សូចនាករការងើបឡើងវិញជាច្រើន; ការវិនិយោគលើអាផាតមិននាំមកនូវប្រាក់ចំណេញល្អ និងស្ថិរភាព

របាយការណ៍ត្រីមាសទីបីឆ្នាំ 2023 ចេញផ្សាយដោយ Batdongsan.com.vn នៅថ្ងៃទី 4 ខែតុលា បង្ហាញថា ទោះបីជាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែប្រឈមនឹងការលំបាកក៏ដោយ វាមានសញ្ញាវិជ្ជមានទាក់ទងនឹងតម្រូវការប្រតិបត្តិការ និងអារម្មណ៍អ្នកទិញ។

របាយការណ៍ Q3/2023 ចេញផ្សាយដោយ Batdongsan.com.vn នៅថ្ងៃទី 4 ខែតុលា បង្ហាញថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានបង្ហាញពីសញ្ញាវិជ្ជមានទាក់ទងនឹងតម្រូវការប្រតិបត្តិការ និងចិត្តសាស្ត្រអ្នកទិញ។ (ប្រភព៖ កាសែតសំណង់)

សូចនាករសំខាន់ៗចំនួន 3 ដែលបង្ហាញពីចំណុចបញ្ច្រាស

យោងតាមរបាយការណ៍ មានសូចនាករជាមូលដ្ឋានចំនួន 3 នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលស្របនឹងនិន្នាការដែលបានព្យាករណ៍ពីមុន។

ទីមួយ ទាក់ទងនឹងអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារ ប្រសិនបើក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2008-2012 ទីផ្សារបានចំណាយពេល 4 ឆ្នាំដើម្បីបង្ហាញសញ្ញានៃការកែតម្រូវអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារ ក្នុងអំឡុងពេលនេះចាប់ពីត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 ធនាគាររដ្ឋបានធ្វើការកែតម្រូវចំនួន 2 ដើម្បីកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ប្រតិបត្តិការ បន្ទាប់មកកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ជាច្រើនប្រភេទ។

ទីពីរលើកំណើនឥណទាន។ ក្រឡេកមើលរឿងឆ្នាំ 2012 កំណើនឥណទានបានថយចុះពី 20% ទៅ 7% ខណៈដែលអតិផរណាឈានដល់ 8%។ ក្នុងឆ្នាំ 2013 កំណើនឥណទានបានកើនឡើងដល់ 12% ហើយអតិផរណាមាន 6% ។ ក្នុងឆ្នាំនៃការបន្ធូរបន្ថយឥណទាន ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានបង្ហាញសញ្ញានៃការបញ្ច្រាសភ្លាមៗ។ នៅក្នុងបរិបទទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន ចាប់ពីដើមឆ្នាំ 2023 មក ធនាគាររដ្ឋបានតម្រង់ទិសកំណើនឥណទានសម្រាប់ពេញមួយឆ្នាំនៃឆ្នាំ 2023 ក្នុងអត្រា 14-15% បើធៀបនឹង 14% ក្នុងឆ្នាំ 2022 នេះគឺជាសញ្ញាវិជ្ជមាន។

ទីបី អំពីគោលនយោបាយអចលនទ្រព្យ។ ក្នុងឆ្នាំ 2008 សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានធ្លាក់ចុះ ប៉ុន្តែវាមិនទាន់ដល់ឆ្នាំ 2013 ដែលគោលនយោបាយគាំទ្រទីផ្សារដូចជាកញ្ចប់ជំនួយ 30,000 ពាន់លានដុង និងការផ្សព្វផ្សាយច្បាប់ភូមិបាលដែលត្រូវបានកែសម្រួលត្រូវបានណែនាំ។ នៅឆ្នាំ 2022 ទីផ្សារបានជួបប្រទះនឹងការធ្លាក់ចុះម្តងទៀត ដោយសារឥណទានត្រូវបានរឹតបន្តឹង អត្រាការប្រាក់កើនឡើង និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលថយចុះ។

ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ចាប់តាំងពីចុងឆ្នាំ២០២២មក រដ្ឋាភិបាល បានបន្តអនុវត្តវិធានការលុបបំបាត់ការលំបាកសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដូចជាកញ្ចប់ជំនួយចំនួន 120.000 ពាន់លានដុង ក្រិត្យលេខ 08 ដើម្បីជួយសម្រាលសម្ពាធនៃការទូទាត់មូលបត្របំណុលសម្រាប់អាជីវកម្ម ដំណោះស្រាយលេខ 33 រួមចំណែកដល់ការបិទទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ក្រឹត្យលេខ 35 អនុញ្ញាតឱ្យគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តអាចបែងចែកជាតំបន់សម្រាប់លក់។ល។

ផ្អែកលើការវិភាគលើសូចនាករខាងលើ របាយការណ៍នេះនៅតែរក្សាការយល់ឃើញថា៖ "ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទំនងជានឹងងើបឡើងវិញនៅត្រីមាសទីពីរដល់ត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023"។

ផ្នែកដី៖ ខាងត្បូងកើនឡើងខ្លាំង ខាងជើងកើនឡើងជាលំដាប់

យោងតាមទិន្នន័យពី Batdongsan.com.vn សន្ទស្សន៍តម្លៃដីធ្លីបានរក្សាការកើនឡើងស្ថិរភាពពីឆ្នាំ 2018 ដល់បច្ចុប្បន្ននៅទូទាំងប្រទេស ប៉ុន្តែមាននិន្នាការខុសគ្នារវាងតំបន់ និងតំបន់ជាក់លាក់នៅឆ្នាំ 2023។

បន្ទាប់ពីរយៈពេលដ៏យូរពីត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2018 ដល់ត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 តម្លៃលក់ដីនៅភាគខាងត្បូងបានកើនឡើង 71% និងនៅភាគខាងជើង 54% ។ ដូច្នេះក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ ការកើនឡើងតម្លៃដីជាមធ្យមនៅភាគខាងត្បូងគឺខ្ពស់ជាងនៅភាគខាងជើង។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយគិតដល់ឆ្នាំ 2023 តែមួយ តម្លៃដីនៅក្នុងតំបន់ទាំងពីរបានបង្ហាញពីនិន្នាការផ្សេងគ្នា។ តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃដីនៅភាគខាងជើងបានរក្សានិន្នាការកើនឡើងដោយកើនឡើង 4.9% ក្នុងត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2023 ធៀបនឹងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2022។ ទន្ទឹមនឹងនោះ តារាងតម្លៃដីនៅភាគខាងត្បូងបានបង្ហាញពីសញ្ញានៃការធ្លាក់ចុះ ដោយបានធ្លាក់ចុះ 26.2% ចាប់តាំងពីចុងឆ្នាំមុន។

ខេត្តធម្មតានៅភាគខាងជើងបានឃើញកំណើនស្ថិរភាពនៃតម្លៃដីធ្លីក្នុងរយៈពេលវែង ចាប់ពីត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2018 ដល់ត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 រួមមាន Hai Phong (កើនឡើង 128%), Quang Ninh (កើនឡើង 44%), Hung Yen (កើនឡើង 36%) និង Bac Ninh (កើនឡើង 20%)។

នៅភាគខាងត្បូង ខេត្ត Binh Duong បានបង្កើនតម្លៃដីធ្លី ១៤៧% បើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ ២០១៨ ដែលជាខេត្តមួយក្នុងចំណោមខេត្តរក្សាបាននូវអត្រាកំណើនតម្លៃដីល្អបំផុតនៅក្នុងតំបន់។ ដីនៅតំបន់ផ្សេងទៀតដូចជា Long An, Ba Ria-Vung Tau, Dong Nai ទោះបីជាថ្មីៗនេះមានការធ្លាក់ចុះនៃតម្លៃលក់ក៏ដោយ ជាទូទៅក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ វានៅតែសម្រេចបាននូវការកើនឡើងតម្លៃ 89%, 64% និង 60% រៀងគ្នា។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទាបមានភាពខុសគ្នា

ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក ទីផ្សារអចលនវត្ថុកម្រិតទាបទូទាំងប្រទេសមានការធ្លាក់ចុះជាមួយនឹងបរិមាណប្រតិបត្តិការធ្លាក់ចុះ។ យោងតាមរបាយការណ៍ត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 របស់ Batdongsan.com.vn 57% នៃឈ្មួញកណ្តាលដែលចូលរួមក្នុងការស្ទង់មតិបាននិយាយថាប្រតិបត្តិការនៃផលិតផលអចលនទ្រព្យទាបបានថយចុះជាង 50%, 28% ផ្តល់មតិថាប្រតិបត្តិការថយចុះពី 10% ទៅ 50% ។

លោក Dinh Minh Tuan នាយក ក្រុមហ៊ុន Batdongsan.com.vn ប្រចាំតំបន់ភាគខាងត្បូង បានអត្ថាធិប្បាយថា តម្លៃគឺជាឧបសគ្គដ៏ធំបំផុតសម្រាប់អ្នកទិញនាពេលបច្ចុប្បន្ន ដោយសារប្រភេទអចលនទ្រព្យទាបមានតម្លៃខ្ពស់ជាងប្រាក់ចំណូលមធ្យមរបស់ប្រជាជន ហើយផលិតផលមានតម្លៃខ្ពស់ពិបាកខ្ចីទិញ។

តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃផ្ទះល្វែងក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 គឺ 333 លានដុង/m2 នៅទីក្រុងហាណូយ និង 209 លានដុង/m2 នៅទីក្រុងហូជីមិញ។

លោក Dinh Minh Tuan បាននិយាយថា ផ្នែកអចលនទ្រព្យទាបនីមួយៗមាននិន្នាការ និងសក្ដានុពលនៃការងើបឡើងវិញខុសៗគ្នា។ ជាក់ស្តែង ផ្ទះជួលនៅមានភាពស្ងប់ស្ងាត់ ដោយសារសកម្មភាពទេសចរណ៍ និងការលក់រាយមិនទាន់មានការរីកចម្រើនខ្លាំង ដោយសារឥទ្ធិពលនៃសេដ្ឋកិច្ចម៉ាក្រូ និងការរាតត្បាតនៃជំងឺកូវីដ-១៩។

ទិន្នន័យពី គេហទំព័រ Batdongsan.com.vn បង្ហាញថា កម្រិតនៃការចាប់អារម្មណ៍នៃអគារលំនៅដ្ឋាននៅតំបន់កណ្តាលទីក្រុងនៅមានកម្រិតស្ទើរតែទាំងស្រុង ខណៈដែលនៅក្នុងខេត្តទេសចរណ៍ឆ្នេរនៅតំបន់កណ្តាល ភាគខាងជើង និងភាគខាងត្បូង វាបានថយចុះចំនួន 11%, 22% និង 41% រៀងគ្នាបើធៀបនឹងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2021។

ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក ទីផ្សារអចលនវត្ថុកម្រិតទាបទូទាំងប្រទេសបានធ្លាក់ចុះក្នុងការធ្លាក់ចុះជាមួយនឹងបរិមាណប្រតិបត្តិការធ្លាក់ចុះ។ (ប្រភព៖ Dan Viet)

ទន្ទឹមនឹងនេះ ផ្ទះល្វែង និងវីឡានៅតំបន់ជាយក្រុងមានសក្តានុពលខ្លាំង ដោយសារបណ្តាញហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនាពេលអនាគតគាំទ្រនិន្នាការនៃការពង្រីកតំបន់ទីក្រុងទៅកាន់ជាយក្រុង និងតំបន់ជិតខាង។ តំបន់ទីក្រុងជាយក្រុងជាច្រើនបានមើលឃើញពីការកើនឡើងតម្លៃដ៏ល្អសម្រាប់វីឡា និងផ្ទះល្វែងក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ ដូចជា Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (ហាណូយ) ជាមួយនឹងការកើនឡើងជាង 20%, 30% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ឬតំបន់ទីក្រុង Swan Bay, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (ទីក្រុងហូជីមិញ) ជាមួយនឹងតម្លៃកើនឡើងជាង 20% ក្នុងមួយឆ្នាំ នេះបើយោងតាមទិន្នន័យពី Batdongsan.com.vn ។

សម្រាប់ផ្ទះឯកជន កម្រិតនៃការចាប់អារម្មណ៍ និងតម្លៃសួរនៅតែមានស្ថិរភាពនៅទីក្រុងហាណូយ ដោយសារអចលនទ្រព្យប្រភេទនេះបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ ដូច្នេះតម្រូវការនៅតែរក្សាបាន។ ក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 តម្លៃផ្ទះឯកជននៅតាមស្រុកជាច្រើនដូចជា Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai, និង Ha Dong នៅតែកើនឡើងពី 4% - 9% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2022។ កម្រិតការប្រាក់ក៏កើនឡើងបន្តិចពី 2% - 3% នៅតាមស្រុកមួយចំនួននៃទីក្រុងហាណូយ។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃលក់ និងការប្រាក់លើផ្ទះឯកជនមាននិន្នាការធ្លាក់ចុះ ប៉ុន្តែការថយចុះគឺមិនលើសពី 10% បើធៀបនឹងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2022។

ការវិនិយោគលើអាផាតមិនទទួលបានប្រាក់ចំណេញជាមធ្យមប្រហែល 12.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ

របាយការណ៍ក៏បង្ហាញផងដែរថា អាផាតមិនគឺជាប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលរងផលប៉ះពាល់តិចតួចបំផុតដោយផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមាននៃទីផ្សារកាលពីឆ្នាំមុន ដោយសារប្រភេទនេះបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។ នៅក្នុងត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2023 កម្រិតនៃការចាប់អារម្មណ៍លើអាផាតមិនបានបង្ហាញសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញ ដោយតម្រូវការទិញអាផាតមិនកើនឡើង 1% និងការជួលកើនឡើង 6% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។ ក្នុងនោះអាផាតមិនដែលមានតម្លៃចាប់ពី២ទៅ៤ពាន់លានដុងគឺជាការស្វែងរកច្រើនជាងគេ។

នៅឆ្នាំ 2023 តម្លៃលក់អាផាតមិនមិនផ្លាស់ប្តូរច្រើនទេ គ្រាន់តែកើនឡើងបន្តិចពី 1% ទៅ 5% នៅទីក្រុងហាណូយ ហើយស្ទើរតែមិនផ្លាស់ប្តូរនៅទីក្រុងហូជីមិញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងរយៈពេលវែងចាប់ពីឆ្នាំ 2015 ដល់បច្ចុប្បន្ន សន្ទស្សន៍តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញបានលើសពីអត្រាកំណើនប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជន។ ក្រោយរយៈពេល 8 ឆ្នាំ តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញ និងហាណូយ បានកើនឡើង 82% និង 56% រៀងៗខ្លួន ខណៈដែលប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជននៅតំបន់ទីក្រុងកើនឡើងត្រឹមតែ 39% ប៉ុណ្ណោះ។

លោក Le Bao Long - នាយកយុទ្ធសាស្រ្តនៃ Batdongsan.com.vn បានអត្ថាធិប្បាយថា “ការទិញអាផាតមិនកាន់តែពិបាកសម្រាប់ប្រជាជន នៅពេលដែលអត្រាកំណើនប្រាក់ចំណូលមិនអាចរក្សាបានតាមអត្រាកំណើនតម្លៃផ្ទះ។ នៅពេលអនាគត គម្រោងផ្ទះល្វែងបឋមក៏នឹងមានតម្លៃខ្ពស់ផងដែរ ព្រោះអ្នកវិនិយោគត្រូវបង្កើនប្រាក់ចំណេញនៅពេលដែលថ្លៃដើមកើនឡើង។

ទាក់ទងនឹងចិត្តវិទ្យារបស់អ្នកប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យ ក្នុងបរិបទដែលតម្លៃផ្ទះខ្ពស់ ប្រជាជនងាកទៅរកការជួល ឬស្វែងរកវិធីខ្ចីលុយដើម្បីទិញផ្ទះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ អ្នកទិញជាច្រើនមិនទាន់បានយកប្រាក់កម្ចីទៅទិញនៅឡើយទេ ដោយសារពួកគេនៅតែមានការព្រួយបារម្ភអំពីអត្រាការប្រាក់។

ដោយសារតម្លៃអាផាតមិនកំពុងកើនឡើងឥតឈប់ឈរ ហើយតម្រូវការទិញ និងជួលអចលនទ្រព្យប្រភេទនេះតែងតែខ្ពស់ អត្រាប្រាក់ចំណេញជាមធ្យមនៅពេលវិនិយោគលើអាផាតមិនគឺរហូតដល់ 12.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ (រួមបញ្ចូលគ្នានូវការកើនឡើងតម្លៃ និងប្រាក់ចំណេញពីការជួល)។ នេះគឺជាអត្រាប្រាក់ចំណេញល្អប្រសើរ និងមានស្ថេរភាពជាងការវិនិយោគប្រភេទផ្សេងទៀតដូចជា ភាគហ៊ុន មាស រូបិយប័ណ្ណបរទេស ដីធ្លី និងការសន្សំ។

ប្រភព