.
이 회사는 7월 31일, 부동산 사업의 마진 감소, 매출 감소로 인한 주택 사업의 손상차손 증가, 그리고 환율 변동에 따른 환차손 등으로 상반기에 손실을 기록할 것이라고 경고했습니다. 회사는 작년에 61억 위안(9억 700만 달러)의 손실을 기록했는데, 이는 2007년 상장 이후 처음입니다.
컨트리 가든은 상반기 예상 손실 규모를 공개하지 않았지만, 주택 판매 감소로 상당한 손실이 예상됩니다. 증권거래소 공시에 따르면, 컨트리 가든의 상반기 매출은 전년 동기 대비 30% 감소한 1,288억 위안(약 180억 달러)을 기록했습니다.
2022년 6월 25일 상하이의 컨트리 가든 로고. 사진: VCG
우려가 발생한다
8월 8일 회사 주가는 계속 하락하여 1.13 홍콩달러(14센트)로 마감했습니다. 컨트리 가든이 발행한 해외 및 국내 채권 가격 또한 급락했고, 회사의 지급 위험에 대한 우려가 커지면서 수익률은 상승했습니다.
2024년 1월 만기 국제 채권 중 하나는 8월 8일 22.8센트에 거래되었는데, 이는 6월 중순에 비해 70% 이상 하락한 수치입니다. 반면, 2026년 만기 위안화 채권 중 하나의 가격은 1월 최고치인 97.5위안에서 25.4위안으로 떨어졌습니다.
컨트리 가든 대변인에 따르면, 회사는 최근 매출 감소와 사용 가능한 자본 부족으로 인해 이자 지급을 할 수 없다고 합니다.
노무라의 애널리스트 아이리스 첸은 이자 지급 지연이 예상보다 심각한 유동성 상황을 시사한다고 말했습니다. 컨트리 가든은 다음 달에 채권을 추가로 상환할 예정입니다. 그녀는 채무 불이행을 방지하기 위해 채권자들에게 상환 기한 연장을 요청할 것으로 예상했습니다.
컨트리 가든의 자회사인 광둥 텅웨 건설 엔지니어링(Guangdong Tengyue Construction Engineering)은 채권자들이 만기 전에 발행사에 원금 반환을 요구할 수 있는 권리인 풋옵션을 행사하여 8월 7일 8억 위안 규모의 역내 위안화 표시 중기 채권을 상환했습니다. 그러나 이는 컨트리 가든 채권 투자자들을 안심시키기에 충분하지 않았습니다. 일부 위안화 표시 채권은 8월 8일 10% 이상 하락했고, 일부는 20% 이상 하락했습니다.
"매달 마이너스 현금 흐름과 부채 상환이라니, 이게 얼마나 지속 가능할까요?" 컨트리 가든을 면밀히 주시해 온 신용평가기관의 한 임원이 물었다. 전문가들은 개발업체가 단기 부채 압박을 스스로 감당하기는 어려울 것이라고 말한다. 주주들의 재정적 지원조차 충분하지 않을 수도 있다.
위기의 근원
규제 당국이 "3선" 정책을 통해 자금 조달을 제한하기 전에 호황을 누렸던 많은 중국 개발사들처럼, 컨트리 가든도 최근 몇 년간 부채를 기반으로 번창했습니다. 2019년까지 10년 넘게 매년 자금을 쉽게 조달하여 만기가 도래하는 부채를 상환하고 운영 자금을 확보했습니다.
그러나 과도한 부채로 인한 개발업체의 위험을 제한하기 위한 "3개의 레드라인" 정책으로 인해 컨트리 가든의 자금 조달 모델은 종식되었습니다. 2020년, 회사의 자금 조달 활동 현금 흐름은 마이너스로 전환되어 매각 대금에 의존할 수밖에 없게 되었습니다.
2021년 중국이 코로나19 팬데믹과 싸우면서 시작된 부동산 시장 침체로 신규 주택 판매를 통한 현금 흐름 또한 감소하기 시작했습니다. 컨트리 가든의 매출은 특히 저조했는데, 이는 1, 2선 도시보다 시장 붕괴가 더 심각한 3, 4선 도시 주택에 집중했기 때문입니다.
