គ្រប់គ្រងប្រាក់បញ្ញើយ៉ាងច្បាស់លាស់ដើម្បីការពារប្រជាជន

បង្កើនតម្លៃដាក់ប្រាក់ដោយ 20 - 30%

យោងតាមមាត្រា 23 នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (វិសោធនកម្ម) ដែលត្រូវបានដាក់ជូនមតិយោបល់នៅ រដ្ឋសភា ទីភ្នាក់ងារសេចក្តីព្រាងបានស្នើជម្រើសពីរស្តីពីគោលការណ៍នៃអាជីវកម្មលំនៅដ្ឋាន និងសំណង់នាពេលអនាគត។ ជម្រើសទី 1 អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើពីអតិថិជនបាន លុះត្រាតែលំនៅដ្ឋាន និងសំណង់បានបំពេញលក្ខខណ្ឌទាំងអស់សម្រាប់ការដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម និងបានធ្វើប្រតិបត្តិការស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់នេះ។ ជម្រើសទី 2 អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើតាមកិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយអតិថិជន នៅពេលដែលគម្រោងមានការរចនាជាមូលដ្ឋានវាយតម្លៃដោយទីភ្នាក់ងាររដ្ឋ ហើយអ្នកវិនិយោគមានឯកសារមួយក្នុងចំណោមឯកសារស្តីពីសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ចំនួនប្រាក់បញ្ញើអតិបរមាមិនលើសពី 10% នៃតម្លៃលក់ ឬតម្លៃជួល-ទិញ។

Quy định rõ việc đặt cọc để bảo vệ người dân - Ảnh 1. — ប្រាក់បញ្ញើត្រូវមានការគ្រប់គ្រងឱ្យបានច្បាស់លាស់ដើម្បីការពារមនុស្សពេលទិញអចលនទ្រព្យ។

មេធាវី Nguyen Dang Tu, Trilaw LLC បានវិភាគថាសម្រាប់ជម្រើសទី 1 លក្ខណៈនៃប្រាក់បញ្ញើយោងតាមក្រមរដ្ឋប្បវេណីគឺដើម្បីធានាការអនុវត្តកាតព្វកិច្ចរដ្ឋប្បវេណី។ អាស្រ័យហេតុនេះ ភាគីម្ខាង (អ្នកដាក់ប្រាក់បញ្ញើ) ផ្ទេរទៅឱ្យភាគីម្ខាងទៀត (អ្នកទទួលប្រាក់កក់) នូវចំនួនទឹកប្រាក់ ឬទ្រព្យសម្បត្តិក្នុងរយៈពេលជាក់លាក់ណាមួយ ដើម្បីបញ្ជាក់ពីកិច្ចព្រមព្រៀងរវាងភាគី និងដើម្បីធានាការបញ្ចប់ ឬការអនុវត្តកិច្ចសន្យារដ្ឋប្បវេណី។ សម្រាប់ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ ការដាក់ប្រាក់គឺដើម្បីធានាបាននូវការចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់ និងទិញអចលនទ្រព្យ។ ប្រសិនបើបទប្បញ្ញត្តិដូចក្នុងជម្រើសទី 1 ខាងលើ វាលែងចាំបាច់ទៀតហើយ ព្រោះនៅពេលដែលគម្រោងមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម ភាគីអាចចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់ និងទិញអចលនទ្រព្យភ្លាមៗដោយមិនចាំបាច់កក់ប្រាក់។ ដូច្នេះជម្រើសទី 1 មានគោលបំណងកំណត់ហានិភ័យសម្រាប់អតិថិជន បង្កើនទំនួលខុសត្រូវរបស់អ្នកវិនិយោគ និងចម្រោះអ្នកវិនិយោគដែលមិនមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុគ្រប់គ្រាន់ ប៉ុន្តែវាមិនចាំបាច់ក្នុងការអនុវត្តវាចំពោះប្រាក់បញ្ញើនោះទេ។ លក្ខខណ្ឌដែលគម្រោងមានសិទ្ធិសម្រាប់ប្រតិបត្តិការពាណិជ្ជកម្មគួរតែអនុវត្តតែចំពោះការចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់ប៉ុណ្ណោះ។

ជម្រើសទី 2 គឺកាន់តែ "បើកចំហ" សម្រាប់វិនិយោគិនដើម្បីធ្វើប្រតិបត្តិការប្រាក់បញ្ញើ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ដើម្បីការពារសិទ្ធិរបស់អតិថិជន សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះគួរតែបន្ថែមខ្លឹមសារដើម្បីកំណត់ប្រាក់បញ្ញើក្នុងកម្រិតសមស្របមួយ (ប្រហែល 20 - 30%) ។ ព្រោះក្រមរដ្ឋប្បវេណីបច្ចុប្បន្នមិនបានចែងអំពីប្រាក់បញ្ញើអប្បបរមា ឬអតិបរមាសម្រាប់ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ។ នេះបាននាំឱ្យមានភាពវឹកវរនាពេលថ្មីៗនេះនៅក្នុងទីផ្សារប្រាក់បញ្ញើអចលនទ្រព្យ។ វិនិយោគិនខ្លះតាមរយៈប្រាក់បញ្ញើ តម្រូវឱ្យអតិថិជនដាក់ប្រាក់រហូតដល់ 95% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ ដើម្បីប្រមូលដើមទុនក្រោមការចាត់ចែងនៃប្រាក់បញ្ញើ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅពេលដែលមានវិវាទកើតឡើង អ្នកវិនិយោគមិនអាចទូទាត់ប្រាក់បញ្ញើទៅឱ្យអតិថិជន និងពន្យារពេលក្នុងការបង្វិលប្រាក់ជូនអតិថិជនវិញ។ អតិថិជនជាច្រើនក៏មានការលំបាកក្នុងការទទួលបានប្រាក់ដើមរបស់ពួកគេមកវិញ ដោយគ្រាន់តែសុំឱ្យអ្នកវិនិយោគបង់លុយដាក់ប្រាក់។ ជាធម្មតា ករណីគៀងគរទិញ-លក់ដីជាច្រើនករណី នីតិវិធីច្បាប់មិនទាន់បញ្ចប់ទេ តែទទួលប្រាក់កក់រហូតដល់ 95% នៃតម្លៃ ប៉ុន្តែកិច្ចសន្យាមិនបានចុះហត្ថលេខាទាន់ពេល និងគ្មានលទ្ធភាពសងប្រាក់វិញ ប្រជាពលរដ្ឋបរិហារ អ្នកវិនិយោគត្រូវកាត់ទោស ប្រជាពលរដ្ឋបាត់បង់លុយ។ មានករណីជាច្រើនដែលអ្នកវិនិយោគទទួលបានប្រាក់កក់ 10% ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅពេលដែលតម្លៃដី និងលំនៅឋានកើនឡើង អ្នកវិនិយោគជាច្រើនសុខចិត្តសងប្រាក់បញ្ញើវិញដោយមិនបន្តចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់។ មានករណីនៃការដាក់ប្រាក់ទាបផងដែរ នៅពេលដែលអចលនទ្រព្យបង្កក និងតម្លៃធ្លាក់ចុះ អតិថិជនក៏សុខចិត្តលះបង់ប្រាក់កក់ផងដែរ។ "សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះគួរតែចែងថា ដើម្បីចុះហត្ថលេខាលើប្រាក់បញ្ញើ អ្នកវិនិយោគត្រូវតែផ្តល់លិខិតធានាពីធនាគារដោយប្តេជ្ញាសងប្រាក់បញ្ញើទៅអតិថិជនវិញ នៅពេលដែលវិនិយោគិនបំពានលើកិច្ចព្រមព្រៀង។ សំណើនេះនឹងបង្កើតលក្ខខណ្ឌបន្ថែមទៀតសម្រាប់វិនិយោគិនក្នុងការប្រមូលដើមទុន និងធានាសិទ្ធិរបស់អតិថិជនផងដែរ នៅពេលដែលវិនិយោគិនរំលោភលើការសន្យារបស់ខ្លួន" មេធាវី Tu បានស្នើ។

ការដាក់ប្រាក់នឹងត្រូវបានទទួលយកតែនៅពេលដែលគម្រោងនេះមានសិទ្ធិសម្រាប់អាជីវកម្ម។

យោងតាមលោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ ជាមួយនឹងជម្រើសទី 1 គោលបំណងនៃការដាក់ប្រាក់គឺដើម្បីធានាការអនុវត្តកិច្ចសន្យា ប៉ុន្តែការពិតបន្ទាប់ពីកិច្ចសន្យាត្រូវបានចុះហត្ថលេខា មានករណីកម្រដែលអ្នកដាក់ប្រាក់ត្រូវបានបោកប្រាស់ដោយអ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើ។ មូលហេតុគឺកិច្ចសន្យាត្រូវបានភាគីត្រួតពិនិត្យយ៉ាងតឹងរ៉ឹង និងអនុវត្តតាមបញ្ញត្តិនៃច្បាប់។ នៅពេលដែលកិច្ចសន្យាត្រូវបានប្រតិបត្តិ ប្រាក់បញ្ញើជាញឹកញាប់ត្រូវបានកាត់ចេញពីការទូទាត់ដំបូងនៃប្រតិបត្តិការ។ ជម្រើសទី 2 គឺសម្រាប់គោលបំណងនៃការដាក់ប្រាក់ដើម្បីធានាការអនុវត្តកិច្ចសន្យា។ ជាក់ស្តែង មុននឹងចុះកិច្ចសន្យា មានករណីជាច្រើនដែលអ្នកដាក់ប្រាក់បញ្ញើ បោកប្រាស់ដោយអ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើ ហើយមិនអនុវត្តកិច្ចសន្យា បង្កការខូចខាតដល់អ្នកដាក់ប្រាក់បញ្ញើ។ បច្ចុប្បន្ននេះជម្រើសទាំង 1 និង 2 គឺត្រឹមត្រូវ ដូច្នេះចាំបាច់ត្រូវបញ្ចូលជម្រើសទាំងពីរទៅក្នុងបទប្បញ្ញត្តិមួយស្តីពីប្រាក់បញ្ញើ ដើម្បីធានាបាននូវការចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យា ឬការដាក់ប្រាក់បញ្ញើ ដើម្បីធានាបាននូវការអនុវត្តកិច្ចសន្យា ដើម្បីការពារសិទ្ធិ និងផលប្រយោជន៍ស្របច្បាប់របស់អតិថិជនដែលទិញ ជួល-ទិញអចលនទ្រព្យ លំនៅដ្ឋានដែលមាន ឬលំនៅដ្ឋានដែលបានបង្កើតឡើងនាពេលអនាគត។

អាស្រ័យហេតុនេះ លោក ចូវ បានស្នើឱ្យបញ្ចូលគ្នានូវជម្រើសពីរទៅក្នុងទិសដៅតែមួយ៖ “អ្នកវិនិយោគគម្រោងត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើពីអតិថិជន នៅពេលដែលផ្ទះ និងសំណង់មានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម ហើយបានអនុវត្តប្រតិបត្តិការស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិដើម្បីធានាការអនុវត្តកិច្ចសន្យា ឬអ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើដើម្បីធានាការចុះកិច្ចសន្យាស្របតាមការព្រមព្រៀងជាមួយអតិថិជន នៅពេលដែលគម្រោងមានឯកសារកំណត់ដោយអ្នករចនាប្លង់រដ្ឋ និងសិទ្ធិប្រើប្រាស់មូលដ្ឋាន។ ក្នុងប្រការ ២ មាត្រា ២៤ នៃច្បាប់នេះ កិច្ចសន្យាដាក់ប្រាក់ត្រូវបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់អំពីតម្លៃលក់ ថ្លៃជួល-ទិញផ្ទះ ឬការងារសំណង់ ចំនួនប្រាក់តម្កល់អតិបរិមាគឺយោងតាមបទប្បញ្ញត្តិ របស់រដ្ឋាភិបាល ប៉ុន្តែមិនត្រូវលើសពី ១០% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ។

“ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ ២០០៦ និង ២០១៤ មិនគ្រប់គ្រងប្រាក់បញ្ញើដែលកើតឡើងមុនពេលដែលគម្រោងអចលនទ្រព្យមានសិទ្ធិចុះកិច្ចសន្យា ឬប្រមូលដើមទុនដើម្បីលក់លំនៅឋាននាពេលខាងមុខ ជាពិសេសដី។ ដូច្នេះហើយទើបមានស្ថានការណ៍ដែលឈ្មួញ ឈ្មួញកណ្តាលដីធ្លី និងអាជីវកម្មមិនស្មោះត្រង់បានទាញយកផលប្រយោជន៍ពីប្រការ ១ មាត្រា ២០១៥ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី និងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីអត្រានុកូលដ្ឋាន។ ប្រាក់បញ្ញើ ដូច្នេះពួកគេបានទទួលប្រាក់បញ្ញើពីអតិថិជនដែលមានតម្លៃច្រើន ក្នុងករណីខ្លះរហូតដល់ 90 - 95% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលកំពុងធ្វើប្រតិបត្តិការ អ្នកប្រមើលមើល ឈ្មួញកណ្តាលដីធ្លី និងអាជីវកម្មមិនស្មោះត្រង់ ថែមទាំងបានបង្កើតគម្រោង "ខ្មោច" ដោយគ្មានមូលដ្ឋានច្បាប់សម្រាប់គោលបំណងនៃការក្លែងបន្លំ ដែលបណ្តាលឱ្យមានការខាតបង់យ៉ាងច្រើនដល់អតិថិជន និងរំខានដល់សណ្តាប់ធ្នាប់សង្គម។

លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានមានប្រសាសន៍ថា សេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុដែលបានកែសម្រួលត្រូវមានបទប្បញ្ញត្តិច្បាស់លាស់លើប្រាក់បញ្ញើ ជាពិសេសពេលវេលានៃការដាក់ប្រាក់ ដើម្បីជៀសវាងអ្នកវិនិយោគទាញយកផលប្រយោជន៍ពីចន្លោះប្រហោងនេះដើម្បីប្រមូលប្រាក់ដោយខុសច្បាប់។ លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា "យើងបានសិក្សាប្រាក់បញ្ញើក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងប្រទេសជាច្រើនជុំវិញ ពិភពលោក ប្រទេសទាំងអស់អនុញ្ញាតឱ្យដាក់ប្រាក់ ប៉ុន្តែប្រាក់បញ្ញើត្រូវបានផ្ទេរទៅគណនីរួមសម្រាប់ភាគីទីបី ដូចជាធនាគារដើម្បីគ្រប់គ្រង និងត្រួតពិនិត្យ។ ប្រសិនបើវិនិយោគិនមិនបំពេញតាមការសន្យារបស់ខ្លួន ដូចជាមិនសាងសង់ ឬមិនអាចចុះកិច្ចសន្យាបានតាមច្បាប់ទេ នោះអតិថិជនអាចទទួលបានប្រាក់មកវិញទាំងស្រុង" ។

អតិថិជនអាចរីករាយនឹងការប្រាក់លើចំនួនប្រាក់បញ្ញើក្នុងអំឡុងពេលដាក់ប្រាក់នៅក្នុងធនាគារ អតិថិជនមិនបារម្ភពីការបាត់បង់ប្រាក់ឡើយ។ ចំនួនប្រាក់បញ្ញើមិនលើសពី 20% នៃតម្លៃកិច្ចសន្យា។ នេះកំណត់ស្ថានភាពដែលអ្នកវិនិយោគមិនបានធ្វើអ្វីសោះ ប៉ុន្តែបានប្រមូលប្រាក់យ៉ាងច្រើនពីអតិថិជនក្នុងរចនាប័ទ្ម "ចាប់ចោរដោយដៃទទេ" ។

លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម

ប្រភពតំណ