មិនសប្បាយចិត្តនឹងការវិនិយោគនៅក្នុងហាងក្នុងប្លុកមូលដ្ឋាន

ហាងលក់ទំនិញក្នុងអគារផ្ទះល្វែងមួយកន្លែងក្នុងសង្កាត់ហ្គោវ៉ាបបានទំនេរជាយូរមកហើយ។

ធ្លាប់ស្វែងរកទីផ្សារ និងចាត់ទុកថាជា "ក្ងោកមាស" សម្រាប់អ្នកវិនិយោគ ប៉ុន្តែរហូតមកដល់ពេលនេះ ផ្ទះលក់ទំនិញក្នុងអគារផ្ទះល្វែងជាច្រើនបានធ្លាក់ចូលទៅក្នុងសភាពទ្រុឌទ្រោម ដោយជួលក្នុងតម្លៃទាប ឬដាក់លក់។ ស្ថានភាពនេះបានធ្វើឱ្យម្ចាស់ហាងជាច្រើនមានបញ្ហា អ្នកវិនិយោគកប់ដើមទុន ព្រោះតម្លៃជួលបច្ចុប្បន្នថោកគ្រាន់តែជាគ្រាប់ខ្សាច់ បើធៀបនឹងការវិនិយោគដំបូងពីច្រើនពាន់លានទៅរាប់សិបពាន់លានដុង។ ស្ថានភាពនេះកំពុងកើតឡើងនៅទីក្រុងហូជីមិញ ដែលមានដង់ស៊ីតេប្រជាជនខ្ពស់ ហើយការប្រើប្រាស់ទំនិញប្រើប្រាស់របស់ប្រជាជនស្ថិតក្នុងកម្រិតកំពូលក្នុងប្រទេស។

អស់រយៈពេលជាង 3 ខែហើយ ដែលលោក Dung ម្ចាស់ហាងមួយកន្លែងនៅសង្កាត់ Go Vap ទីក្រុងហូជីមិញ បានលក់ផ្ទះសំណាក់ទំហំ 50m2 ក្នុងតម្លៃខាតបង់ជាង 500 លានដុង ប៉ុន្តែមិនទាន់មានអ្នកណាម្នាក់សួរនៅឡើយ។ ហាងនេះត្រូវបានទិញដោយលោក Dung ក្នុងឆ្នាំ 2019 ក្នុងតម្លៃជិត 3.8 ពាន់លានដុង ដោយដំបូងគេជួលក្នុងតម្លៃ 15 លានដុង/ខែ។ ទោះបីជាយ៉ាងណាដោយសារអាជីវកម្មមិនល្អ អ្នកជួលបានត្រឡប់មកផ្ទះវិញបន្ទាប់ពីជួលបាន៦ខែ។ បន្ទាប់មក លោក Dung បានបន្តព្យួរផ្លាកសញ្ញាជួល ប៉ុន្តែមានមនុស្សតិចណាស់បានសួរ ដូច្នេះលោកបានកាត់បន្ថយយ៉ាងសកម្មមកត្រឹម ១៣លានដុង/ខែ។ រហូតមកដល់ពេលនេះ បន្ទាប់ពីអ្នកជួលជាច្រើន តម្លៃត្រូវបានកាត់បន្ថយមកត្រឹម 10 លានដុង/ខែ ប៉ុន្តែកន្លែងនៅទំនេរ។

លោក Dung បានមានប្រសាសន៍ថា “ជារៀងរាល់ខែ ខ្ញុំនៅតែត្រូវបង់ការប្រាក់ធនាគារ និងប្រាក់ដើមជាង 20 លានដុង សម្រាប់ប្រាក់កម្ចីចំនួន 2 ពាន់លានដុង។ ការជួលនៅទាប ហើយសម្ពាធនៃអត្រាការប្រាក់គឺធ្ងន់ ដូច្នេះខ្ញុំត្រូវលក់ផ្ទះលក់ដូរដោយខាតបង់ ប៉ុន្តែបន្ទាប់ពីការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មជាង 3 ខែមក ខ្ញុំនៅតែរកមិនឃើញអ្នកទិញ។

ក្នុងស្ថានភាពដូចគ្នា លោក ហៀន ជាអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យម្នាក់បានចែករំលែកថា៖ «ក្នុងឆ្នាំ ២០១៨ ខ្ញុំបានវិនិយោគលើផ្ទះលក់ទំនិញក្នុងគម្រោងមួយនៅសង្កាត់ចាស់ ២ (ឥឡូវទីក្រុងធូឌឹក) ក្នុងតម្លៃជាង ៥ ពាន់លានដុង ដែលមានទីតាំងនៅទល់មុខផ្លូវធំ មានចរាចរណ៍ច្រើន ដូច្នេះនៅពេលនោះ ខ្ញុំប្រាកដថាយូរៗទៅផ្ទះរបស់ខ្ញុំនឹងឡើងថ្លៃ ឬជួលឲ្យអតិថិជនជួលហាងកាហ្វេក្នុងតម្លៃខ្ពស់ ។ ក្នុងតម្លៃ 30 លានដុង/ខែ ប៉ុន្តែចាប់តាំងពីចុងឆ្នាំ 2020 មក ដោយសារបញ្ហាអាជីវកម្ម ហាងរបស់ខ្ញុំ និងផ្ទះជាប់ៗគ្នាជាច្រើនកន្លែងនៅក្នុងតំបន់តែមួយត្រូវបានបិទ ដោយគ្មានអ្នកជួល។

លោក ហៀន ហៀន បានមានប្រសាសន៍ថា៖ «នៅពេលដែលជំងឺរាតត្បាតឆ្លងផុតទៅ ខ្ញុំគិតថាទីផ្សារនឹងមានស្ថិរភាពយ៉ាងឆាប់រហ័ស ប៉ុន្តែក្រោយរយៈពេល 2 ឆ្នាំ ផ្ទះល្វែងរបស់ខ្ញុំនៅតែទំនេរ ថ្មីៗនេះមានអតិថិជនចង់ជួលវាដើម្បីបើកផ្សារទំនើបខ្នាតតូចមួយ ហើយបង់ប្រាក់ 15 លានក្នុងមួយខែ ប៉ុន្តែខ្ញុំមិនយល់ព្រមទេ ដោយគ្រោងនឹងលក់វាព្រោះការវិនិយោគមិនមានប្រសិទ្ធភាព»។

បើតាមអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យជាច្រើន នាពេលថ្មីៗនេះ e-commerce កាន់តែរីកចម្រើន ក្រុមហ៊ុនជាច្រើនឥឡូវត្រូវការតែឃ្លាំងប៉ុណ្ណោះ មិនមែនហាងទេ ហើយឃ្លាំងឥឡូវនេះក៏ជាឃ្លាំងសេវាកម្មឆ្លាតវៃផងដែរ ការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការតាមអនឡាញមានតម្លៃថោក និងសុវត្ថិភាព ចំណែកការជួលផ្ទះលក់ទំនិញជាឃ្លាំងមានតម្លៃថ្លៃ និងគ្មានសុវត្ថិភាព។

យោងតាមអ្នកជំនាញ ម៉ូដែលហាងទំនិញពិតជាមានតម្លៃណាស់ នៅពេលដែលវាបានបង្ហាញខ្លួនជាលើកដំបូងនៅប្រទេសវៀតណាមក្នុងទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 2000។ នៅសង្កាត់ភាគកណ្តាលនៃទីក្រុងហូជីមិញ មានផ្ទះលក់ទំនិញជាបន្តបន្ទាប់ដែលធ្លាប់ជា “សត្វពពែមាស” ដែលទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគ។ ដោយសារតែភាពជោគជ័យរបស់ខ្លួន អាជីវកម្មអចលនៈទ្រព្យបន្តបញ្ចេញការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីៗទៅកាន់ទីផ្សារ ដែលនាំឱ្យមានអតិរេក។

