តម្លៃចាប់ផ្តើមទាបពេក បង្កើតឱកាសសម្រាប់ "រកប្រាក់ចំណេញ" ក្នុងការដេញថ្លៃដីធ្លី។

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ Batdongsan.com.vn ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 បានកត់ត្រានូវការកើនឡើងនៅពេលដែលអចលនទ្រព្យជាប់ចំណាត់ថ្នាក់លេខ 1 ទាក់ទងនឹងទិន្នផលនៃការវិនិយោគ ដោយលើសពីមាស និងភាគហ៊ុន។

ឥទ្ធិពលទីផ្សារបានកត់ត្រានិន្នាការបន្តនៃការផ្លាស់ប្តូរទៅតំបន់ជាយក្រុង ដែលក្នុងនោះដីឡូតិ៍បានក្លាយជាផ្នែកដ៏ទាក់ទាញសម្រាប់អ្នកទិញបន្តិចម្តងៗ។

ច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនវត្ថុដែលត្រូវបានអនុវត្តនៅដើមខែសីហា 1 ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងជួយឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានភាពរីកចម្រើនជាមួយនឹងការកែតម្រូវជាវិជ្ជមាន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការពិតនៅក្នុងថ្ងៃដំបូងនៃការអនុវត្តច្បាប់ថ្មីនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកាន់តែក្តៅគគុកភ្លាមៗ នៅពេលដែលមានការឡើងថ្លៃភ្លាមៗនៅក្នុងការដេញថ្លៃដីជាយក្រុងមួយចំនួន។

ចាប់ពីតម្លៃចាប់ផ្តើមត្រឹមតែពីរបីលានដុង/m2 ដីនៅជាយក្រុង ហាណូយ ត្រូវបានដេញថ្លៃរហូតដល់រាប់រយលានដុង/m2 ទោះបីជាមនុស្សជាច្រើនចាត់ទុកថាវាមិនពូកែខាងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ចរាចរណ៍ និងសក្តានុពលប្រាក់ចំណេញយឺតក៏ដោយ។

តម្លៃដើមជាប្រភព?

ចែករំលែកអំពីបញ្ហានេះ មេធាវី Dang Van Cuong - ការិយាល័យមេធាវី Chinh Phap គណៈមេធាវីទីក្រុងហាណូយ បាននិយាយថា ដោយសារការប្រែប្រួលតម្លៃមាសជាបន្តបន្ទាប់ ទីផ្សារភាគហ៊ុនធ្លាក់ចុះ សកម្មភាពអាជីវកម្មដែលរងផលប៉ះពាល់ដោយខ្សែសង្វាក់ផ្គត់ផ្គង់ និងការប្រែប្រួលក្នុងទីផ្សារ ពិភពលោក អចលនទ្រព្យនៅតែជាជម្រើសអាទិភាពរបស់អ្នកវិនិយោគ ដែលជាជម្រកសុវត្ថិភាពសម្រាប់លំហូរសាច់ប្រាក់។

យោងតាមលោក Cuong ច្បាប់ទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យដែលចូលជាធរមានដោយផ្នែកចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ចែងថាបុគ្គល និងអាជីវកម្មមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យទិញដី បែងចែកដី ឬលក់ដីនោះទេ។ មានតែរដ្ឋប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យបែងចែកដី និងរៀបចំការដេញថ្លៃ។

នេះបង្កើតឱ្យមានកង្វះខាតនៃការផ្គត់ផ្គង់ ដែលប៉ះពាល់ដល់ចិត្តសាស្ត្ររបស់អតិថិជន និងអ្នកវិនិយោគដែលនឹងផ្តោតខ្លាំងលើការដេញថ្លៃដីធ្លីដូចកាលពីពេលថ្មីៗនេះ។

ជាមួយគ្នានេះ លោកមេធាវីបន្តថា មូលហេតុដែលតម្លៃដីឡើងថ្លៃ គឺដោយសារគោលការណ៍នៃការដេញថ្លៃ គឺអ្នកណាបង់ថ្លៃខ្ពស់ ជាអ្នកឈ្នះការដេញថ្លៃ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ ការដេញថ្លៃដីឡូតិ៍ខាងលើបានទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍ពីប្រជាពលរដ្ឋរាប់ពាន់នាក់ដែលបានចុះឈ្មោះ និងចូលរួមដោយផ្ទាល់ក្នុងការដេញថ្លៃ។ លោក Cuong បានវិភាគថា "នេះបង្ហាញថាមានមនុស្សជាច្រើនចាប់អារម្មណ៍ ដោយមានមនុស្សជាច្រើន វាពិតជាអាចទៅរួចដែលតម្លៃនឹងត្រូវបានជំរុញឱ្យឡើង"។

