ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ - ផ្នែកទី 1៖ បញ្ហាផ្លូវច្បាប់ កង្វះការផ្គត់ផ្គង់

មេរៀនទី១៖ បញ្ហាផ្លូវច្បាប់ កង្វះការផ្គត់ផ្គង់

យោងតាមសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុង ហូជីមិញ (HoREA) គោលនយោបាយគាំទ្រ រួមជាមួយនឹងការគាំទ្ររបស់អាជីវកម្ម និងភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រង មិនត្រឹមតែនាំមកនូវឱកាសងើបឡើងវិញដ៏រឹងមាំប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធទីផ្សារឡើងវិញ ឆ្ពោះទៅរកចក្ខុវិស័យអភិវឌ្ឍន៍រយៈពេលវែងផងដែរ។

បញ្ហាប្រឈមដែលនៅសេសសល់

យោងតាមរបាយការណ៍ពីការិយាល័យស្ថិតិទីក្រុងហូជីមិញ ប្រាក់ចំណូលអចលនទ្រព្យក្នុងឆ្នាំ 2024 នឹងកើនឡើងដល់ 199,155 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 60.3% នៃប្រាក់ចំណូលសរុបពី "សេវាកម្មផ្សេងទៀត" ជាមួយនឹងអត្រាកំណើនវិជ្ជមាន 6.7% ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) កំណើននេះមិនអាចលាក់បាំងការពិតដែលថាការលំបាកបានបន្តកើតមានក្នុងរយៈពេល 4 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ ជាមួយនឹងគម្រោងជាច្រើនបានជាប់គាំង ឬពន្យារពេល។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ពី រដ្ឋាភិបាល និងគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញបាននាំមកនូវលទ្ធផលជាក់លាក់ដូចជាការដោះស្រាយគម្រោងចំនួន 64 ក្នុងឆ្នាំ 2024 ដែលក្នុងនោះ 8 គម្រោងត្រូវបានបញ្ចប់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គម្រោងជាង 100 ផ្សេងទៀតមិនត្រូវបានដោះស្រាយទេ ដែលរារាំងយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរដល់ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីដល់ទីផ្សារ។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានក្រុមហ៊ុន HoREA បាននិយាយថា ការពិតដែលថាគម្រោងជាង 100 ត្រូវបានជាប់គាំងក្នុងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ដែលមិនអាចដោះស្រាយបាន មិនត្រឹមតែរារាំងការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានថ្មីប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងប៉ះពាល់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរដល់រចនាសម្ព័ន្ធផលិតផលនៅក្នុងទីផ្សារផងដែរ។ ផ្នែកលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់នៅតែបន្តគ្របដណ្ដប់ ខណៈពេលដែលតម្រូវការលំនៅឋានកម្រិតមធ្យម និងតម្លៃសមរម្យកំពុងកើនឡើង។

លើសពីនេះ ការពន្យារពេលក្នុងការអនុម័តគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមមានផលវិបាកធ្ងន់ធ្ងរដល់សង្គម។ អ្នកដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យម មិនអាចទទួលបានលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ ដែលបង្កើនវិសមភាពក្នុងការទទួលបានធនធានក្នុងទីក្រុង។

គួរកត់សម្គាល់ថា ទីក្រុងហូជីមិញមានគម្រោងលំនៅឋានចំនួន 12 ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់ការវិនិយោគក្នុងឆ្នាំ 2024 ដែលទាបជាងចំនួនមធ្យមនៃគម្រោងចំនួន 60 ក្នុងមួយឆ្នាំមុនពេលការរាតត្បាតនៃជំងឺកូវីដ-១៩។ ក្នុងចំណោមគម្រោងទាំងនេះ មានតែគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមចំនួន 1 ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានអនុម័ត ដែលបង្ហាញពីការជាប់គាំងយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ផ្នែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ។

