아직 '태어나지' 않은 미니 아파트를 사는 데 수십억 달러를 쓰는 것은 장기 임대와 다를 바 없다.

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EZ 부동산 투자 개발 주식회사(EZ Property)의 팜 득 토안(Pham Duc Toan) 대표이사는 현재 미니 아파트는 법적으로 규제되지 않는 주택 유형의 개념 교환에 불과하다고 단언했습니다. 따라서 많은 사람들이 수십억 원을 들여 아파트를 구매하는 것은 여전히 소유의 의미가 없으며, 단지 자신의 아파트에서 거주하는 것일 뿐이라고 덧붙였습니다.

분석가들에 따르면, 미니 아파트는 분양 주택으로 인정받을 법적 근거가 없습니다. 실제로 대부분의 개인은 토지를 직접 매입한 후, 개별 주택 건축 허가를 신청한 후, 이를 분양 아파트로 분할하는 방식을 취하고 있습니다.

이는 매매 계약이 아닌 민사 계약입니다. 왜냐하면 해당 부동산의 일부를 매매한다는 조항이 없기 때문입니다.

토안 씨는 약 200~300m² 폭의 토지를 소유한 개인의 사례를 들었습니다. 고층 건물을 짓고 아파트를 분양할 때, 이러한 아파트 소유주들은 별도의 등기부등본을 받지 않고, 공동자산의 형태로 하나의 등기부등본에 각자의 이름이 공유됩니다.

“ 그래서 미니아파트 소유주들이 수십억 원을 들여 집을 사더라도 사실상 별도의 증서를 받지 못하고, 건물 전체에 쓰이는 복사된 빨간책만 갖고 있을 뿐, 집을 임대하는 것과 다름없다 ”고 토안 씨는 말했다.

빨간 책이 없는 소형 아파트는 구매자에게 매우 위험할 수 있습니다. (일러스트: 콩 히에우)

같은 견해를 가진 응우옌 티 민 투 - 홉 낫 법률 회사( 하노이 변호사 협회) 변호사도 현행법에는 미니 아파트라는 개념이 없다고 밝혔습니다. 상업용 주택 사업의 한 유형으로 미니 아파트가 기록된 바가 없기 때문에, 미니 아파트는 여전히 개별 주택으로 간주됩니다. 구매자는 별도의 증명서가 발급되지 않고 건물 전체에 대한 증명서만 발급받습니다.

주택법 2014의 여러 조항에 대한 세부 규정 및 시행을 안내하는 정부 령 제99/2015/ND-CP호 제6조 2항에 따라, 여러 층과 여러 아파트로 설계 및 건설된 개인 주택을 포함하여 합법적으로 주택을 소유한 조직 및 개인 가구는 최소 30m2 이상의 면적을 가지고 폐쇄형으로 설계되었으며 아파트 건물의 요건을 충족하는 경우, 각 아파트의 소유주에게 유능한 국가 기관이 소유권 증명서를 부여하여 소유주의 권리와 합법적 이익을 보장해야 합니다.

소유자가 이 주택의 아파트를 베트남에서 주택을 소유할 자격이 있는 다른 기관, 가구 또는 개인에게 매도, 임대, 기증 또는 상속하는 경우, 이 주택에 딸린 토지를 사용할 권리는 아파트를 구매, 임대, 기증받거나 상속받은 주체의 공동 사용에 속합니다.

" 따라서 미니 아파트 유형인 개별 주택의 경우, 규정된 조건을 충족하는 경우 각 아파트에 대해 증명서가 발급됩니다. 미니 아파트가 규정된 조건을 충족하지 못하는 경우, 전체 건물에 대해 증명서가 하나만 발급되며 공동 소유주의 이름이 포함될 수 있습니다."라고 Thu 변호사는 말했습니다.

투 씨에 따르면, 현재 하노이의 대부분의 미니 아파트는 아파트별 증서 발급 조건을 충족하지 못하고 있습니다. 따라서 미니 아파트 구매자는 레드북(red book)을 발급받지 못하고, 일반 레드북 사본만 보관하며, 사업 목적의 은행 대출 담보로 사용할 수 없습니다.

많은 미니 아파트는 골목길 깊숙이 위치해 있어 PCC 요건을 충족하지 못합니다. (사진: 콩 히에우)

미니 아파트의 합법성과 관련하여 호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 현재 미니 아파트는 법률상 저렴한 개인 주택의 형태로만 언급되어 있을 뿐, 미니 아파트라는 개념은 없다고 말했습니다.

차우 씨에 따르면, 2005년 주택법과 시행령 90/2006/ND-CP에는 도시 지역에 소형 아파트 형태로 설계되고 층수가 여러 층으로 이루어진 "개인 및 가족 주택 개발"을 허용하는 법적 규정이 없습니다. 개인 및 가족 주택 개발은 도시 계획에 따라야 하고, 건축 허가를 받아야 하며, 도시 지역의 일반적인 기술 기반 시설 시스템과의 연결 요건을 충족해야 합니다.

2010년에 제71/2010/ND-CP 법령이 제90/2006/ND-CP 법령을 대체하면서 도시 지역에 여러 층과 많은 소형 아파트가 있는 미니 아파트로 설계된 "개인 및 가족 주택 개발"이 허용되었습니다.

이 규정은 부적절하며 2005년 주택법에 위배됩니다. 시행령 71/2010/ND-CP가 아직 초안 단계였을 당시, 호치민시 주택개발청(HoREA)과 호치민시 인민위원회는 도시 지역에 다층, 다세대 주택, 다세대 아파트 등 "가구 및 개인을 위한 개별 주택 개발"을 허용하지 말 것을 제안했습니다. 이는 불법, 무면허, 무허가 건축으로 이어져 도시 계획에 차질을 빚고 도시 기반 시설 시스템에 대한 압력이 증가할 것이라는 우려를 제기했습니다.

이는 최근 미니 아파트 건물 개발을 위한 합법적인 근거이며, 불법적으로 미니 아파트 건물을 짓는 데 악용되고 있습니다 ."라고 차우 씨는 말했습니다.

미니아파트는 아직 태어나지도 않았고, 불법으로 건축하여 "법을 우회"하고 있을 뿐만 아니라, 계획을 어길 뿐만 아니라 도시 기반 시설 체계에 대한 압력을 가중시키고, 방화 안전성을 보장하지 못하기 때문에 매수자에게 적색등본을 발급할 수 있는 조건을 충족하지 못합니다.

티엔비엣 국제 법률 사무소(VIETSKY)의 대표 변호사 응우옌 꽝 응옥에 따르면, 레드북(Red Book)이 없는 미니 아파트를 구매하는 많은 사람들은 마치 내 집을 임대하는 듯한 느낌을 받는다고 합니다. 레드북이 없는 아파트는 구매자가 법적 소유권을 갖지 못하고, 저당을 잡거나 필요 시 자본금으로 사용할 수 없음을 의미합니다.

특히, 해당 프로젝트의 토지가 부지 정리를 위해 매립되는 경우, 구매자의 권리는 상당한 영향을 받게 되며, 매도자가 매립되는 토지의 소유자로서 참여하게 되므로 매도자에게 크게 의존하게 됩니다.

따라서 매수자들이 아파트를 사는 데 수십억 동을 쓴다는 것은 분명하지만, 실제로는 그 안에 거주할 수 있을 뿐이며, 부동산 소유권과 처분권은 매우 제한적입니다. 주택 구매자는 거액을 지불하고 오랫동안 거주하는 장기 임차인과 다를 바 없습니다.

차우 안

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