24,000개의 "외로운" 관광 및 리조트 부동산 상품
최근 부동산 시장은 정부로부터 어려움과 장애물을 제거하기 위한 정책을 꾸준히 받아왔습니다.
일러스트 사진. (출처: VNN)
구체적으로, 건설부의 2023년 상반기 보고서에 따르면 관광 부동산 부문이 긍정적으로 회복되고 있으며, 8개 프로젝트가 완료되어 3,385개의 리조트 및 사무실 숙박 상품이 시장에 출시되었으며, 2022년 4분기에 비해 133% 이상 증가했습니다.
시장은 많은 긍정적인 신호를 보이고 있지만, 업계 기업들은 여전히 많은 어려움을 겪고 있습니다. 많은 투자자들이 우대 정책과 대규모 할인 혜택을 제공하고 있지만, 판매 물량은 여전히 미미합니다.
전국의 대부분 리조트 부동산 부문에서 침체가 발생하고 있으며, 지난 5년 동안 재고가 위험 수준으로 늘어났습니다.
DKRA 그룹의 보고서에 따르면 6월까지 누적 콘도텔 재고는 42,364세대로 증가했습니다. 이 중 해안 타운하우스의 총 재고는 약 3만 세대로 증가했습니다. 해안 빌라의 경우, 2023년 2분기 말까지 누적 재고는 북부와 남부 모두 최대 1만 5천 세대에 달할 것으로 예상됩니다.
재고가 많으면 공급 과잉 위기가 발생할 위험이 있습니다. 그 이유는 투자자들이 경기 침체에 대한 우려를 갖고 있기 때문이기도 하고, 이미 시장에 공급된 제품이 제대로 활용되지 않았기 때문이기도 합니다.
넘겨졌지만 수년간 사용되지 않은 제품의 상황은 리조트 부동산 제품군에 눈에 보이지 않는 부정적인 영향을 미쳤습니다.
BHS 그룹(BHS R&D) 시장조사부의 조사에 따르면, 2020년부터 현재까지 전국에서 81개의 리조트 부동산 프로젝트가 인수인계되었거나 인수인계 절차를 밟고 있으며, 고층 및 저층 건물을 포함하여 44,000개 이상의 제품을 시장에 공급하고 있습니다.
그 중 67/81개 프로젝트가 가동되었으며, 이는 약 20,000개 제품에 해당합니다.
특히, 67개 프로젝트 중 31개만 완전히 운영 중이고 나머지는 부분적으로 운영 중입니다. 81개 프로젝트 중 약 14개만 아직 운영되지 않고 있는 상황에서 24,000개가 넘는 "미사용" 제품이 존재하는 이유가 여기에 있습니다.
이 문제는 투자자들이 여러 단계로 나누어진 대규모 프로젝트를 진행할 때 적용하는 "롤링" 시공 및 판매 방식에서 비롯됩니다. 이는 투자자의 현금 흐름을 유지하고 다음 판매될 제품에 대한 고객을 유치하기 위한 방법입니다.
북부, 중부, 남부의 3개 지역에 걸쳐 분포된 81개 프로젝트 중, 가장 긴 해안선의 이점을 가진 중부 지역이 34개 프로젝트로 선두를 달리고 있으며, 북부와 남부가 각각 29개와 18개 프로젝트로 그 뒤를 따릅니다.
프로젝트 수에 비례하여 중부 지역의 리조트 상품 수도 23,500개가 넘어 전국에서 가장 많으며, 2020년 초부터 전국적으로 인도된 리조트 상품 총 수의 53%를 차지합니다.
이 중 중부 지역에서는 최대 16,000개의 제품이 "점등"되지 않았으며, 주로 카인호아, 빈투언, 빈딘, 푸옌에 분포되어 있습니다. 북부 지역에서는 호아빈, 하이퐁, 푸토에 분산되어 있는 5,000개의 제품이 아직 가동되지 않았습니다. 남부 지역에서는 3,000개의 제품이 아직 가동되지 않았으며, 대부분 끼엔장성에서 생산된 제품입니다.
원인은 무엇인가?
리조트 상품 중 고층 리조트 부문은 콘도텔/서비스형 아파트가 주를 이룹니다. 이러한 유형의 상품은 합리적인 임대료와 완벽한 서비스 편의 시설을 제공하기 때문에 관광객을 유치합니다.
고층 리조트 상품은 최종 사용자 고객에게 쉽게 다가갈 수 있기 때문에, 투자자들은 완공 후 저층 상품보다 고층 리조트 상품을 우선적으로 활용하는 경우가 많습니다.
BHS R&D 부서는 2020년 초부터 지금까지 고층 리조트 부문에서 약 24,200개의 제품이 인도되었거나 인도되고 있으며, 운영된 제품 수는 54%에 달했다고 기록했습니다.
한편, 19,800개가 넘는 저층 리조트 상품 중 약 30%만이 완성되어 운영에 들어갔습니다. 즉, 약 13,000개의 저층 상품이 개발 및 활용을 기다리고 있는 것입니다.
BHS 그룹의 R&D 부서 책임자인 황 후 민 중(Hoang Huu Minh Dung) 씨는 전반적인 경기 침체로 인해 부동산 시장 전체가 어려운 상황에 처해 있다는 점을 인정했습니다.
전문 운영자가 부족하여 "소외된" 리조트 부동산 상품의 비중이 높은 것은 리조트 부동산이 투자자들에게 매력적이지 않은 이유 중 하나입니다. 이 부문의 가격은 계속해서 정체될 것으로 예상되며 회복 속도도 가장 느릴 것으로 예상됩니다.
24,000개가 넘는 프로젝트에서 인계되었으나 아직 운영에 들어가지 않은 리조트 부동산 상품은 소유주뿐만 아니라 투자자에게도 "고통스러운 점"이 됩니다. 프로젝트가 인계되었으나 활력이 부족하고 예상 가치를 가져오지 못하는 경우입니다.
이는 투자자가 이 부문에 참여할 때 운영 역량을 측정하고 신중하게 준비해야 하는 문제입니다.
Dung 씨는 "이제 문제는 리조트 상품 전반, 특히 저층 상품이 '그대로 방치'되는 것을 방지하고 시장의 공급 과잉 위기에 따른 부담을 줄일 수 있는 해결책이 무엇인가 하는 것입니다."라고 말했습니다.
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