លើសពីនេះ លោកមេធាវី Dang Van Cuong ក៏បានលើកឡើងនូវករណីដែលអាចកើតមានថា «រហូតមកដល់ពេលនេះ អាជ្ញាធរមិនទាន់សន្និដ្ឋាន» គឺស្ថានភាពអតិផរណាតម្លៃដីធ្លី ដោយមានចេតនាក្លែងបន្លំទីផ្សារអចលនទ្រព្យដោយបុគ្គល ឬអង្គការមួយចំនួន។

Giá khởi điểm quá thấp tạo cơ hội — *មេធាវី Dang Van Cuong - ការិយាល័យមេធាវី Chinh Phap គណៈមេធាវីហាណូយ។*

លោកមេធាវី Dang Van Cuong បាននិយាយថា ផ្នែកមួយនៃកំហុសសម្រាប់ស្ថានភាពខាងលើ គឺមកពីការកំណត់តម្លៃចាប់ផ្តើមនៃការដេញថ្លៃទាបពេក។

ពីមុនតម្លៃចាប់ផ្តើមនៃការដេញថ្លៃនឹងផ្អែកលើតម្លៃដែលផ្តល់ដោយក្រុមប្រឹក្សាប្រឹក្សា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមក្រិត្យលេខ 12 ចេញក្នុងខែកុម្ភៈ ឆ្នាំ 2024 តម្លៃចាប់ផ្តើមនឹងត្រូវបានកំណត់ដោយមូលដ្ឋានដោយផ្អែកលើតារាងតម្លៃដីដែលគុណនឹងមេគុណ។

“បច្ចុប្បន្នជាដំណាក់កាលអន្តរកាលនៃការអនុវត្តឯកសារច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០២៣ថ្មី ដែលទើបតែចូលជាធរមានមួយផ្នែកប៉ុណ្ណោះ ដែលភាគច្រើននឹងមិនចូលជាធរមានពេញលេញរហូតដល់ថ្ងៃទី១ ខែមករា ឆ្នាំ២០២៥។

ដូចនេះបញ្ហាគឺថាបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការលុបចោលតារាងតម្លៃដីមិនទាន់ចូលជាធរមាននៅឡើយ ដូច្នេះបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីតារាងតម្លៃដីចាស់នឹងត្រូវអនុវត្តរហូតដល់ដំណាច់ឆ្នាំនេះ។ ដូច្នេះហើយ រូបមន្តគណនានៅតែផ្អែកលើតារាងតម្លៃដីចាស់ គុណនឹងមេគុណ K ដើម្បីទទួលបានតម្លៃចាប់ផ្តើម ដែលធ្វើឱ្យតម្លៃនេះទាប»។

ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី លោក គួង ក៏បានបញ្ជាក់ដែរថា ការផ្តល់ក្រិត្យរបស់ រដ្ឋាភិបាល មិនខុសទេ ប៉ុន្តែនៅពេលប្រសព្វគ្នានេះ ឯកសារមិនទាន់ចូលជាធរមាននៅឡើយ នាំឱ្យរឿងដែលតារាងតម្លៃដីថ្មីមិនទាន់ត្រូវបានបង្កើតឡើង ដែលនាំឱ្យស្ថានភាពខាងលើកើតឡើង។

ចាប់ពីតម្លៃចាប់ផ្តើមទាប អ្នកវិនិយោគនឹងត្រូវដាក់ប្រាក់តិចតួចបំផុត ដែលបន្តបង្កហានិភ័យនៃការទាញយកប្រយោជន៍ពីចំណុចនេះ សម្រាប់អង្គការមួយចំនួនដែលចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃដើម្បីជំរុញតម្លៃដែលចង់បាន ទាញយកផលប្រយោជន៍ផ្ទាល់ខ្លួន ហើយបន្ទាប់មកអាចលុបចោលការដាក់ប្រាក់។

ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ មានរឿងមួយទៀតដែលច្បាប់ស្តីពីការដេញថ្លៃអចលនទ្រព្យនឹងមិនចូលជាធរមានរហូតដល់ដើមឆ្នាំ 2025 ដោយហេតុនេះអាចដោះស្រាយយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរនូវករណីនៃការដាក់ប្រាក់បញ្ញើដោយហាមឃាត់ការចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃចាប់ពី 6 ខែដល់ 5 ឆ្នាំ។

