លក់ហើយគ្មានការបញ្ចុះតម្លៃ
របាយការណ៍ថ្មីៗនេះដោយ Cushman & Wakefield បង្ហាញថាផ្លូវ Dong Khoi (សង្កាត់ 1 ទីក្រុងហូជីមិញ) ជាប់ចំណាត់ថ្នាក់ទី 13 ក្នុងបញ្ជីផ្លូវលក់រាយថ្លៃបំផុត នៅលើពិភពលោក ។ Fifth Avenue របស់ទីក្រុងញូវយ៉ក (សហរដ្ឋអាមេរិក) មានតម្លៃថ្លៃបំផុតនៅលើពិភពលោក បន្ទាប់មកគឺផ្លូវ Via Monte Napoleone របស់ Milan (អ៊ីតាលី) និងផ្លូវ Tsim Sha Tsui ក្នុងទីក្រុងហុងកុង (ប្រទេសចិន) មានតម្លៃថ្លៃបំផុតលំដាប់ទី 3 នៅលើពិភពលោក។ របាយការណ៍បានឲ្យដឹងថា តម្លៃជួលអគារនៅផ្លូវ Dong Khoi គឺស្មើនឹង 350 USD/m²/ខែ។ តួលេខនេះបានកើនឡើង 17% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នា និងកើនឡើង 40% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងមុនការរាតត្បាត Covid-19 ។ ដូច្នេះ តម្លៃជួលនៃអគារនៅផ្លូវ Dong Khoi គឺខ្ពស់ជាងផ្លូវដែលថ្លៃបំផុតនៅទីក្រុង Munich (អាល្លឺម៉ង់) ទីក្រុង Amsterdam (ហូឡង់) ឬទីក្រុងបាងកក (ប្រទេសថៃ) ដែលនាំផ្លូវ Dong Khoi មកចំណាត់ថ្នាក់ទី 13 ក្នុងបញ្ជីផ្លូវលក់រាយថ្លៃបំផុតនៅលើពិភពលោក។
ទោះបីជាគេមិនអាចជួលបានក៏ដោយ ក៏អគារជាច្រើននៅតែមានតម្លៃជួលខ្ពស់នៅឡើយ
ក្រៅពីផ្លូវ Dong Khoi ផ្លូវ Trang Tien ( ហាណូយ ) ក៏ស្ថិតក្នុងក្រុមកន្លែងលក់ទំនិញថ្លៃបំផុតសម្រាប់ជួលក្នុងតំបន់អាស៊ីប៉ាស៊ីហ្វិកផងដែរ។ តម្លៃជួលនៅទីនេះបានកើនឡើង 20% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នា និង 50% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងមុនការរាតត្បាតរាតត្បាត ដែលឈានដល់ជិត 300 USD/m²/ខែ។ តួរលេខនេះនាំផ្លូវ Trang Tien កើនឡើងបីកន្លែង ដល់ចំណាត់ថ្នាក់ទី 17 ក្នុងតំបន់ បើធៀបនឹងឆ្នាំមុន។
ថ្វីត្បិតតែវាមានតម្លៃថ្លៃ ប៉ុន្តែការស្ទាបស្ទង់មើលតាមដងផ្លូវជាច្រើន ទីតាំង "មាស" និង "ពេជ្រ" នៅតំបន់កណ្តាលនៃទីក្រុងហូជីមិញ ដូចជា Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue, Nguyen Trai, Nguyen Dinh Chieu ជាដើម យើងឃើញកន្លែងជួលជាច្រើនត្រូវបានបិទ ព្យួរផ្លាកសញ្ញាសម្រាប់ជួល។ គួរកត់សម្គាល់ថាមានផ្ទះតាមដងផ្លូវដែលត្រូវបានបិទអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ ប៉ុន្តែម្ចាស់មិនព្រមកាត់បន្ថយតម្លៃជួល។