លើសពីនេះ មិនមានគម្រោងណាមួយត្រូវបានបែងចែកដី ឬដីជួលឡើយ ហើយមានតែគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មចំនួនពីរប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតសាងសង់។ នីតិវិធីច្បាប់ដ៏ស្មុគស្មាញ ចាប់ពីការអនុម័តការវិនិយោគ ការអនុម័តផែនការលម្អិត 1/500 ដល់ការវាយតម្លៃដីធ្លី នៅតែបន្តជាឧបសគ្គចម្បងក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារ។

ម្យ៉ាងវិញទៀត ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញក៏រងផលប៉ះពាល់ដោយគោលនយោបាយច្បាប់ដែលមិនស៊ីសង្វាក់គ្នាជាបន្តបន្ទាប់។ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការវាយតម្លៃគម្រោងក្រោមច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់លំនៅឋាន និងក្រឹត្យដែលពាក់ព័ន្ធពិតជាមិនបានបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលក្នុងការដោះស្រាយឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់នោះទេ។ ការអនុវត្តយន្តការថ្មី ដូចជាក្រឹត្យលេខ 115/2024/ND-CP និងវិសោធនកម្មច្បាប់ផែនការ និងច្បាប់វិនិយោគ ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងក្លាយជាចំណុចរបត់មួយ ប៉ុន្តែវានឹងត្រូវការពេលវេលាបន្ថែមទៀតដើម្បីដាក់ឱ្យអនុវត្ត។

មិន​មែន​និយាយ​ទេ អាជីវកម្ម​អចលនទ្រព្យ​បច្ចុប្បន្ន​កំពុង​ប្រឈម​នឹង​សម្ពាធ​យ៉ាង​ខ្លាំង​ពី​កង្វះ​ដើមទុន​វិនិយោគ។ យោងតាមការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃសរុបនៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មដែលចាស់ទុំក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ 2025 អាចឈានដល់ 180,000 ពាន់លានដុង។ នេះបានបង្ខំឱ្យអាជីវកម្មជាច្រើនពន្យារពេល ឬបញ្ឈប់ទាំងស្រុងនូវគម្រោងដែលកំពុងដំណើរការ បង្កើតវដ្តដ៏កាចសាហាវដែលធ្វើឱ្យទីផ្សារនៅទ្រឹង។

ការផ្គត់ផ្គង់អតុល្យភាព ការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះ

នៅឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារទីក្រុងហូជីមិញនឹងមានគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មតែ 31 ប៉ុណ្ណោះដែលកំពុងសាងសង់ ដោយមានអាផាតមិនសរុបចំនួន 31,167 ដែលជាការថយចុះយ៉ាងខ្លាំងបើធៀបនឹងមធ្យមភាគប្រចាំឆ្នាំមុន។ គួរកត់សម្គាល់ថាមានតែគម្រោងចំនួន 4 ប៉ុណ្ណោះដែលមានសិទ្ធិប្រមូលទុនដោយមាន 1,611 អាផាតមិន ទាំងអស់នៅក្នុងផ្នែកកម្រិតខ្ពស់។ នេះជាលើកដំបូងក្នុងប្រវត្តិសាស្រ្តនៃទីផ្សារដែលមិនមានការផ្គត់ផ្គង់សម្រាប់ផ្នែកលំនៅដ្ឋានកម្រិតមធ្យម និងតម្លៃសមរម្យទៀតទេ។

លើសពីនេះ រចនាសម្ព័នផលិតផលអចលនទ្រព្យកំពុងធ្លាក់ចូលទៅក្នុងស្ថានភាព "ពីរ៉ាមីតបញ្ច្រាស" ដោយលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់មានចំនួន 100% នៃការផ្គត់ផ្គង់ក្នុងរយៈពេល 11 ខែនៃឆ្នាំ 2024 ធៀបនឹង 70.6% ក្នុងឆ្នាំ 2020។ ទន្ទឹមនឹងនោះ លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ ដែលជាផ្នែកដែលមានតម្រូវការខ្លាំងបំផុត បានបាត់បង់ទាំងស្រុងពីទីផ្សារ។

