리조트 부동산 , 시장의 '잃어버린 아이'
정치국은 제08/2017호 결의안에서 관광을 선도 산업으로 만들고, 관광 개발에 투자할 사회적 자원을 유치하고, 대규모 프로젝트에 투자하고, 주요 지역에 엔터테인먼트 장소를 마련하기로 결정했습니다.
그 덕분에 최근 많은 투자자들이 관광 부동산, 리조트, 호텔, 또는 고급 리조트에 투자하고 있습니다. 그러나 관광 및 리조트 부동산 분야는 많은 법적 문제에 직면해 있습니다.
일러스트 사진. (출처: DK)
10월 19일 오전에 열린 "토지법 개정: 관광용 부지 조성" 워크숍에서 베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 씨는 베트남에서 현재 200개 이상의 관광용 부동산 프로젝트가 시행 중이며, 이를 통해 약 10만 채의 콘도텔, 3,000채의 빌라, 15,000개의 새로운 호텔 객실이 조성될 것이라고 말했습니다.
2030년까지 베트남은 관광 강국으로 거듭날 수 있으며, 국내 관광객은 1억 6천만 명, 해외 관광객은 5천만~7천만 명에 달할 것으로 예상되며, 이에 따라 약 50만 개의 숙박 시설이 필요할 것으로 예상됩니다. 특히 고급 관광을 비롯한 기타 서비스도 필요한데, 현재 거의 존재하지 않습니다.
딘 씨에 따르면, 현재 베트남은 수요를 충족할 수 있는 인프라 시스템의 3분의 1만 구축했으며, 앞으로도 그 품질이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 법적 문제가 해결되지 않아 이 수치는 지난 몇 년간 정체되어 왔습니다.
딘 씨는 리조트 부동산이 시장의 "잃어버린 아이"와 같다고 말했습니다. 토지법에 관광 부동산 개발업체의 이름이 명시되어 있지 않기 때문에, 이 주제는 토지법, 투자법 및 기타 부동산 시장 관련 규정에서 제외됩니다.
딘 씨는 "현재 100개가 넘는 대규모 관광 프로젝트가 보류되어 법적 해결책을 기다리고 있습니다. 이러한 상황이 지속된다면 관광 투자와 투자자들의 참여가 위축될 뿐만 아니라, 투자를 촉진하고자 하는 지방 당국조차도 어려움을 겪게 될 것입니다."라고 말했습니다.
그 외에도 많은 어려움이 있습니다.
한편, DVL Ventures 이사회 의장이자 하노이 부동산 클럽 부회장인 응우옌 홍 청 변호사는 관광 및 리조트 부동산 프로젝트는 여전히 국가가 국가 및 공공 이익을 위한 사회 경제적 개발을 위해 토지를 회수하는 경우를 규제하는 것이 더 어렵고 다소 "어려운" 문제에 직면해 있다고 말했습니다.
따라서 국가가 토지를 회수하는 프로젝트는 주민의 기술 인프라와 공통 사회 인프라를 업그레이드하고 주민의 사회 보장을 보장하기 위한 것으로 결정되었으며, 관광, 엔터테인먼트, 레크리에이션을 개발하거나 상업용 주택과 관광 개발, 서비스 시설, 엔터테인먼트, 레크리에이션을 결합하는 것을 목표로 하는 프로젝트는 제외됩니다.
그러나 개정 토지법 초안에는 신도시개발사업에 대한 토지환수에 관한 규정이 없습니다. 따라서 기술 기반시설과 사회 기반시설의 연계를 위해 개정 토지법의 부동산 상품 종류에 "300ha 이상 규모의 신도시개발사업" 내용을 추가할 필요가 있습니다.
정 씨에 따르면, 2015년부터 2019년까지 관광 산업이 크게 발전하면서 많은 성(省)과 시(市)에서 관광 개발을 좋은 방향으로 보고 관광을 선도 사업으로 삼았습니다. 이로 인해 법률상 관광 부동산은 국가 토지 취득 대상이 아니지만, 관광 사업이 핵심 사업으로 지정되어 있음에도 불구하고 많은 성(省)에서 여전히 토지를 취득하여 기업에 할당했습니다.
"토지법 개정: 관광용 토지 조성"을 주제로 한 과학 워크숍. (사진: DT)
그 결과, 2019년 이후 관광 부동산 관련 법적 문제가 발생하기 시작했습니다. 재검토 요청이 있었을 당시 토지 할당 규정으로 인해 여러 프로젝트가 중단되었고, 그 결과 해당 프로젝트들은 새로운 법적 체계를 기다리며 지금까지도 중단된 상태입니다.
관광이 진정으로 경제를 선도하는 분야가 되려면 새로운 토지법에 관광용 토지에 대한 구체적인 규정이 포함되어야 한다고 생각합니다. 동시에 관광 발전을 위한 토지, 세금, 투자 등에 대한 진정으로 개방적인 정책과 메커니즘이 마련되어야 합니다.
각 단계의 경제 발전에는 각기 다른 우선순위가 있습니다. 관광을 핵심 사업으로 삼는다면, 놀이공원, 엔터테인먼트 단지, 다목적 단지 등 관광 사업도 국가가 사회경제 발전을 위해 회수할 토지 목록에 추가해야 합니다."라고 정 씨는 제안했습니다.
부동산 법률 전문가 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh)도 사회경제적 발전을 위한 국가 및 공공 이익을 위한 토지 회복 사례에서 개정된 토지법 초안의 또 다른 부적절성을 지적했습니다.
이 초안은 지방 상황에 따라 도인민위원회가 결정하는 경우에만 주택, 상업, 서비스 혼합 프로젝트에 대한 토지 회수를 규정하고 있습니다.
따라서 국가가 토지를 회수하려면 해당 프로젝트가 주거 기능의 일부에 "적용"되어야 하며(수준이나 비율에 대한 규제는 없음)
"저는 토지를 순수 관광, 오락, 그리고 주거 기능 없이 레크리에이션 사업에 사용해야 한다는 의견에 동의합니다. 그러나 관광에 적합한 지역에서는 주요 관광 사업을 시행하기 위한 토지 개간을 우선시해야 하며, 이를 통해 지역 사회경제 발전의 동력을 창출하고 나아가 지역 전체의 발전을 도모해야 합니다."라고 딘 씨는 말했습니다.
딘 씨는 현실적으로 토지 취득이 허용되지 않으면 잠재력 있고 유능한 투자자를 유치하기 위한 대규모 사업 추진이 불가능하다고 분석했습니다. 현행 법률 초안이 유지될 경우 주요 관광 사업 추진이 차단될 것입니다. 관광, 엔터테인먼트, 레크리에이션 사업을 추진하기 위해 지방 자치 단체는 토지 취득 조건을 충족하기 위해 일부 주거용 토지(아마도 매우 적은 부분)를 사업 계획에 "삽입"해야 합니다.
이러한 형태의 "회피"는 결과를 초래할 것입니다. 주택용지 기금이 사용되지 않아 자원 낭비를 초래하거나, 사용하더라도 관광 사업 범위 내에서 주거 기능을 하게 될 것입니다. 해당 사업에 거주하는 주민들이 장기 거주하게 되면 리조트 관광 사업의 사치성이 저하될 것입니다. 따라서 딘 씨는 주택 기능 없이 순수 관광, 오락 및 레크리에이션 사업만을 시행하기 위해 초안 제79조에 토지 회수 조항을 추가할 필요가 있다고 생각합니다.
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