លោក Le Hoang Chau - ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បាននិយាយថា គម្រោងផ្ទះលក់ទំនិញត្រូវតែបញ្ចូលគ្នានូវកត្តាជាច្រើន ជាពិសេសការគិតគូរពីបញ្ហាប្រជាសាស្រ្ត ការគណនាយ៉ាងលម្អិតអំពីឥរិយាបថអ្នកប្រើប្រាស់ ចំនួនមនុស្សឆ្លងកាត់សម្រាប់អាជីវកម្ម និងសកម្មភាពទិញទំនិញ ដើម្បីបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំថ្ងៃសម្រាប់គម្រោង។ មានតែពេលនោះទេដែលហាងទំនិញអាចនាំមកនូវប្រសិទ្ធភាពអាជីវកម្ម។ លើសពីនេះ ចាំបាច់ត្រូវសិក្សាដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវការផ្លាស់ប្តូរសំខាន់ៗនៃវិធីសាស្រ្តទិញទំនិញ និងការកម្សាន្តរបស់មនុស្ស។ បច្ចុប្បន្ននេះ អ្នកប្រើប្រាស់បានប្រើប្រាស់ការទិញទំនិញតាមអ៊ីនធឺណិតកាន់តែច្រើន រួមជាមួយនឹងការធ្វើចំណាកស្រុកទៅកាន់តំបន់ទីក្រុងរណប ដែលធ្វើឲ្យការជួញដូរប្រមូលផ្តុំលែងមានប្រសិទ្ធភាពដូចពីមុន ដែលកាត់បន្ថយតម្លៃហាងទំនិញយ៉ាងច្រើន។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា អ្នកជំនាញមកពី CBRE Vietnam បានបញ្ចេញមតិថា ថ្វីត្បិតតែនេះជាផ្នែកមួយដែលត្រូវបានអ្នកជំនាញចាត់ទុកថាអាចចំណេញក៏ដោយ ប្រសិនបើតម្រូវការសក្តានុពលពីតំបន់ទីក្រុង និងអ្នករស់នៅជុំវិញមិនត្រូវបានគណនាយ៉ាងម៉ត់ចត់នោះ ការវិនិយោគលើផ្ទះសំណាក់ដើម្បីបើកហាងអាចមានការខកចិត្តយ៉ាងងាយ។ នៅក្នុងនិន្នាការអភិវឌ្ឍន៍ដែលជៀសមិនរួចនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្ន គម្រោងផ្ទះល្វែងណាមួយត្រូវតែបម្រុងទុកសម្រាប់តំបន់ពាណិជ្ជកម្ម។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ អាស្រ័យលើទីតាំង គម្រោងនីមួយៗនឹងមានតម្រូវការខុសៗគ្នា។ ដូច្នេះហើយ ការអភិវឌ្ឍន៍ និងកែលម្អផ្ទះលក់ទំនិញនឹងអាស្រ័យលើទីតាំង និងទំហំគម្រោង។

នៅក្នុងរបាយការណ៍ទីផ្សារថ្មីៗនេះដោយ JLL Vietnam អង្គភាពនេះក៏បានផ្តល់អនុសាសន៍ដល់វិនិយោគិននៅពេលជ្រើសរើសផ្នែកហាងទំនិញនេះ ប្រសិនបើមិនមានលំហូរសាច់ប្រាក់ទំនេរទេ អ្នកវិនិយោគគួរតែពិចារណានៅពេលវិនិយោគក្នុងហាងទំនិញព្រោះវានឹងងាយស្រួល "បំបែកចេញ"។ ដើម្បីរក្សាអ្នកជួលបច្ចុប្បន្ន ម្ចាស់ហាងត្រូវកាត់បន្ថយតម្លៃជួល។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ជាមួយនឹងបរិវេណត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់ជួល ទោះបីជាម្ចាស់ផ្ទះប្រឈមនឹងសំណើដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃជួលបច្ចុប្បន្នពី 20 - 40% ក៏ដោយ។ រយៈពេលនៃកិច្ចសន្យានៅតែរក្សាបានពី 3 ទៅ 5 ឆ្នាំ ប៉ុន្តែអ្នកជួលស្នើមិនដំឡើងថ្លៃជួលក្នុងអំឡុងពេលជួលទាំងមូល...

ប្រភព