不動産市場は重要な役割を果たしており、ベトナム経済の健全性を反映する指標とみなされています。不動産市場はGDP成長に直接影響を与えており、2025年には、法的枠組みの整備による確固たる支援を受け、より有望で持続可能な新たな発展サイクルに入ると予測されています。
法的枠組みの完成
ベトナム不動産協会（VNREA）の分析によると、不動産市場は回復の兆しを見せており、2024年末までの不動産事業活動のGDPは2023年比で3.34%増加し、2021年から2024年にかけて新規商業住宅の供給が増加し、コンドミニアムセグメントが好調で、土地取引が力強く伸びている。また、工業団地の数は2021年の397から2025年には431に増加し、稼働率も上昇傾向にある。しかし、課題は、上場不動産企業の利益が1.5%減少し、主に用地整理費用と負債の3.2%の急増により株価が1.9%下落していることである。
サヴィルズ・ハノイの調査・コンサルティング部門シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は、2025年の不動産市場の見通しについて、市場は回復と法的整備のプロセスを経て新たなサイクルに入り、今年はその最初の年になると予測した。2025年には、ハノイやホーチミン市などの大都市のマンションタイプは依然として明るい兆しであり、供給、需要、プロジェクトの合併・買収の面で力強く発展するだろう。法的枠組みが明確になると、弱小投資家のプロジェクトが譲渡され、停滞していたプロジェクトが解消され、市場への供給の勢いが生まれるだろう。マンションは、高い利益と高い流動性を維持する能力があるため、金市場や株式市場に加えて、投資家からのキャッシュフローを引き付ける商品であり続けるだろう。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、政府と国会が決意を固め、GDP成長率を8%以上に「固定」すれば、経済成長は改善するのは明らかだとコメントした。その結果、実需と投資需要の両方が増加する傾向にあり、2025年の売出価格はより合理的に調整されるだろうが、地価、地価公示価格、そして諸費用が不動産価格への投入圧力を生み出している兆候を示しているため、大幅な価格下落は起こりにくいだろう。
経済学者で准教授のディン・チョン・ティン博士は、2025年は不動産市場が土地法、住宅法、不動産事業法の新たな規制に従って運営される重要な節目になると予測しました。これらの要因は、特に社会住宅と労働者住宅分野において、社会のニーズを満たす市場活性化を促すでしょう。特に、新たな土地価格表は、価格設定、取引、そしてプロジェクトの実施に大きな変化をもたらすでしょう。
「法政策の抜本的な改革は、市場の活性化、透明性、競争力の向上を促進するでしょう。これは2025年の市場の回復を促すだけでなく、2026年から2030年にかけての持続可能な発展のための強固な基盤を築くことにもつながります」とティン氏は述べた。
2025年の不動産市場は新たな開発サイクルの中で多くのチャンスがある
障壁を取り除くことに焦点を当てる
国家金融通貨政策諮問委員会メンバーであり、BIDVのチーフエコノミストであるカン・ヴァン・リュック博士は、不動産市場は最も困難な時期を過ぎ、マクロ経済、制度改革、柔軟な金融政策など多くの成長原動力に直面していると評価した。
しかし、市場には問題も存在します。現在の住宅価格の高騰には多くの理由がありますが、主なものは法的問題と責任問題への懸念による供給不足です。また、地代、土地利用、用地取得補償、金融コスト、建設資材といった投入コストも住宅価格の上昇に寄与しています。
カン・ヴァン・リュック博士は、住宅価格の高騰が多くの影響をもたらしていると考えています。リュック博士は、現在の平均マンション販売価格と2024年の平均世帯収入を前提とすると、住宅購入に必要な資金を貯めるのに約23.7年かかると試算しました。つまり、公務員がマンションを購入するには、ほぼ一生働かなければならないということです。
人々が速やかに住宅にアクセスし、生活を安定させ、土地資源の浪費を防ぎ、不動産市場の新時代を切り開くため、リュック氏は住宅価格を引き下げるための様々な解決策を提案した。その中で、第一かつ最も重要な解決策は、特に土地、不動産、公共資産、そして公共投資の分野における浪費と闘う決意である。
企業の視点から見ると、GP. Investのグエン・クオック・ヒエップ会長は、2025年1月までに約25の省市が新たな地価表を発表すると述べた。ヒエップ会長によると、地価算定の内容は、地価算定の構造に起因しており、入力要素が完全ではないため、地価が高くなっているという。これは企業にとって最大の難題であり、多くの企業が1～2年後も地価を算定できないため、新規プロジェクトの立ち上げを遅らせる多くの困難につながっている。それに伴い、入力コストが増加し、地価算定の不正確さにつながり、多くの問題を引き起こす可能性がある。さらに、不動産分野では、企業がプロジェクトを実施するために38～40の印紙を申請しなければならない場合があり、計画調整の申請にも多くの困難が伴う。
「滞留プロジェクトを徹底的に処理し、土地資源を厳格に管理することで、経済成長の勢いが生まれ、不動産市場がより健全かつ透明に発展し、市場への供給が増加し、住宅価格が下がるだろう」と専門家のカン・ヴァン・ルック氏は付け加えた。
同氏によると、住宅価格や土地価格が急騰している地域では、地方当局は適時に介入措置を講じる必要がある。不動産価格が20%以上不当に上昇した場合、地方当局は介入すべきである。同時に、最近一部の地域で見られるような「価格つり上げ」「価格操作」、そして不動産プロジェクトへの投機行為、特に土地競売の段階での行為を是正する必要がある。土地競売に違反した者は厳罰に処されるべきである。
社会住宅や手頃な価格の住宅が豊富に供給されるでしょう。
2025年の不動産市場動向について、ワン・ハウジングの事業開発ディレクター、トラン・クアン・チュン氏は、手頃な価格の住宅セグメントは2025年には大きな存在感を示さず、依然として中価格帯および高級住宅セグメントが住宅のグレードアップに利用されるだろうと述べた。2026年から2027年には住宅供給が急増し、市場セグメントの多様化が進み、社会住宅や手頃な価格の住宅の供給がより豊富になるだろう。
出典: https://nld.com.vn/tao-suc-bat-cho-thi-truong-bat-dong-san-196250302211715725.htm
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