2019년 9월 17일 중국 윈난성 쿤밍의 컨트리 가든 건설 현장을 지나가는 노동자들. 사진 : 로이터
주택 매매 감소는 과잉 건설이 만연하고 공급 과잉이 가장 심각한 3선 및 4선 도시에서 더욱 심각했습니다. 이는 컨트리 가든이 매출을 늘리는 데 어려움을 겪을 것임을 의미하며, 결국 회사채를 상환하지 못할 것이라는 우려가 커지고 있습니다.
블룸버그 통계에 따르면, 컨트리 가든과 그 두 주요 자회사는 올해 말까지 만기가 도래하는 185억 위안(25억 달러) 이상의 역내 채권을 상환해야 하며, 이 중 73억 위안(10억 달러)은 9월 만기입니다. 올해 만기가 도래하는 역외 채권은 없습니다.
2022년 말 기준, 이 부동산 대기업의 총자산은 1조 7,000억 위안(2,650억 달러), 총부채는 1조 4,000억 위안(2,190억 달러)에 달했으며, 이 중 2,713억 위안(950억 달러)은 이자부채였습니다. 개발사 관계자에 따르면, 대차대조표 외 부채는 2,000억 위안에 달할 수 있다고 합니다. 이 소식통은 컨트리 가든이 채무 불이행을 할 경우, 차이나 에버그란데 그룹만큼이나 심각한 타격을 입을 수 있다고 전했습니다.
세계에서 가장 부채가 많은 부동산 개발업체인 에버그란데(Evergrande)는 지난 7월, 2022년 12월 기준 총 부채가 2조 4천억 위안(3,750억 달러)에 달하며, 이 중 6,124억 위안(950억 달러)이 대출이라고 밝혔습니다. 에버그란데는 190억 달러 규모의 해외 채권을 포함한 부채 구조조정을 추진하고 있습니다.
컨트리 가든은 어떻게 되어가고 있나요?
컨트리 가든은 "운영 비용 절감, 채무 추심 절차 가속화, 자금 조달 채널 적극 확대, 채무 상환 절차 관리 및 최적화 등을 포함하되 이에 국한되지 않는 현금 흐름 안정을 위한 다양한 조치를 적극적으로 검토할 것"이라고 밝혔습니다. 또한, 정부 와 규제 기관의 지침과 지원을 적극적으로 구할 것이라고 덧붙였습니다.
카이신(Caixin) 소식통에 따르면, 회사는 자금 조달 채널 확대에도 힘쓰고 있습니다. 그러나 이달 초, 회사는 주식 발행을 통해 23억 4천만 홍콩달러(미화 3억 달러)를 조달할 계획이라는 보도를 부인했습니다. 소식통에 따르면, 회사는 실제로 기업공개(IPO)를 고려하고 있지만, 시기가 적절하지 않아 더 나은 기회를 기다리고 있다고 합니다.
컨트리 가든이 아직 공식적으로 채무 불이행을 선언하지는 않았지만, 은행에서 자금을 조달하고 신규 채권을 발행할 가능성은 여전히 있습니다. 그러나 금융업계 관계자는 주택 매매 감소로 인한 자금 공백을 메울 만큼 충분한 자금을 조달하기는 여전히 어려울 것이라고 말했습니다.
컨트리 가든은 매출 증대를 위해 세 개의 태스크포스를 구성했습니다. 또한 비용 절감을 위해 부지 매입을 줄이고 직원을 해고했습니다. 소식통에 따르면 신규 프로젝트 출범식 비용까지 삭감했습니다.
결국 개발사는 부채 만기를 연장하거나 지방 정부로부터 보증을 받아 추가 채권 발행에 나서야 할 것입니다. 하지만 광둥성 한 금융기관 전문가는 매출 부진으로 보증 채권 발행만으로는 재정 문제를 해결할 수 없다고 지적했습니다.
그는 "컨트리 가든은 회사로서 할 수 있는 모든 것을 다 했지만 일이 계획대로 진행되지 않았습니다."라고 말했습니다.
Phien An ( Caixin, WSJ에 따르면 )
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