រងផលប៉ះពាល់តិចជាងដោយកត្តាអវិជ្ជមាន ប្រភេទផ្ទះល្វែងរក្សាបានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ

ប្រាក់ចំណេញរហូតដល់ 12.5%

យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សារសម្រាប់ត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 ដែលទើបចេញផ្សាយដោយ Batdongsan.com.vn តម្រូវការទិញអាផាតមិនបន្តកើនឡើង 1% និងសម្រាប់ជួលអាផាតមិនកើនឡើង 6% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។ ក្នុងនោះអាផាតមិនតម្លៃពី២ទៅ៤ពាន់លានដុងត្រូវបានគេស្វែងរកច្រើនជាងគេ។

យោងតាមគេហទំព័រ Batdongsan.com.vn ទីផ្សារក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 បានបង្ហាញជាថ្មីម្តងទៀតថា អាផាតមិនគឺជាផ្នែកដែលរងផលប៉ះពាល់តិចតួចបំផុតដោយផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមាននៃទីផ្សារកាលពីឆ្នាំមុន ដោយសារប្រភេទនេះបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ការចាប់អារម្មណ៍លើអាផាតមិនបានបង្ហាញសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញ ដោយតម្រូវការទិញអាផាតមិនកើនឡើង 1% និងសម្រាប់ជួលអាផាតមិនកើនឡើង 6% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។ ក្នុងនោះអាផាតមិនដែលមានតម្លៃចាប់ពី២ទៅ៤ពាន់លានដុងគឺជាការស្វែងរកច្រើនជាងគេ។

មិនសូវរងផលប៉ះពាល់ដោយកត្តាអវិជ្ជមាន ប្រភេទនៃលំនៅដ្ឋានបានរក្សាអត្រាប្រាក់ចំណេញខ្ពស់អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ រូបភាពទី 1 — អគារអាផាតមិនឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការទីផ្សារបានល្អ ហើយដូច្នេះមិនសូវមានផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមានទេ។

នៅឆ្នាំ 2023 តម្លៃអាផាតមិនមិនផ្លាស់ប្តូរច្រើនទេ កើនឡើង 1-5% នៅ ទីក្រុងហាណូយ ហើយស្ទើរតែមិនផ្លាស់ប្តូរនៅទីក្រុងហូជីមិញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងរយៈពេលវែងចាប់ពីឆ្នាំ 2015 ដល់បច្ចុប្បន្ន សន្ទស្សន៍ការកើនឡើងតម្លៃអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងធំទាំងពីរនេះបានលើសពីអត្រាកំណើននៃប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជន។ ក្រោយរយៈពេល 8 ឆ្នាំ តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញ និង ហាណូយ បានកើនឡើង 82% និង 56% រៀងៗខ្លួន ខណៈដែលប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជននៅតំបន់ទីក្រុងកើនឡើងត្រឹមតែ 39% ប៉ុណ្ណោះ។

លោក Le Bao Long នាយកយុទ្ធសាស្រ្តនៃគេហទំព័រ Batdongsan.com.vn បានអត្ថាធិប្បាយថា៖ “ការទិញអាផាតមិនកាន់តែពិបាកសម្រាប់ប្រជាជន នៅពេលដែលអត្រាកំណើនប្រាក់ចំណូលមិនអាចតាមអត្រាកំណើនតម្លៃផ្ទះបាន ហើយនៅពេលអនាគត គម្រោងអាផាតមិនបឋមក៏នឹងមានតម្លៃខ្ពស់ផងដែរ ព្រោះអ្នកវិនិយោគត្រូវតែបង្កើនប្រាក់ចំណេញនៅពេលដែលថ្លៃដើមកើនឡើង”។

អ្នកជំនាញរូបនេះក៏បាននិយាយផងដែរថា យោងតាមរបាយការណ៍របស់ Batdongsan.com.vn ស្តីពីចិត្តសាស្ត្រអ្នកប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យ ក្នុងបរិបទដែលតម្លៃផ្ទះខ្ពស់ មនុស្សកំពុងងាកមកជួល ឬស្វែងរកវិធីខ្ចីដើម្បីទិញផ្ទះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ អ្នកទិញជាច្រើនមិនទាន់បានយកប្រាក់កម្ចីទៅទិញនៅឡើយទេ ដោយសារពួកគេនៅតែមានការព្រួយបារម្ភអំពីអត្រាការប្រាក់។

ដោយសារតម្លៃអាផាតមិនកំពុងកើនឡើងឥតឈប់ឈរ ហើយតម្រូវការទិញ និងជួលអចលនទ្រព្យប្រភេទនេះតែងតែខ្ពស់ អត្រាប្រាក់ចំណេញជាមធ្យមនៅពេលវិនិយោគលើអាផាតមិនគឺរហូតដល់ 12.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ (រួមបញ្ចូលគ្នានូវការកើនឡើងតម្លៃ និងប្រាក់ចំណេញពីការជួល)។ នេះគឺជាអត្រាប្រាក់ចំណេញល្អប្រសើរ និងមានស្ថេរភាពជាងការវិនិយោគប្រភេទផ្សេងទៀតដូចជា ភាគហ៊ុន មាស រូបិយប័ណ្ណបរទេស ដីធ្លី និងការសន្សំ។

