Batdongsan.com.vnが10月4日午前に開催した「2023年第3四半期不動産市場レポート」発表イベントで、専門家らは2023年第3四半期の不動産市場は依然として厳しい状況にあるものの、取引需要や購入者心理には明るい兆しも見られると評価した。
政策は不動産市場に好影響を与える
Batdongsan.com.vnの副社長兼事業部長であるグエン・クオック・アイン氏は、2023年第3四半期のマクロ経済状況と不動産市場を振り返り、前四半期のマクロ経済状況は比較的安定しており、事業活動と債券発行は改善し、信用源と貸出金利の問題を解決するための通達06号、首相通知297号など、市場を支援するための多くの新しい政策が導入されたと述べました。
さらに、多くの主要なインフラプロジェクトが政府によって引き続き加速され、緊急に実施されており、市場心理に関して全体的に多くの肯定的な情報をもたらしています。
経済状況は安定しているものの、2023年第3四半期の不動産市場は依然として改善が見られず、同時期と比較して物件掲載数と関心度はともに低下傾向にあります。
その結果、土地区画への関心は全国的に前四半期比で約10%減少しました。2023年3月と比較すると、北部地域では関心が73%減少し、南部各省でも71%減少しました。特に中部地域では75%以上の減少となり、最も大きな減少となりました。土地取引量は、主に合法性や適正価格への懸念から改善していません。
Nguyen Quoc Anh 氏 - Batdongsan.com.vn の副社長兼営業部長。
低層住宅については、特にハノイやホーチミン市などの大都市で、需要と購買力の双方が急激に低下する傾向が見られます。その結果、2023年第3四半期には、全国のタウンハウスの検索数は2022年の同時期と比較して52%、ヴィラは48%、民家は42%減少しました。
ハノイではタウンハウスの検索数が40%以上減少し、ホーチミン市では60%近く減少しました。主要な観光市場における商業用タウンハウスも前四半期に大幅に減少しており、回復の兆しはまだ見えていません。
アパートは、実際の住宅需要に応えているため、唯一影響を受けにくい不動産タイプです。他のタイプが減少する中、全国のアパートの検索数は3%の微増、賃貸物件の検索数も6%増加しました。ハノイではアパートの需要が6%増加し、ホーチミン市では1%の微増となりました。
マンションの取引成立率は改善の兆しを見せており、今後の回復が見込まれる不動産タイプです。マンション価格は下落傾向ではなく、安定しており、一部の商品や地域では若干の上昇さえ見られます。2023年第1四半期と比較すると、ハノイのマンション販売価格は2023年第3四半期に平均4～5%上昇しましたが、ホーチミン市のマンション価格は過去数年間安定を保っています。
各種類の不動産が回復するまでにどれくらいの時間がかかりますか?
不動産市場の回復時期について専門家は、2024年が市場の反転時期になるという共通の見解を示しています。ただし、不動産の種類によって反転時期は異なります。
特に、グエン・クオック・アン氏は、土地の種類については、急激な減少にもかかわらず、ベトナムの不動産市場で依然として大きな注目を集めているセグメントであり、Batdongsan.com.vnによる調査に参加した顧客の購入選択肢の28％を占めていると述べた。
そのうち、投資家の 46% は土地を購入するためにお金を使うことを選択し、居住空間を拡張したい顧客の 32% も土地の購入を選択しています。
価格変動の面では、土地価格は2018年以降継続的に上昇しています。したがって、2023年第3四半期の全国の土地価格は、2018年の同時期と比較して38％上昇しました。南部市場では、土地価格の上昇率が国内で最も高く、約71％でした。一方、北部の州では、過去6年間で約51％の増加を記録しました。
土地市場の回復見通しについて、不動産仲介業者1,000社を対象に実施した調査によると、仲介業者の25%は土地市場は2024年第4四半期までは回復しないと考えており、約17%は2024年第3四半期には回復すると考えており、22.6%は反転点は2024年第2四半期になると考えている。
この問題に関して、クオック・アン氏は、他のタイプと比較して、土地市場の回復時間は多くの要因により遅くなる可能性があると述べた。
経済成長の面では、2024年まで景気回復は見込めないと予測されています。不動産投資向けオープンクレジットは依然として非常に低く、金利は徐々に低下していますが、現在の低下率では、2021年の金利に戻るまでには3～4四半期かかると予想されます。
さらに、公共投資の支出率は2025年に急増すると予想されており、土地法も2024年末までに成立する見込みですが、施行までにはある程度の時間がかかるでしょう。さらに、実際の住宅需要に応えていない投資・投機目的の不動産セグメントに対する市場心理は依然として低迷しています。
そのため、クオック・アン氏は、土地の回復は他の種類よりも遅く、この市場が反転するのは2024年末までかからないかもしれないと予測しています。
出典: Batdongsan.com.vn
低層不動産について、Batdongsan.com.vn.の戦略ディレクターであるレ・バオ・ロン氏は、現在、低層住宅の中でも一戸建て住宅の取引が好調である一方、タウンハウスや隣接するヴィラは依然として低迷していると述べた。厳しい経済状況と観光業の低迷により、商業活動や小売活動は回復できていない。
そのため、低層住宅は土地付き住宅に比べて回復期間が短い可能性が高いものの、地域によって差異が見られます。具体的には、ハノイでは北部と東部の郊外都市部が最も有望な2つの地域と予想されています。ホーチミン市でも東部が最も有望と評価されています。
パンデミック後の復興と景気後退の圧力により、ベトナムでは商業・サービス開発活動が困難な状況にあります。賃貸利回りはパンデミック前の水準まで徐々に回復しつつあり、関連インフラ整備プロジェクトも徐々に具体化しているため、低層住宅市場は2024年第3四半期後半から第4四半期にかけて回復する可能性があると予測されています。
アパートメントタイプに関しては、以前の調査によると、ブローカーの約27％が2023年第4四半期にアパートメントが回復すると考えており、42％が2024年の最初の6か月間にこのタイプが回復すると考えています。
一般的に、このタイプは不動産市場の回復トレンドを牽引すると予測されています。ベトナム南部のBatdongsan.com.vnのディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、マンション市場は他のタイプと比較して最も早く回復する可能性があり、2024年第1四半期には下落し、遅くとも2024年第2四半期には反転すると予想しています。
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