អតុល្យភាពដ៏ធ្ងន់ធ្ងរនេះបាននាំឱ្យមានការកើនឡើងដែលមិនអាចគ្រប់គ្រងបាននៃតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។ តម្លៃជាមធ្យមនៃអាផាតមិនប្រណីតគឺ 9.39 ពាន់លានដុង/យូនីត ដោយមិនរាប់បញ្ចូលការចំណាយដែលកើតឡើងនៅក្នុងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ។ នៅតំបន់កណ្តាលដូចជាខណ្ឌទី 1 និងខណ្ឌទី 3 តម្លៃលំនៅឋានបន្តកើនឡើង ខណៈពេលដែលទីក្រុង Thu Duc និងស្រុក Binh Chanh នៅតែខ្វះខាតគម្រោងថ្មី ដែលធ្វើឲ្យគម្លាតរវាងតម្លៃលំនៅឋាន និងលទ្ធភាពទូទាត់របស់ប្រជាជនកាន់តែស៊ីជម្រៅ។

លើសពីនេះ ក្រសួងសំណង់ បានព្យាករណ៍ថា ជាមួយនឹងការកែសម្រួលតារាងតម្លៃដីនៅឆ្នាំ 2024 តម្លៃលំនៅឋានអាចបន្តកើនឡើងពី 15 ទៅ 20% នៅឆ្នាំ 2025។ ការកើនឡើងតម្លៃនេះមិនត្រឹមតែកាត់បន្ថយឱកាសសម្រាប់កម្មសិទ្ធិផ្ទះសម្រាប់ក្រុមចំណូលមធ្យម និងទាបប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងបង្កើនគម្លាតវិសមភាពក្នុងការទទួលបានលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងធំៗដូចជា ហូ។

ទោះបីជាមានការលំបាកជាច្រើនក៏ដោយ ក៏ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញនៅតែរំពឹងថានឹងងើបឡើងវិញ ប្រសិនបើបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ត្រូវបានដោះស្រាយឱ្យបានហ្មត់ចត់។ តំបន់ដូចជា Binh Chanh, Nha Be និងទីក្រុង Thu Duc ដែលមានមូលនិធិដីធំ និងការកែលម្អហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធចរាចរណ៍អាចក្លាយជាកត្តាជំរុញកំណើនដ៏សំខាន់។

គម្រោងសំខាន់ៗដូចជា Metro Line 1, Ho Chi Minh City - Moc Bai Expressway និង Ring Road 3 ត្រូវបានគេរំពឹងថាមិនត្រឹមតែជួយតភ្ជាប់តំបន់កណ្តាលជាមួយតំបន់ជាយក្រុងប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងបង្កើតឱកាសអភិវឌ្ឍន៍សម្រាប់ទីក្រុងរណបដូចជា Long An, Dong Nai និង Binh Duong ផងដែរ។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ដើម្បីទាញយកប្រយោជន៍ពីសក្តានុពលទាំងនេះ ការស្ទះផ្លូវច្បាប់ចាំបាច់ត្រូវដោះស្រាយក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ។ ទីក្រុងហូជីមិញត្រូវពង្រឹងយន្តការតភ្ជាប់រវាងស្ថាប័នគ្រប់គ្រង កាត់បន្ថយពេលវេលាដំណើរការសម្រាប់គម្រោងវិនិយោគ; ទន្ទឹមនឹងនោះ ការត្រួតពិនិត្យតម្លៃលំនៅឋាន និងតុល្យភាពនៃរចនាសម្ព័ន្ធផលិតផលនៅលើទីផ្សារ ក៏ចាំបាច់ត្រូវយកចិត្តទុកដាក់ផងដែរ ដើម្បីធានាបាននូវការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយចីរភាព។

អត្ថបទ​ចុង​ក្រោយ​៖ ស្រាយ​ចំណង​ចាប់​យក​ឱកាស​ទម្លាយ​

ប្រភព៖ https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406