អចលនៈទ្រព្យទាបត្រូវបានបែងចែកតាមតំបន់។

ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក ទីផ្សារអចលនវត្ថុកម្រិតទាបទូទាំងប្រទេសមានការធ្លាក់ចុះជាមួយនឹងការធ្លាក់ចុះនៃប្រតិបត្តិការ។ របាយការណ៍មួយរបស់ Batdongsan.com.vn ក៏បង្ហាញផងដែរថា 57% នៃឈ្មួញកណ្តាលដែលចូលរួមក្នុងការស្ទង់មតិបាននិយាយថា ប្រតិបត្តិការនៃផលិតផលអចលនទ្រព្យទាបបានថយចុះជាង 50%, 28% ផ្តល់យោបល់ថាប្រតិបត្តិការថយចុះពី 10% ទៅ 50% ។

ទាក់ទិននឹងប្រភេទនេះ លោក Dinh Minh Tuan នាយកក្រុមហ៊ុន Batdongsan.com.vn ប្រចាំតំបន់ភាគខាងត្បូងបានអធិប្បាយថា៖ “តម្លៃគឺជាឧបសគ្គធំបំផុតសម្រាប់អ្នកទិញនាពេលបច្ចុប្បន្ន ដោយសារប្រភេទអចលនទ្រព្យទាបមានតម្លៃខ្ពស់ជាងចំណូលមធ្យមរបស់ប្រជាជន ហើយផលិតផលមានតម្លៃខ្ពស់ពិបាកនឹងខ្ចីទិញ។ តម្លៃលក់ជាមធ្យមរបស់ផ្ទះក្នុងត្រីមាសទី ៣ ហាន់ណូយគឺ ២.៣ លានដុង និង ២០៣ លានដុង។ 209 លានដុង/m2 នៅទីក្រុងហូជីមិញ”។

អ្នកជំនាញនេះក៏ជឿជាក់ផងដែរថា ផ្នែកអចលនទ្រព្យអគារទាបនីមួយៗមាននិន្នាការ និងសក្តានុពលនៃការងើបឡើងវិញខុសៗគ្នា។ ជាក់ស្តែង ផ្ទះជួលនៅមានសភាពទ្រុឌទ្រោម ដោយសារសកម្មភាពទេសចរណ៍ និងការលក់រាយមិនទាន់មានការរីកចម្រើនខ្លាំង ដោយសារឥទ្ធិពលនៃ សេដ្ឋកិច្ច ម៉ាក្រូ និងការរាតត្បាតនៃជំងឺកូវីដ-១៩។

មិនសូវរងផលប៉ះពាល់ដោយកត្តាអវិជ្ជមាន ប្រភេទផ្ទះល្វែងបានរក្សាអត្រាប្រាក់ចំណេញខ្ពស់អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ រូបភាពទី 2 — ផ្សារលក់ផ្ទះស្ងាត់តាំងពីមានជំងឺកូវីដ-១៩

ទិន្នន័យពី Batdongsan.com.vn ក៏បង្ហាញផងដែរថា កម្រិតនៃការចាប់អារម្មណ៍របស់ផ្ទះក្នុងទីក្រុងនៅកណ្តាលទីក្រុងនៅតែស្ទើរតែរាបស្មើ ខណៈដែលនៅក្នុងខេត្តទេសចរណ៍មាត់សមុទ្រនៅតំបន់កណ្តាល ខាងជើង និងខាងត្បូងវាបានថយចុះ 11%, 22% និង 41% រៀងគ្នាបើធៀបនឹង Q1/2021។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ផ្ទះល្វែង និងវីឡានៅតំបន់ជាយក្រុងមានសក្ដានុពលខ្លាំង ដោយសារបណ្តាញហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនាពេលអនាគតគាំទ្រនិន្នាការពង្រីកតំបន់ទីក្រុងទៅកាន់ជាយក្រុង និងតំបន់ជិតខាង។ ទិន្នន័យពី Batdongsan.com.vn ក៏បង្ហាញផងដែរថា តំបន់ជាយក្រុងជាច្រើនបានមើលឃើញពីការកើនឡើងតម្លៃដ៏ល្អសម្រាប់វីឡា និងផ្ទះក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ ឧទាហរណ៍ តំបន់ Starlake Urban, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (ហាណូយ) ជាមួយនឹងការកើនឡើងជាង 20%, 30% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ឬតំបន់ទីក្រុង Swan Bay, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (HCMC) ទាំងអស់បានកើនឡើងក្នុងតម្លៃលើសពី 20% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

សម្រាប់ផ្ទះឯកជន កម្រិតនៃការចាប់អារម្មណ៍ និងតម្លៃសួរនៅតែមានស្ថិរភាពនៅទីក្រុងហាណូយ ដោយសារអចលនទ្រព្យប្រភេទនេះបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ ដូច្នេះតម្រូវការនៅតែរក្សាបាន។ ក្នុងត្រីមាសទី៣ ឆ្នាំ២០២៣ ការស្នើសុំតម្លៃផ្ទះឯកជននៅក្នុងស្រុកជាច្រើនដូចជា Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai, និង Ha Dong នៅតែកើនឡើងពី ៤% ទៅ ៩% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ ២០២២។

កម្រិតការប្រាក់ក៏បានកើនឡើងបន្តិចបន្តួចពី ២% ទៅ ៣% នៅតាមស្រុកខ្លះនៃទីក្រុងហាណូយ។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ ការសួរតម្លៃ និងកម្រិតការប្រាក់សម្រាប់ផ្ទះឯកជនកំពុងមាននិន្នាការធ្លាក់ចុះ ប៉ុន្តែការថយចុះគឺមិនលើសពី 10% បើធៀបនឹងត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2022។

ប្រភព