បច្ចុប្បន្ននេះ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការគ្រប់គ្រងអ្នកចូលរួមដេញថ្លៃដែលបោះបង់ចោលប្រាក់បញ្ញើរបស់ពួកគេនៅតែមានលក្ខណៈរដ្ឋបាលខ្លាំងពេក ខ្វះការទប់ស្កាត់ និងការគ្រប់គ្រងហ្មត់ចត់ ដូច្នេះបុគ្គល ឬអង្គការជាច្រើនបានទាញយកផលប្រយោជន៍ពីចន្លោះប្រហោងនេះដើម្បីរំខានដល់ទីផ្សារ។

មិនគួរប្រមូលចំណូលថវិកាទាំងអស់តាមរយៈការដេញថ្លៃដីធ្លីទេ។

សម្តែងមតិលើការដេញថ្លៃដីធ្លីពេញមួយយប់ លោកមេធាវី Vu Ngoc Bang អនុប្រធានក្រុមហ៊ុនមេធាវី Galaxy គណៈមេធាវីទីក្រុងហាណូយ មានប្រសាសន៍ថា ទោះបីជាមិនមានជាសាធារណៈក៏ដោយ ប៉ុន្តែការដេញថ្លៃដោយមិនកំណត់ចំនួនជុំពេញមួយយប់ដើម្បីបញ្ចប់តម្លៃចុងក្រោយអាចជាគំរូ មិនមែនជាលើកទីមួយទេ។

អត្ថប្រយោជន៍នៃទម្រង់នៃការដេញថ្លៃនេះគឺថា វានឹងនាំមកនូវថវិកាយ៉ាងច្រើន និងស្ទើរតែ "ភ្លាមៗ" នៃប្រាក់ចំណូល ពីព្រោះតម្លៃកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងតាមរយៈជុំនីមួយៗ ហើយតម្លៃចុងក្រោយអនុញ្ញាតឱ្យរដ្ឋនាំយកប្រាក់រាប់រយពាន់លានដុងតាមរយៈការដេញថ្លៃនីមួយៗ។

នៅលើផ្នែកវិជ្ជមាន នេះនឹងជួយបន្ថែមថវិកាតាមរយៈការដេញថ្លៃដែលធានាថាបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ទាំងអស់ត្រូវបានបំពេញ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ផ្ទុយទៅវិញ លោកមេធាវី Vu Ngoc Bang បាននិយាយថា "ផលវិបាកនៃដីដែលត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃខ្ពស់ពេកគឺគួរឱ្យភ័យខ្លាចជាងផលប្រយោជន៍សេដ្ឋកិច្ចដែលវានាំមក" ។

ជាមួយគ្នានេះ លោកមេធាវីក៏បានបញ្ជាក់ដែរថា ស្ថាប័នដេញថ្លៃដីធ្លីក្នុងកម្មវិធីដេញថ្លៃក្តៅៗនាពេលថ្មីៗនេះ គោរពទាំងស្រុងតាមបទបញ្ញត្តិនៃច្បាប់ ប៉ុន្តែថាតើអ្នកចូលរួមដេញថ្លៃមានស្មារតីគោរពច្បាប់ឬអត់ គឺជារឿងមួយទៀត ហើយយើងត្រូវរង់ចាំការសន្និដ្ឋានរបស់ភ្នាក់ងារស៊ើបអង្កេត។

"ប្រសិនបើអ្នកចូលរួមដេញថ្លៃមានស្ថានភាព "ក្រុមខៀវ ក្រុមក្រហម" ដើម្បីផលប្រយោជន៍ផ្ទាល់ខ្លួន ការចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃក្នុងគោលបំណងបោកបញ្ឆោតទីផ្សារនឹងបង្កឱ្យមានផលវិបាករយៈពេលវែង ធ្វើឱ្យតម្លៃដីធ្លីនៅតំបន់នោះត្រូវរុញច្រានទៅជា "ពពុះ" នៃអចលនទ្រព្យ។ ការដោះស្រាយបញ្ហានេះនឹងមានការលំបាកច្រើនដងជាងផលប្រយោជន៍ដែលបានមកពីថវិកាដែលប្រមូលបានក្នុងរយៈពេលខ្លី។" Mr.

