市場回復のスピードへの期待
2023年のダナン不動産市場は引き続き困難と課題に直面していますが、2024年には明るい兆しが増えると予想されています。不動産市場の回復は大きな飛躍をもたらすことはほとんどないでしょうが、多くの新たなチャンスと絡み合うことになるでしょう。
2023年末のダナン不動産市場は、年初よりも明るい兆候を記録しました。
2023年のダナン市場の全体像を振り返り、ダナンのベトナム不動産ブローカー協会VARS不動産市場調査ワーキンググループのメンバーであるトラン・トロン・ヴー氏は、年末の不動産市場は年初よりも多くの肯定的なシグナルを記録したと述べた。
その中で、検索が急増し市場に最も吸収されている商品は、ナムホアスアン、ホアスアン、バウチャムレイクサイドなどの一部の地域の土地と低価格のアパートで、価格は年初と比較して5～10％わずかに上昇しています。
アパートメント部門でも、FPTプラザ（2,700万VND/㎡）などの販売開始物件を含め、販売は好調に推移しました。また、 サン・グループのパノマ（6,000万～7,000万VND/㎡）も好調に推移しました。これは、ハイエンドセグメントの供給水準と比較すると、かなり低い価格です。
「今年は、キャッシュフローを生み出す不動産商品が多くの投資家から求められている点が特筆すべき点です。原価に対して年間4%以上のキャッシュフローを生み出す商品のほとんどが、取引が成立しています」とヴー氏は評価した。
VARS不動産市場調査タスクフォースのメンバーによると、ダナンの不動産価格は他の地域とは異なり、2019年初頭にピークを迎え、その後、新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる変動で下落し、急落した。
2022年の不動産市場の「ピーク」を迎える頃には、市場は急速に回復しましたが、不動産価格は完全には回復していません。これは、ダナンの不動産価格が他の地域よりも割安であることを示しています。
さらに、国側では、平均または平均に近い収入のある世帯の住宅ニーズを満たすために、投資家がこの分野の供給の開発に参加することを奨励することを主な目標として、特に手頃な価格の住宅に関するメカニズムと優遇政策を検討する必要があります。
購買力を高めるための優遇融資政策や、セカンドハウスやサードハウスへの税率引き上げによる投機的なインセンティブの抑制など、税収を真に必要とする人々への支援に再活用するための優遇措置も含め、社会インフラプロジェクトの開発・運営における投資家の支援も検討する。
さらに、投資の増加と接続交通インフラの拡充も重要です。住宅購入において距離が問題ではなくなった今、中心部から郊外への移住は避けられない流れとなっています。先行国の経験を研究し、学ぶことも、開発プロセスを短縮し、目標を早期に達成するための解決策の一つです。
実体住宅需要は不動産市場再編の「支点」
DKRAグループの予測によると、2024年の土地供給量は2023年に比べて若干減少し、450～550区画程度で推移し、主にダナンとクアンナムに集中する見込みです。
一次価格水準は2023年と比較して横ばい傾向が続いています。特に法的手続きが完了していないプロジェクトや借入金を使用している顧客では、流動性と二次価格水準は2023年も引き続き低下しています。
ダナンは現在、15,000戸を超える社会住宅と手頃な価格の住宅の供給において、国内有数の地域です。
マンションセグメントでは、2024年の新規供給戸数は800戸から1,000戸程度で推移する見込みです。クラスAマンションの供給割合は増加し、主にグーハンソン地区で増加すると予想されます。
一次販売価格は、投入コストの圧力により、大きな変動はないか、わずかに上昇している。市場需要を刺激するため、早期返済割引や銀行融資の元本・利息猶予期間の支援といった政策が引き続き推進されている。
トラン・チョン・ヴー氏は、不動産投資家が法的手続きを完了し、2024年第3四半期から徐々に販売が開始されるため、近い将来、市場に大量のアパートが供給されるだろうとコメントした。
特にダナン市は現在、1万5000戸以上の社会住宅と手頃な価格の住宅供給において国内トップの地域です。2024年の第1週には、第一弾の社会住宅の販売も発表されました。しかし、実際には、人々のニーズを完全に満たすには至っていません。
この問題について説明する中で、ヴー氏は、一方ではダナンの社会住宅は現在リエンチュウ地区に主に集中しており、一方で市の南部と南西部では新たなプロジェクトはほとんどないと述べた。
一方、ダナンの現在の人口増加率は年間2.51%であるため、公営住宅の供給量は豊富ですが、需要を満たすには不十分です。その明確な証拠として、2023年には1,700戸の公営住宅が15件近く販売され、全てがすぐに完売しました。
ベトナム不動産協会（VARS）によると、不動産市場の危機の状況から判断すると、実際の需要が市場を支える最大の原動力となっている。
2023年、多くの不動産流通フロアは、新規供給の不足と市場が吸収できない状況に見舞われ、人員削減を余儀なくされました。多くのフロアが閉店や営業停止に追い込まれましたが、タウンハウス、マンション、宅地物件に特化した不動産仲介業は依然として好調で、そのビジネスモデルはますます模倣されつつあります。
例えば、トゥアン123、ホアン・ジャー、フォー・サン、ニャ・トー・ベトナムなどは、数百人規模の規模を維持しながら、依然として好調に営業を続けています。これは、この期間中、実需が大きな割合を占めていることを示しています。
不動産事業者が流動性向上のため商品を再構築し、不動産・低価格帯の分野にシフトしていることは、現段階以降の不動産市場にとって朗報と考えられる。
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