시장 '방해' 3대 이슈, 토지 점차 실질가치 회복, 사회주택 잇단 사업 지연

토지와 빌라 가격이 동시에 하락, 부동산 회사 회장이 시장 이슈 3가지 제기, 탄호아성 에서 예정보다 늦어진 사회주택 프로젝트 6곳 지명...이 최근 부동산 뉴스입니다.

부동산 시장의 3대 문제

8월 3일 오후, 팜 민 찐 총리는 온라인 컨퍼런스를 주재하여 정부의 3월 11일자 결의안 33/NQ-CP의 시행 결과를 평가하고 부동산 시장의 어려움과 장애물을 제거하기 위한 해결책을 제안했습니다.

Ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư IMG phát biểu tại hội nghị. (Nguồn: VGP)

IMG 투자 주식회사 회장 레 투 민 씨가 이 컨퍼런스에서 연설했습니다. (출처: VGP)

회의에서 연설한 IMG 투자 주식회사 회장인 레 투 민 씨는 정부가 부동산 시장의 어려움을 해소하는 데 관심을 두고 있는 본질은 3가지 문제에 있다고 말했습니다.

첫 번째는 토지 투기를 방지하는 것입니다.

그에 따르면, 토지 투기와 부동산 시장 조작이 현재 베트남 경제에 악영향을 미치고 있다. 사람들은 가격 상승 기회를 기다리며 토지를 매입하고, 이로 인해 일부 생산력이 "잠들어" 제 기능을 하지 못하게 되어 엄청난 낭비가 발생한다.

다른 나라들의 경험은 세금을 통해 투기를 규제하는 것입니다. 그는 현재 호주에서 프로젝트를 진행 중인 한 회사의 사례를 들었는데, 이 회사는 매년 2%의 토지세를 납부해야 합니다. 토지 가격은 매년 세무 당국이 독립적으로 평가합니다.

이 사업이 시행되지 않을 경우, 해당 사업체는 매년 미화 70만~80만 달러의 토지세를 납부해야 합니다. 올해 지방 정부는 이 세율을 4%로 인상하기로 결정했습니다.

"베트남이 이 정책을 시행한다면, 실제로 사업을 수행하는 사람만 토지를 소유하게 될 것이고, 토지를 소유한 후에는 매우 신속하게 사업을 진행해야 합니다. 이 조치는 토지 투기를 방지할 뿐만 아니라 재무부의 세수 확보에도 도움이 됩니다."라고 민 씨는 말했습니다.

기업 대표들은 토지법 초안위원회가 토지세율을 보완하여 연 2%로 적용하고, 외국에서 시행하고 있는 것처럼 토지에 대한 사업이 이루어지지 않거나 수익이 발생하지 않을 경우 누진세를 적용할 것을 제안했습니다.

두 번째 는 중앙은행의 금리 관리 정책입니다. 그는 중기 금리를 연 10% 미만, 구체적으로는 2년 전처럼 연 8.5% ±로 낮출 때가 되었다고 생각합니다. 중기 금리가 10%를 넘으면 어떤 경제도 건전하지 않기 때문입니다.

다른 나라의 이자율은 연 3~5%입니다. 베트남의 경우 5~6개월 전 이자율은 연 12~14%였습니다. 기업들은 대출을 원하지 않고, 대출을 감히 하지 않으며, 고객들은 부동산 시장에 대한 신뢰를 잃고 다른 분야에 투자합니다.

그는 또한 부동산 사업이 은행업에 참여하는 것을 막거나 제한하는 조치를 취해야 한다고 제안했습니다. 부동산 사업과 은행업에 참여하는 사업은 주로 자체 사업을 위해 사회 자본을 동원할 뿐, 사회에 미치는 영향은 미미하며, 경제를 독점하는 거물들을 양산하기 때문입니다.

세 번째 는 법적 장벽을 제거하고 행정절차를 처리하는 것입니다.

오늘날 부동산 사업의 가장 큰 어려움은 은행 문제가 아니라 법률 문제입니다. 법률이 중복되고, 동일한 문제이며, 동일한 규정이지만 해석이 다양하고, 집행 기관은 이를 이행하지 않고 있으며, 특히 지방 정부 차원에서는 감히 이를 실행하지 못하고 있습니다.

따라서 그는 공무원들이 안심하고 일할 수 있도록 법 체계를 조속히 완성할 것을 권고했습니다. 모든 직급의 권한과 책임을 분산시키는 명확한 법령이 마련되어야 하며, 완료해야 할 내용, 완료 시기, 그리고 기한 초과 시의 책임 등을 명확히 규정해야 합니다.

회사 경영진은 또한 베트남 기업이 투자법 제44조 제3항과 토지법 제126조를 적용하고, 토지 임대 기간을 연장하거나, 기업이 70년간 토지 임대료를 납부할 수 있도록 허용하여 산업단지의 충분한 임대 기간을 확보하고 토지 임차인에게 매력적인 환경을 조성할 것을 기획투자부에 건의했습니다. 이는 법규 준수는 물론 지역 세수 증대에도 기여할 것입니다.

빌라와 토지 모두 할인됩니다

건설부가 최근 발표한 부동산 시장 보고서에 따르면 2분기에 약 10만 건의 거래가 성사되었습니다. 이 중 2분기 거래 건수는 주로 토지 부문에 집중되어 67,525건이 성사되었는데, 이는 1분기 대비 약 99.9%, 전년 동기 대비 약 31.5%에 해당합니다.

나머지 약 3만 건의 거래는 아파트와 개인 주택의 경우 성공적이었으며, 이는 전 분기 대비 75.61%를 차지하며, 작년 같은 기간과 비교하면 약 43.03%에 해당합니다.

그러나 2분기에는 투자자들이 관심을 갖는 개별 주택 및 토지 등 부동산 부문이 주로 투기적 성격을 띠고 있습니다. 매수자들은 이전처럼 상기 부동산 부문에 더 이상 관심을 두지 않습니다.

또한, 많은 투자자들이 과도한 재무 레버리지를 활용하여 현금 흐름에 어려움을 겪고 있으며, 개발업체는 대출 금리 지원을 중단했습니다. 시장 유동성이 급격히 감소하면서 손실 축소 성격의 거래가 더욱 활발해지고 있습니다.

이번 분기 여러 지역의 빌라 및 프로젝트 부지 매매가는 전 분기 대비 약 2~5% 하락했습니다. 또한, 향후 해당 부동산의 투자 가치와 지역 인프라에 따라 적정 가격으로 조정될 가능성이 있습니다.

일부 지역에서는 거래 가격이 상당히 하락했는데, 특히 교외 지역과 외곽 지역(하동 지구, 메린 지구, 호아이득 지구(하노이); 12군, 빈찬 지구, 냐베 지구(호치민); 응우한선 지구(다낭); 비엔호아 시, 년짝 지구(동나이))에서 그렇습니다.

빈푹성: 사회주택 6개 사업 투자 요청

빈푹성 인민위원회는 이 지역의 실질적인 필요에 따라, 근로자들을 위한 약 8,000세대 규모의 아파트와 타운하우스 6채의 사회주택 프로젝트를 건설하기 위해 투자자들을 모집하고 있습니다.

빈푹성은 산업이 발달한 지방으로, 이 지역에는 많은 공업단지가 있어 많은 근로자를 유치하고 있습니다. 따라서 많은 근로자 가족을 비롯해 저소득층을 위한 주택 마련이 시급한 문제입니다.

2014년부터 현재까지 빈푹성 인민위원회와 인민위원회는 사회 주체를 위한 주택 관리 및 개발에 관한 여러 메커니즘, 정책, 규정을 발표해 왔습니다. 특히, 2015년부터 2020년까지 빈푹성 노동자 및 저소득층을 위한 사회주택 사업 지원에 관한 빈푹성 인민위원회 결정 제159호, 빈푹성 사회주택 임대 및 구매 대상자 선정 우선순위 기준에 관한 빈푹성 인민위원회 결정 제14호, 2020년까지 빈푹성 주택 개발 프로그램 시행 계획(2030년 비전 포함)에 관한 빈푹성 결정 제179호, 2021년부터 2025년까지 5개년 주택 개발 계획 공표에 관한 빈푹성 결정 제1247호 등이 있습니다.

빈푹성은 각 부처, 지사, 그리고 지방 자치 단체에 주택 개발 사업에 대한 관리 강화 및 투자 유치를 지시하는 것 외에도 주택 개발에 대한 자본 배분을 우선시하고 있습니다. 2023년 한 해 동안 빈푹성의 주택 개발 자본은 8조 6,060억 동입니다. 이 중 상업용 주택 건설 자본은 2조 7,480억 동, 사회주택 건설 자본은 1,640억 동, 그리고 가구 및 개인 주택 건설 자본은 5조 6,940억 동입니다.

빈푹성 건설부 부국장인 응우옌 탄 하(Nguyen Thanh Ha) 씨는 빈푹성에서 현재 5개의 사회주택 프로젝트가 시행 중이라고 밝혔습니다. 해당 프로젝트는 다음과 같습니다. 비나코넥스 쑤언마이 저소득층 주택 지역, 카이꽝구 근로자 및 저소득층을 위한 주택 지역, 곡누 지역, 카이꽝구(빈옌시) 근로자를 위한 고층 사회주택 지역, 쑤언호아구, 8T 저소득층 주택 지역, 푹옌시 푹탕구 사회주택 지역.

"위의 사회주택 사업들은 2015년부터 현재까지 50~70m² 면적의 주택 1,623채를 투자하여 완공함으로써 근로자와 저소득층의 주택 수요를 충족하고 있습니다. 현재 빈푹성 인민위원회는 약 8,000채 규모의 사회주택 사업 6건과 근로자를 위한 타운하우스 사업에 대한 투자를 지속적으로 요청하고 있습니다. 사업 시행 절차는 규정에 따라 진행되고 있습니다."라고 응우옌 탄 하(Nguyen Thanh Ha) 씨는 말했습니다.

총리의 "2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 최소 100만 채의 사회주택 건설 투자" 사업에 따라, 빈푹성은 2만 8,300호의 사회주택을 완공하는 것을 목표로 하고 있으며, 이 중 8,800호는 2022년부터 2025년까지, 1만 9,500호는 2026년부터 2030년까지 완공해야 합니다. 이는 매우 큰 목표이며, 관련 부서와 지사의 적극적인 노력과 결단이 필요합니다.

탄호아: 사회주택 프로젝트 일정 지연 목록

탄호아 건설부의 정보에 따르면, 현재 이 지방에는 투자가 완료되어 건설 중인 사회주택 프로젝트가 18개 있으며, 그 중 12개 프로젝트는 일정에 맞춰 진행 중이거나 프로젝트의 일부 또는 전부가 사용 중이고, 6개 프로젝트는 일정이 지연되었습니다.

Dự án nhà ở xã hội phố Bào Ngoại với hàng loạt sai phạm, khiến dự án đến nay vẫn “tắc nghẽn”. (Nguồn: BXD)

바오 응오아이 거리의 사회주택 프로젝트. (출처: BXD)

진행이 느린 이유는 타잉호아성의 기능 기관들이 프로젝트의 부지 정리가 느리고, 투자자가 할당된 토지에 대한 투자 및 건설을 느리게 진행하며, 프로젝트에 대한 투자 및 건설을 관리하는 비과학적인 능력 때문인 것으로 알려져 있습니다... 타잉호아에서 진행이 느린 사회주택 프로젝트 중에서, 우선 타잉호아시 꽝타인구에 있는 AMC I 사회주택 프로젝트를 언급하지 않을 수 없습니다. 이 프로젝트는 수년간 "보류"되었습니다.

2014년 9월 24일, 탄호아성 인민위원회는 탄호아시 꽝탄구에 있는 AMC I 사회주택 개발 프로젝트에 대한 투자를 승인하는 문서 제8870호를 발표했습니다.

이에 따라 탄호아성 인민위원회는 투자자인 AMC 글로벌 개발 주식회사의 AMC I 사회주택 프로젝트 투자를 승인했습니다. 투자 및 건설 목표는 지역 저소득층에게 안정적인 주거 환경을 조성하여 약 900가구의 수요를 충족하는 것입니다. 총 투자액은 약 5,270억 VND이며, 이는 자체 자본 및 기타 합법적으로 조달된 자본 재원으로 사용됩니다.

이 프로젝트는 탄호아성 인민위원회의 승인을 받아 36개월 이내에 시행 및 진행될 수 있도록 연장되었습니다. 이 중 투자 준비 단계는 프로젝트 투자 승인일로부터 6개월이며, 투자 실행 단계는 2020년 8월 6일부터 2023년 2월 6일까지 30개월입니다. 2021년 1월 21일 공식 공사가 시작된 이후 현재까지 AMC I 사회주택 단지는 미완성된 부분이 몇 개 남아 있으며, 프로젝트 부지 내부에는 잡초가 무성하게 자라고 있습니다.

다음은 탄호아시 동흐엉구에 위치한 바오응오아이(Bao Ngoai) 사회주택 프로젝트입니다. 이 프로젝트는 일련의 위반 사항으로 인해 현재까지 "차단"되어 있습니다. 탄호아성 인민위원회는 2018년 이 프로젝트의 투자 정책을 승인하는 문서 3071호를 발표했습니다. 건설-무역 주식회사 379(하노이 소재)가 투자자입니다.

2022년 말 현재, 관할 당국은 아직 아파트의 사용 허가를 내리지 않았지만, 379호 아파트를 구매한 많은 가구가 이사를 와서 자유롭게 살고 있습니다.

2023년 1월 9일, 탄호아성 인민위원회는 화재 예방 및 소화 승인 결과 승인 서류 없이 프로젝트를 사용 및 운영한 혐의로 건설-주택 개발 주식회사 379에 8,000만 동의 행정 벌금을 부과하기로 결정했습니다.

건설부는 프로젝트 완료 승인에 대한 검사를 실시한 후, 최근 탄호아성 인민위원회에 문서를 보내, 위 프로젝트가 규정에 따라 완료 승인 결과 승인 조건을 충족하지 못했다고 밝혔습니다.

위의 두 사회주택 프로젝트 외에도 타인호아의 다른 네 가지 사회주택 프로젝트도 같은 운명을 맞았습니다. 여기에는 타인호아 시 꽝탄구의 사회주택(Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited가 투자), 타인호아 시 타오쑤옌구의 황롱 산업도시공원의 근로자용 주택(Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company가 투자), 타인호아 시 레몬 산업공원 동부지역의 근로자용 사회주택 개발(Sunjade Vietnam Shoes Company Limited가 투자), 타인호아 시 꽝탄구의 사회주택(An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited가 투자)이 포함됩니다.

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