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោកមេធាវី Dang Van Cuong បានចែករំលែកថា រដ្ឋមិនចាំបាច់ប្រមូលដីទាំងអស់ក្នុងការដេញថ្លៃដីនោះទេ។

លោកមេធាវីបន្តថា “ព្រោះបើតម្លៃខ្ពស់ រដ្ឋនឹងទទួលបានផលប្រយោជន៍ភ្លាមៗ ពីចំនួនប្រាក់ខ្ពស់បន្តិច ប៉ុន្តែដីនឹងត្រូវបោះបង់ចោល ហើយអ្នកស្ទាបស្ទង់តម្លៃនឹងឡើងថ្លៃ ដូច្នេះដីនឹងមិនយកទៅប្រើប្រាស់ ឬកេងប្រវ័ញ្ចទេ ទោះបីវាជាធនធានដ៏មានតម្លៃក៏ដោយ ផលវិបាកនឹងកាន់តែធ្ងន់ធ្ងរ”។

ការដេញថ្លៃដីគួរតែត្រូវបានផ្អាកជាបណ្តោះអាសន្ន ហើយតម្លៃដីគួរតែនៅជិតតម្លៃទីផ្សារ។

តាមនោះ ដើម្បីការពារកុំឱ្យករណីជំងឺដីស្រដៀងគ្នានេះកើតឡើងម្តងទៀត លោកមេធាវី Dang Van Cuong មានប្រសាសន៍ថា ការផ្អាកការដេញថ្លៃដីជាបណ្ដោះអាសន្នដើម្បីធ្វើការត្រួតពិនិត្យគឺសមហេតុផលទាំងស្រុង។

ជាពិសេសនៅក្នុងបរិបទនៃច្បាប់កំពុងទាក់ទងគ្នា ប៉ុន្តែមិនទាន់ធ្វើសមកាលកម្ម "ផ្លាស់ប្តូរទាំងស្រុង" ដូច្នេះនៅតែមានចន្លោះប្រហោងជាច្រើនសម្រាប់បុគ្គល ឬអង្គការដែលមានចេតនាអាក្រក់ដើម្បីទាញយកផលប្រយោជន៍ដើម្បីផលប្រយោជន៍។

លើសពីនេះ លោក គួង ក៏បានស្នើនូវផែនការត្រួតពិនិត្យយ៉ាងរហ័សនូវវិធីសាស្ត្រនៃការគណនាតម្លៃចាប់ផ្តើមក្នុងការដេញថ្លៃ ដោយពន្លឿនដំណើរការនៃការបំពេញតារាងតម្លៃដីឲ្យជិតនឹងតម្លៃទីផ្សារ។

សម្រាប់អ្នកវិនិយោគ មេធាវីក៏បានស្នើថា ពួកគេគួរតែកំណត់ឱ្យបានច្បាស់លាស់នូវពេលវេលាដាក់ប្រាក់ ពេលវេលាដកលុយចេញ និងកំណត់ថាតើទីផ្សារនៅតំបន់នោះនឹងកើនឡើង ឬថយចុះយ៉ាងដូចម្តេច។

ជៀសវាងស្ថានភាពដែលអ្នកប្រញាប់ប្រញាល់វិនិយោគយោងទៅតាមចិត្តវិទ្យាទីផ្សារហើយបន្ទាប់មកបញ្ចប់ដោយមិនអាច "គេចចេញ" ទាន់ពេលទេវានឹងដូចជាការជាប់បំណុលលទ្ធភាពនៃការបាត់បង់គឺខ្ពស់ណាស់។

លើសពីនេះ អ្នកជំនាញបាននិយាយថា អ្នកវិនិយោគក៏ត្រូវប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះតំបន់ដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងខ្ពស់ ប៉ុន្តែមិនមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ឬគោលនយោបាយថ្មី ឬការប្រែប្រួលចំនួនប្រជាជននៅជុំវិញនោះទេ។

សម្រាប់អ្នកដែលចង់ទិញអចលនទ្រព្យ លោក គួង បានផ្តល់ដំបូន្មានឱ្យជ្រើសរើសពេលវេលា និងទីតាំងត្រឹមត្រូវ ដើម្បីជ្រើសរើសផលិតផលអចលនៈទ្រព្យដែលត្រឹមត្រូវសម្រាប់ការទូទាត់រយៈពេលវែង។

ប្រភព៖ https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm