土地評価における剰余金方式の縮小

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現実からかけ離れたルール

土地法案（改正案）第159条第5項cは、剰余金方式による土地価格決定の原則を次のように規定している。「本項d項に規定されている場合を除き、技術的インフラに投資されていない、または詳細な建設計画に従って建設工事に投資されていない土地区画および非農地区域の価格決定には、剰余金方式が適用される。」

Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi): Thu hẹp phương pháp thặng dư định giá đất - Ảnh 1. — 開発の可能性のある土地区画を評価するために適用される剰余金法を決定する必要がある。

最近、土地価格を規制する政府法令44/2014の改正案も、土地法（改正案）の規定と同様に、その適用範囲を狭めました。しかし、一般市民や専門家から多くの反対意見が出されたため、改正法令44/2014の起草委員会はこの内容を受け入れ、修正し、現行規定として維持しました。すなわち、計画変更または土地利用目的の変更により開発の可能性がある土地区画については、想定総開発収益および推定総費用を決定する際に、剰余金法を適用するというものです。

実際、剰余法は、比較法や収益法のように現在の用途ではなく、将来の潜在的な用途に基づいて土地価格を決定する方法です。剰余法は、評価対象となる土地の市場価値を反映しており、土地利用目的、土地利用期間、建築密度、建物の高さ、土地利用係数などの要素を含みます。また、投資、生産、事業におけるキャッシュフローの価値を高い実用性で反映します。そのため、多くの企業にとって、これは国際的な慣行にも合致する現代的な不動産評価方法であり、不動産プロジェクトのコスト、収益、利益などの財務特性を明確に反映することができます。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレー・ホアン・チャウ会長は、土地法案（改正）の剰余金方式による地価決定原則の適用規定に、農地という非常に重要な項目が抜け落ちていると評価した。サマ・ドバイ・グループ（アラブ首長国連邦-UAE）がかつてフーイエン省に投資登録した、総投資額2,500億ドルに達する特別経済区プロジェクトの話を引用し、レー・ホアン・チャウ氏は次のように分析した。「30万ヘクタールまでの土地には農地があり、その種類が記載されていなければ土地使用料を算定できない。非農地だけの都市部プロジェクトはなく、常に混合地である。」

したがって、上記の規制は現実離れしており、小規模な不動産プロジェクトや中小規模の住宅地しか開発できないという結果につながり、大規模な市街地を建設することはできません。また、農地を市街地、工業団地、住宅地に転用することは、当然ながら所轄官庁によって認められているため、土地使用料の算定に当たっては剰余金方式を適用すれば十分です。

「言うまでもなく、現在、海面埋立には国が直接行う場合と民間が行う場合の分類があります。では、海面埋立とは一体何でしょうか？非農地でしょうか、それとも水面を有する農地でしょうか？例えば、養殖ラグーンは沿岸地、水面を有する沿岸地です。これを非農地と呼ぶのは正しくなく、農地と呼ぶべきです」とチャウ氏は述べ、現在施行されている政令44号の改正草案の規定と整合させるために、すべての農地に剰余金法を適用することを提案した。「剰余金法は、開発収益総額と開発費用総額を算定する際に、計画変更または土地利用目的の変更により開発の可能性がある土地区画を評価する際に適用される」

国際慣行に従って

ベトナム評価協会のグエン・テ・フオン副会長は、開発の可能性のある土地の種類における土地価格の算定に剰余法を適用することは科学的根拠があり、国際慣行にも合致しており、今日のベトナムにおける土地価格の算定に必要不可欠であると述べた。この方法は、類似の土地が市場で取引されていない場合に開発の可能性のある土地区画の価格算定に一般的に適用されているため、比較法やその他の方法を適用する必要がない。住宅地価格を算定し、その後に住宅地価格と土地価格表における他の土地の種類とのパーセンテージを乗じる方法は現実的ではない。

最近、天然資源環境省が政令44号の改正案を起草し、意見募集を行ったところ、多くの意見が寄せられ、同省が現行の剰余金方式を承認・維持したことを大変喜ばしく思っています。したがって、同省が起草した土地法（改正案）においても、剰余金方式に関する規定を現行の規定と整合させるよう見直す必要があります。剰余金方式を非農地のみに適用した場合、大きな価値を持つ複合用途土地は他の方式では適用が非常に困難であるため、実施は困難となるでしょう。

例えば、比較法は低層建築物にのみ適用可能で、高層建築物、多機能建築物、工業用不動産には適用できません。一方、収益法は農地にのみ適用されますが、農地は一年生作物の栽培に最適な土地です。したがって、草案のような規制は、2,000億ドンを超える規模のプロジェクトを阻害することになります。現在、多くの不動産プロジェクトは投資資本が非常に大きいにもかかわらずです。この規制は、地価調整係数法が適用される土地の規模を拡大することで、国家財政に甚大な損失をもたらす可能性があります。

レ・ホアン・チャウ氏はさらに、草案に規定されている「最も効果的な土地利用基準（土地利用係数、建築密度、建物の最大階数）」ではなく、管轄政府機関が承認した土地利用計画と詳細な建設計画に基づいて、土地区画または土地面積の総推定開発収益から総推定開発費用を差し引いて土地価格を決定する剰余金方式を検討し、改正すべきであると提言した。

元天然資源・環境副大臣のダン・フン・ヴォ教授は、土地評価は専門分野であると述べた。現在、法案には多くの評価方法が欠けている。したがって、法律では土地評価方法を詳細に規定するのではなく、公布されたベトナムの評価基準に従って評価を実施しなければならないという一般的な規定のみに留めるべきである。これには様々な評価方法が含まれ、それぞれの評価方法の手順、実施プロセス、および関連する基準が詳細に規定されるべきである。

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