ដោយឈរឈ្មោះជាអ្នកជួល យើងបានទាក់ទងទៅលេខទូរសព្ទដែលបង្ហោះលើផ្ទះមួយកន្លែងនៅផ្លូវ Dong Khoi តាមរយៈឈ្មួញកណ្តាលឈ្មោះ ឃួង ហើយត្រូវបានណែនាំដល់ផ្ទះទំហំ 200 m² មាន 1 ជាន់ផ្ទាល់ដី និង 7 ជាន់ខាងលើ ដែលមានតម្លៃជួល 30,000 ដុល្លារ/ខែ ឬប្រហែលជាង 700 លានដុង/ខែ។ នៅពេលដែលយើងនិយាយថា សេដ្ឋកិច្ច មានការពិបាក ហើយបានស្នើសុំការបញ្ចុះតម្លៃ ពួកយើងត្រូវបាន "បញ្ចប់" នៅ 25,000 ដុល្លារ/ខែ។ លោក ឃួង ឃួង មានប្រសាសន៍ថា ៖ «កន្លែងនេះទំនេរ៤ខែហើយ បើអ្នកស្មោះបិទតម្លៃ វាមិនអាចកាត់បានទៀតទេ»។
លោក Hoang Tuan Anh (អ្នកជំនួញអចលនទ្រព្យ)
ឈ្មួញកណ្តាល Kha បានណែនាំបរិវេណចំនួន 2 នៅផ្លូវង្វៀនហ៊ូវ (សង្កាត់លេខ 1) រួមទាំងបរិវេណទំហំ 12 ម បណ្តោយ 25 ម ដោយមានផ្ទៃដីប្រើប្រាស់សរុបប្រហែល 700 ម៉ែត្រការ៉េ ដែលមានតម្លៃ 25,000 ដុល្លារ/ខែ ឬជាង 600 លានដុង/ខែ។ ប្រសិនបើជួល អតិថិជនត្រូវដាក់ប្រាក់កក់ 3 ខែជាមុន និងចុះកិច្ចសន្យារយៈពេល 3 ឆ្នាំ។ ខាងស្ដាំជាប់ជាកន្លែងពាណិជ្ជកម្មទំហំប្រហែល 1,100 m² មានផ្លូវខាងមុខចំនួន 2 ជាមួយនឹងតម្លៃជួលប្រហែល 45,000 ដុល្លារ/ខែ ឬច្រើនជាងនេះ។
១ពាន់លានដុង/ខែ។ គេដឹងថាទីតាំងនេះត្រូវបានម្ចាស់ភោជនីយដ្ឋានជួលក្នុងតម្លៃ ៣៨,០០០ ដុល្លារក្នុងមួយខែ។ ដោយសារតែខាតបង់អាជីវកម្ម ម្ចាស់ភោជនីយដ្ឋានបានយកមកវិញនៅដើមឆ្នាំ២០២៣ ហើយនៅទំនេររហូតមកដល់ពេលនេះ។ ឈ្មួញកណ្តាលរូបនេះបាននិយាយថា "សេដ្ឋកិច្ចពិបាក មនុស្សជាច្រើនបាត់បង់លុយក្នុងការរកស៊ី ហើយត្រូវសងដីវិញ ។ ទីតាំងធំៗបែបនេះពិបាកជួលណាស់។ បើអ្នកស្មោះ អ្នកអាចចរចាកាត់បន្ថយបន្ថែមទៀត" ។
ទីធ្លាមួយនៅកាច់ជ្រុង ង្វៀនធីមិញខៃ - កាច ម៉ាងថាំង 8 ដែលមានផ្ទៃដីប្រើប្រាស់ជាង 1,100 ម៉ែត្រការ៉េ ត្រូវបានឈ្មួញកណ្តាលឈ្មោះ ដាត រាយការណ៍ថាត្រូវជួលក្នុងតម្លៃប្រហែល 1 ពាន់លានដុង/ខែ។ នៅពេលយើងសួរអំពីការបញ្ចុះតម្លៃព្រោះកន្លែងទំនេរជិត២ឆ្នាំ ដេត បញ្ជាក់ថា៖ «នៅទំនេរ តែយើងមិនអាចបញ្ចុះថ្លៃបានទេ ដោយសារទីតាំងយុទ្ធសាស្ត្រ បើជួលអាចចរចារបញ្ចុះតម្លៃបាន ស្អែកជួបម្ចាស់ផ្ទះផ្ទាល់»។
នៅលើផ្លូវ Le Loi (សង្កាត់លេខ 1) ដែលជាផ្លូវ "រាប់ពាន់លានដុល្លារ" របស់ទីក្រុង អចលនទ្រព្យជួលទំនេរជាច្រើនកំពុងព្យួរផ្លាកសញ្ញា "សម្រាប់ជួល" ជាមួយនឹងបណ្តាញទូរស័ព្ទដ៏ក្រាស់។ ពេលទូរស័ព្ទទៅសួរនាំពីអចលនទ្រព្យ ម្ចាស់ផ្ទះបានប្រាប់ថា តម្លៃផ្ទះមួយខ្នងមានទំហំ៤០០ម៉ែត្រការ៉េតម្លៃ៤០០លានដុងក្នុង១ខែ ។ ឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យបាននិយាយថា តម្លៃជួលអចលនៈទ្រព្យនៅកណ្តាលខណ្ឌទី១ នៅតែខ្ពស់ខ្លាំង បើទោះជាអចលនទ្រព្យទំនេរច្រើនក៏ដោយ។ តម្លៃជួលនៃអចលនទ្រព្យនៅទីនេះមានចាប់ពី 200 ទៅ 600 លានដុង/ខែ អាស្រ័យលើតំបន់ និងទីតាំង។ ទោះបីអចលនទ្រព្យធំៗនៅទំនេរជាយូរមកហើយក៏ម្ចាស់ដីមិនបានបញ្ចុះតម្លៃដែរ ។
តម្លៃខ្ពស់នៅតែខាតបើធៀបនឹងការប្រាក់កម្ចីធនាគារ
យោងតាមការវាយតម្លៃរបស់ Savills នៅក្នុងត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2023 ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់បានកត់ត្រាការថយចុះបន្តិចក៏ដោយ សមត្ថភាពប្រតិបត្តិការនៃកន្លែងលក់រាយសម្រាប់ជួលនៅតែមានកម្រិត 91% មិនផ្លាស់ប្តូរពីត្រីមាសនោះទេ។ ក្នុងនោះ បរិវេណនៅតំបន់ក្រៅកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញមាន ៩១% នៃការផ្គត់ផ្គង់សរុប។ ទាក់ទិននឹងតម្លៃជួល ម្ចាស់ដីភាគច្រើននៅតំបន់កណ្តាលនៅតែមានទំនុកចិត្តជាមួយនឹងតម្លៃជួលដែលមានស្ថេរភាពខ្ពស់ ពោលគឺខ្ពស់ជាងអ្នកនៅក្រៅមជ្ឈមណ្ឌលដល់ទៅ 3 ដង។
ទោះបីជាអាជីវកម្មមានភាពយឺតយ៉ាវ និងការជួលខ្ពស់ក៏ដោយ របាយការណ៍របស់ CBRE Vietnam បង្ហាញថាតម្លៃជួលនៅតំបន់កណ្តាលនៅតែកើនឡើងពី 1-1.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ជាការកត់សម្គាល់ មិនត្រឹមតែតម្លៃខ្ពស់ប៉ុណ្ណោះទេ អគារនៅកណ្តាលក៏ប្រឈមមុខនឹងការលំបាក និងបញ្ហាជាច្រើនដូចជា ការលំបាកក្នុងការទទួលបានអាជ្ញាប័ណ្ណអាជីវកម្ម អាជ្ញាប័ណ្ណបង្ការ និងពន្លត់អគ្គីភ័យជាដើម។ ដូច្នេះហើយ អ្នកលក់រាយនឹងស្វែងរកកន្លែងបន្ថែមនៅតំបន់មិនកណ្តាល ដើម្បីបើកដំណើរការហាងលក់រាយបណ្តោះអាសន្នក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី។ អាស្រ័យហេតុនេះ ទីធ្លាកណ្តាលមិនទាន់លក់នៅឡើយ។
លោក Hoang Tuan Anh អ្នកជំនួញផ្នែកអចលនៈទ្រព្យបានវិភាគថា៖ មូលហេតុដែលតម្លៃជួលឡើងខ្ពស់ ប៉ុន្តែម្ចាស់ផ្ទះមិនចុះក្រោមនោះ គឺដោយសារពួកគេពីមុនទិញផ្ទះក្នុងតម្លៃ ៤០០ - ៦០០ លានដុង/ម២ ផ្ទះ ២០០ ម២ មានតម្លៃប្រហែល ១០០ ពាន់លានដុង។ ប្រសិនបើតម្លៃជួលជាមធ្យមគឺ 5%/ឆ្នាំ/អចលនទ្រព្យ ក្នុងមួយខែ ពួកគេនឹងទទួលបាន 416 លានដុង។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ម្ចាស់ផ្ទះបង់ការប្រាក់កម្ចីធនាគារ ១០%/ឆ្នាំ ដែលស្មើនឹងជាង ៨០០លានដុង ខាតបង់ប្រហែល ៤០០លានដុង/ខែ។ នៅពេលទិញអចលនទ្រព្យ ម្ចាស់ផ្ទះរំពឹងថាតម្លៃផ្ទះនឹងកើនឡើងដូចកាលពី 10 ឆ្នាំមុន។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះគឺមិនអាចទៅរួចនោះទេ ព្រោះតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញបច្ចុប្បន្នគឺខ្ពស់ដូចប្រទេសចិន សិង្ហបុរី។ ខ្ពស់ជាងអឺរ៉ុបអាមេរិក; ច្រើនដងខ្ពស់ជាងប្រទេសថៃ ម៉ាឡេស៊ី ហ្វីលីពីន... ប្រសិនបើតម្លៃអចលនទ្រព្យមិនកើនឡើងទេ ការជួលរយៈពេលវែងនឹងធ្វើឱ្យម្ចាស់ផ្ទះត្រូវលក់ចេញ។
ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី មានរឿងចម្លែកដែលថាអ្នកជួលអាជីវកម្មនៅពេលនេះមិនអាចបង់ថ្លៃ 416 លានដុង/ខែសម្រាប់ដីទំហំ 200 ម៉ែតការ៉េ។ តម្លៃអចលនទ្រព្យខ្ពស់ និងអត្រាការប្រាក់ធនាគារខ្ពស់ មានន័យថា គ្រប់គ្នាខាតលុយ ដែលជាមូលហេតុដែលអគារបិទរយៈពេលយូរនៅតំបន់កណ្តាល។ ក្រឡេកមើលតំបន់ជុំវិញផ្សារ បែនថាញ់ ដែលបម្រើអតិថិជនបរទេសច្រើន លក់តែភ្ញៀវបរទេសតម្លៃខ្ពស់។ ម្តងហើយមិនត្រលប់មកវិញទេ អាជីវកម្ម និងម្ចាស់ផ្ទះត្រូវទទួលស្គាល់ការពិតនេះ ដើម្បីផ្លាស់ប្តូរ និងទាក់ទាញអតិថិជនអន្តរជាតិឱ្យត្រលប់មកវិញដោយកាត់បន្ថយតម្លៃជួលអគារ ប៉ុន្តែដើម្បីកាត់បន្ថយការជួល អត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារត្រូវតែកាត់បន្ថយយ៉ាងខ្លាំង”។
បណ្ឌិត ស៊ូ ង៉ុកឃួង នាយករងវិទ្យាស្ថានព័ត៌មានវិទ្យា និងសេដ្ឋកិច្ចអនុវត្តបានមានប្រសាសន៍ថា ទីតាំងនៅកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញ ភាគច្រើនសម្រាប់អាជីវកម្មលើផលិតផលបម្រើភ្ញៀវទេសចរណ៍អន្តរជាតិ។ នៅពេលដែលចំនួនអ្នកទស្សនាទាំងនេះថយចុះ ហើយប្រាក់ចំណូលថយចុះ អ្នកជួលលែងមានប្រភពចំណូលហើយត្រូវបង្ខំឱ្យប្រគល់កន្លែងវិញ។ សម្រាប់អាជីវកម្មខ្សែសង្វាក់ ដោយសារតែការថយចុះនៃប្រាក់ចំណូល ពួកគេកំណត់ការពង្រីកបន្ថែមទៀត។ អាជីវកម្មនឹងពិចារណាលើបញ្ហាថ្លៃដើម ប្រសិនបើថ្លៃជួលខ្ពស់ពេក ពួកគេនឹងត្រូវបង្ខំចិត្តស្វែងរកតំបន់ផ្សេងទៀតដើម្បីប្រគល់ទីតាំងវិញ ឬបិទសាខាមួយចំនួន។
យោងតាមការស្ទង់មតិដោយ Savills ឧស្សាហកម្មម្ហូបអាហារ និងភេសជ្ជៈមាន 37% នៃទំហំលក់រាយសរុបសម្រាប់ជួល បន្ទាប់មកឧស្សាហកម្មម៉ូដជាមួយនឹងចំណែកទីផ្សារ 24% ។ វិស័យដែលនៅសេសសល់ដូចជា សុខភាព សម្រស់ និងការកម្សាន្តមាន 13% នីមួយៗ។
ប្រភពតំណ
Kommentar (0)