미국 주택시장 '해빙' 조짐은 크지 않아

새해를 맞아 미국 부동산 시장도 늘 겪어온 어려움에서 벗어나지 못했습니다. 높은 주택담보대출 금리, 주택 공급 부족, 점점 멀어지는 주택 구매력 등이 그 예입니다.

Chưa có nhiều dấu hiệu 'tan băng' trên thị trường nhà ở Mỹ - Ảnh 1. — 미국 주택 시장은 '해빙'의 조짐을 거의 보이지 않고 있다 - 사진: 로이터

긍정적인 신호지만 충분하지 않음

미국 주택 시장은 2024년 말부터 다소 개선 조짐을 보였습니다. 2024년 11월까지 4개월 동안 매물로 나온 주택 수가 꾸준히 증가하면서, 2년간의 거의 동결 상태 이후 시장이 점차 회복될 것이라는 희망이 생겼습니다.

전문가들에 따르면, 주택 구매자들은 더 이상 금리가 급락할 때까지 기다리지 않고 점차 기대치를 조정하고 있습니다. 주택 공급이 풍부하고 취업 기회가 풍부한 남부 지역을 비롯한 일부 지역에서는 2024년 11월 미분양 주택 수가 5.2% 증가했습니다.

전국 부동산업자 협회(NAR)의 수석 경제학자인 로렌스 윤은 "주택담보대출 금리는 지난 24개월 동안 6%를 넘었으며, 구매자들은 가까운 미래에 금리가 크게 떨어질 것으로 더 이상 예상하지 않는다"고 말했습니다.

2024년 여름, 연방준비제도(Fed)가 4년 만에 처음으로 기준금리를 인하하기 전, 주택담보대출 금리는 소폭 하락했습니다. 그러나 주택담보대출 금리는 수십 년 만에 최고치를 기록하며 연말에는 7%에 육박했고, 이로 인해 12월 말까지 주택담보대출 신청 건수는 거의 22% 감소했습니다.

컴패스(Compass)의 CEO인 로버트 레프킨은 CNBC와의 인터뷰에서 "2025년이나 그 이듬해에도 주택담보대출 금리가 5%로 떨어질 것으로 예상하지 않습니다. 향후 2년간 금리는 6% 안팎으로 유지될 가능성이 높습니다."라고 말했습니다.

정책과 거시경제의 압력

더 광범위한 경제적 불확실성 또한 주택 시장에 부담을 주고 있으며, 특히 도널드 트럼프 대통령 당선인의 경제 정책으로 인한 인플레이션 위험이 두드러집니다. 경제학자들은 세금, 관세, 이민 제한이 소비자 물가 상승을 부추길 수 있다고 우려합니다.

건설업자들은 트럼프 대통령이 불법 이민자들을 대거 추방하려는 계획이 이민자들에 크게 의존하는 미국 노동력을 고갈시켜 건설을 둔화시키고 주택 가격을 상승시킬 수 있다고 말한다.

그러나 일부에서는 새 정부가 이러한 엄격한 조치를 시행할 수 있을지 회의적이다.

한편, 채권 시장은 정책 불확실성을 가격에 반영했고, 주택담보대출 금리는 10년 국채 수익률을 기준으로 결정되기 때문에 금리가 급격히 떨어질 때까지 기다리는 주택 구매자는 실망할 수 있습니다.

높은 금리로 인해 주택 구매력이 수십 년 만에 최악의 수준으로 떨어졌습니다. 애틀랜타 연방준비은행에 따르면 중산층의 주택 구매력은 2006년 이후 최저치를 기록했습니다.

2024년 10월 NBC 뉴스 분석에 따르면 중간 소득을 가진 신규 주택 구매자의 약 4분의 1이 10년 전의 두 배에 달하는 수입을 초과하는 지출로 재정적으로 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났습니다.

데이터 회사 코어로직(CoreLogic)은 "주택 가격과 금리의 지속적인 상승은 첫 주택 구매자와 업그레이드 구매자 모두에게 어려운 환경을 조성했다"고 밝혔습니다. 저금리로 대출을 받았던 기존 주택 소유자들은 이제 "갇힌" 상태에 빠져 주택 부족을 심화시키고 있습니다.