ホックモンとクチの土地市場に損失削減の「波」が現れる

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倍増の段階を過ぎて

2021年初頭、ホックモン地区とクチ地区の不動産市場は比較的「穏やか」でしたが、2022年初頭には投資家の注目を集めるようになりました。2022年初頭までに、この地域の土地は購入価格の2～3倍の利益を上げ始め、ホーチミン市の不動産市場のハイライトとなりました。

多くの専門家は、この熱狂的な状況を説明するにあたり、ホーチミン市中心部におけるかなり衝撃的な価格上昇が、不動産市場全体の価格を押し上げたと指摘しています。そこから郊外の市場も勢いを増し、開発の余地がまだ残っていたため、価格上昇競争に加わりました。

さらに、クチ地区をホーチミン市直轄市に昇格させる計画も追い風となり、市内の不動産市場は急上昇しています。すぐに新たな価格が提示され、そのほとんどが半年以上前と比べて1.2倍から1.5倍に上昇しました。

中でも、多くの投資家の関心を集めるクチの「ホットスポット」がいくつかあります。例えば、グエン・ティ・ラン通り（アンニョン・タイ村）は2～3倍の820万～850万ドン/㎡に上昇し、ブイ・ティ・ディエット通り（ヌアン・ドゥック村）は4倍の720万ドン/㎡に上昇しました。統計によると、クチ地区のインフラ整備が進んだ地域では、土地価格が約1,750万ドン/㎡に達しているところもあります。

時が経つにつれ、土地の市場は劇的に拡大し、砂丘も出現しました。画像1 — みんなで誘い合ってホーチミン市郊外の土地を見に行く時代は終わりました。

ホックモン地区では、ホーチミン市人民委員会がホックモン、ビンチャン、ニャーベの3区を区に昇格させる提案を行ったというニュースが広く報じられた2020年以降、土地価格が上昇傾向にあります。多くの投資家がここで大量の土地を安価に購入し、その後のフラッシュ取引によって価格を押し上げました。それ以来、ホックモン地区は土地熱の震源地の一つとなっています。ファム・ティ・ザイ、ダン・トゥック・ヴィン、チン・ティ・ミエン、グエン・アイン・トゥなどの道路沿いでは、ホックモン地区の土地価格がかなり高騰しています。

2020年、ホックモン地区のレ・ティ・ハ通りの最低地価は2,500万～2,700万ドン/㎡でした。最高値は4,500万ドン/㎡で、前面面積は約3,000㎡で、この土地の価値は最大135億ドンに達しました。国道22号線に並行する道路、チャン・ヴァン・ムオイ通り、グエン・ティ・ソック通りなどは、ホックモン地区で最も地価が上昇している道路です。特に、国道22号線に並行する道路は、1,300万～1,400万ドン/㎡から1,700万～1,800万ドン/㎡へと、価格上昇率が最も低くなりました。

時が経つにつれ、市場は飛躍的に成長し、砂丘も出現しました。画像2 — 交通インフラが整備されたクチ地区の角地は、かつては投資家の間で人気があり、争奪戦が繰り広げられていた。

価格上昇に伴い、クチ地区とホックモン地区の不動産物件もオンライン不動産市場の検索結果で上位にランクインしました。一部の検索エンジンの統計によると、2022年の旧正月以降、2区と9区の土地に加え、ホックモン地区とクチ地区も取引フロアで頻繁に検索されるキーワードとなっています。

当時、市場の過熱により、価格下落の予測を巡り多くの懸念が高まっていました。ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は報道陣に対し、一部の人物が会合の情報を利用して利益を得ていると指摘しました。チャウ会長によると、投機家、土地仲介業者、あるいは悪徳業者がクチ区とホックモン区の土地価格を「暴騰」させたとのことです。

さらに、多くの専門家は、土地の実際の価値が過度に押し上げられた場合、土地を保有する投資家が苦い果実を飲み込むことになる市場の欺瞞行為について警告していました。現在、多くの情報源からこの地域の土地が赤字で売却されていることが明らかになっており、この警告は現実のものとなったようです。

損失を削減する理由は様々

一部の不動産市場やSNS上の仲介業者グループを参考にすると、「息詰まるような価格での物件売却」「損失を急いで切り詰める」「銀行ローンの返済のために土地を売却する」といったフレーズを含む記事が多数投稿されていました。多くの売主は、銀行ローンの返済、罰金を回避するための他地域への資金拠出、清算など、様々な理由から、土地価格の30～40%の損失を出してでも資金を回収しようとしています。

例えば、グエン・ヴァン・カー通りでは、123㎡の土地が15億2000万ドン（1㎡あたり1200万ドン以上）で売りに出されています。オーナーによると、この土地は美しい土地であり、工業団地やその他のアメニティにも近いため、5億ドンという価格設定は損切り価格とのことです。さらに、購入者はより良い価格で交渉することも可能です。

時間が経つにつれて土地区画の市場は拡大し、砂州も現れました（写真3） — クチやホックモン地域で損失を削減するというこのようなニュースを目にすることは珍しくありません。

また、省道8号線（クチ地区）にある90㎡の角地も10億ドンの損失で売却されています。この区画も、インフラが整備され、多くのアメニティを備えた新興住宅地計画地域に位置しています。地主は銀行への返済資金が必要なため、この区画を安く売却せざるを得ず、仲介業者が迅速に買い手を見つけられるよう、高額な手数料を負担しても構わないと述べています。

ホックモン地区では、2021年から2022年にかけて50億ドン以上の価値がある土地が、地主によって過去2ヶ月間40億ドンで売りに出されているにもかかわらず、いまだに買い手がつかず、売却が滞っています。これは、活況期に土地を購入した多くの投資家にも共通する状況です。

調査によると、これらの地域の土地市場は2022年末から2023年1月にかけて5～15%下落しました。現在、全体的な下落率は20～35%に達しており、多くの地主が銀行からの圧力を受けているため、今後下落率がさらに上昇する兆候が見られます。一部の土地区画では「底値釣り」取引が見られ、その下落率は急激に、場合によっては50%にも達しました。しかしながら、市場の大部分、特に大規模な土地区画では流動性が低い状況です。

専門家はこの状況について、不動産市場全体の影響も一因だと説明し、キャッシュフローが短期的な収益性の高い他の投資チャネルに流れていることを挙げています。特に、多くの投資家が足元の底値をまだ見据えているため、流動性の改善が遅れています。損切りの波はホーチミン市中心部から郊外や近隣省へと広がり、市場の選択肢が過剰になり、流動性のない地域さえも生まれています。

さらに、ホーチミン市人民委員会が2022年末に郊外地区に対し、区または市への昇格申請を行わないよう要請したため、ホックモン地区とクチ地区の市場も深刻な影響を受けました。これは、この地域における投資および取引の意思決定に大きな心理的影響を与え、不動産市場の流動性を大幅に低下させました。

しかし、データによると、現在の損切り価格でも、2019年から2020年の期間に物件を保有している多くの投資家は依然として大きな利益を上げています。したがって、損切り価格で販売されている土地の100%が実際に損失を出しているわけではなく、物件を売却するために利益を減らし、より高い利益が得られる次の投資期間に備えて資金を準備しているだけなのです。

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