月収3000万ドンの夫婦はハノイでアパートを買うのが難しい

（ダン・トリ） - 統計総局の調査によると、ハノイ市とホーチミン市の最高所得層も住宅を所有するのが困難であり、低所得層にはほとんど機会がないことを意味する。

最高所得層の住宅購入問題

インド統計局（GSO）による2023年人口生活水準調査では、主要地域の5つの人口グループの所得水準が発表されました。

したがって、人口の20％を占める最も高い所得グループ（グループ5）の1人当たり平均月収は、ハノイで1,447万VND、ダナンで1,380万VND、ホーチミン市で1,326万VND、ドンナイで1,390万VND、ビンズオンで1,838万VNDとなっている。

ベトナム不動産協会（VARS）は、この層は政府の支援を必要とせずにハノイやホーチミン市といった大都市で住宅を所有できると期待されているグループだと評価しています。しかし、実際には、上記の二大都市で住宅を所有するという問題に直面すると、この層でさえ多くの障害に直面します。

この単位は、最高所得層に属する就労年齢の2人で構成される世帯を想定したものです。この世帯の平均所得は約3,000万VND/月です。年間所得は3億6,000万VNDに相当します。

専門家が経済的な安定を確保するためによく勧める一般的な財務ルールは、住宅費を収入の3分の1を超えないようにすることです。したがって、調査対象グループに属する高収入の2人家族の場合、住宅費に費やす金額は最大1億8,000万ドンに抑えるべきです。

一方、上記の大都市の商業用マンションの価格は、エリアやセグメントによって異なりますが、1㎡あたり4,000万～7,000万ドンです。60㎡程度の小規模マンションは、25億～35億ドン程度です。

上記の世帯が60㎡のマンションを約35億ドンで購入し、住宅価格の70%にあたる24億5000万ドンを銀行から借り入れ、年利8%で20年間返済するとします。この場合、月々の返済額は約2,500万～2,700万ドンとなり、年間では約3億ドンを超えることになります。VARSは、年間返済額が最大8,000万ドンになると、この世帯は住宅購入がほぼ不可能になると結論付けています。

Vợ chồng thu nhập 30 triệu đồng/tháng khó lòng mua được chung cư Hà Nội - 1 — ハノイのアパート（写真：ハフォン）。

人々の手の届かない住宅価格

この部署は、過去数年間の住宅購入能力の急激な低下の理由を説明するにあたり、3つの主な理由を挙げました。

まず、大都市の不動産価格は大多数の人々の経済力をはるかに超えており、所得の伸びよりも何倍も速いペースで上昇しています。

具体的には、新型コロナウイルス感染症のパンデミック後、ハノイ、ダナン、ホーチミン市などの大都市の不動産価格、特にアパートの価格は継続的に上昇し、2019年よりも30％高い新たな水準を記録しました。

一方、2023年の都市部の一人当たり平均所得は、2019年のGSO統計と比較してわずか4％程度の増加にとどまった。2023年のハノイとダナンの最高所得層の平均所得は、2019年と比較してそれぞれわずか3％と7％の増加にとどまった。

ホーチミン市におけるこの層の平均所得は、8%のマイナス成長を記録しました。これにより、特に中流階級および上流中流階級の世帯において、所得と住宅価格の格差が拡大しています。

二つ目は、適切な住宅供給の不足です。現在の住宅供給は、主に中価格帯および高級住宅以上のセグメントに集中しています。このセグメントの需要も非常に大きいものの、市場の主な需要は手頃な価格の住宅です。1平方メートルあたり3,000万ドン未満の住宅プロジェクトはほとんどなく、大多数の人々、たとえ最高級層であっても、適切な選択肢がない状態です。

VARSはまた、一部の投資家が市場の供給不足につけ込み、販売価格を不当に引き上げ、インフラ整備の優位性が乏しい地域であっても不動産価格の上昇を引き起こしていると考えています。これもまた、不動産を購入したい人にとって困難な状況となっています。

第三に、投機的な行動によるものです。他の投資チャネルが依然として大きな変動を抱えている中で、資産を蓄え、不動産価格が上昇し続けることを期待する心理が、多くの人々が実際に利用する意図なく不動産を購入する原因となっています。こうした人々は不動産を購入した後、実際に利用することなく放置し、価格の上昇を待ちます。これにより、需給のアンバランスがさらに深刻化しています。

さらに、あまり言及されていないものの、大きな影響を与えるもう一つの要因は、金融コストです。金利は低下しているものの、住宅購入者は依然として約10%以上の金利優遇措置後も変動金利を支払わなければなりません。これもまた、大きな経済的プレッシャーを生み出しています。

金融コストは、投資コストや土地コストとともに継続的に増加しており、不動産事業のプロジェクト開発プロセスに影響を与え、住宅価格を直接的に上昇させています。

VARSは、長期的には、社会住宅プロジェクトや手頃な価格の商業住宅に対する土地、税、融資に関する優遇政策の調査と適用を継続するとともに、政府は公共交通機関を中心とした都市開発モデルであるTODモデルに基づく都市開発を拡大し、接続インフラの整備を継続的に推進する必要があると考えています。これは、ベトナムの都市住民の住宅問題を解決する上で避けられない流れです。

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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm