不動産課税の問題が検討されるのは今回が初めてではありません。 財務省も、投機を抑制し、市場の透明性と安定性を確保するため、多数の不動産を保有する人々に課税するという提案に賛同しています。
建設省の提案は、年初から不動産価格と住宅価格が継続的に高騰している状況を踏まえて行われた。複数の住宅や土地を所有・利用している場合の税制に関する研究・提案は、投機的な売買や利益追求を抑制することを目的としている。しかし、専門家は、第二種固定資産税は適切な時期に適切な対象者に適用されることで、確実な効果が得られると指摘している。
市場調査部門の視点から、サヴィルズ調査部門シニアマネージャーのカオ・ティ・タン・フオン氏は、不動産税は世界の多くの国、特にベトナムを含む発展途上国の法的枠組みにおいて頻繁に議論される金融ツールであると述べました。現在、ベトナムの不動産所有者は固定資産税を納める必要がなく、税金と譲渡手数料の枠組みは世界でも最低水準にあります。そのため、第二の不動産税を課すことは、住宅価格の安定を図る解決策の一つと考えられています。
サヴィルズ・ベトナム調査部によると、ホーチミン市やハノイ市などの大都市では、住宅市場において手頃な価格の供給が不足しており、このセグメントの市場シェアは2016年の60%から2024年にはわずか35%に減少し、20億ドン以下のプライマリーアパートメントは完全に姿を消している。「月収の最大40%を貯蓄できるとしても、住宅価格が上昇し続けない限り、平均所得世帯が住宅を購入するには30年以上かかるでしょう。しかし、市場が継続的に上昇している状況では、これは非現実的であり、社会格差の拡大を招き、長期的な社会不安を生み出す可能性があります」とカオ・ティ・タン・フオン氏は分析した。
社会住宅の需要が高まる中、人々は政府によるより強力な介入を期待しています。この需要に応えるため、ホーチミン市は2025年までに3万5000戸の社会住宅を供給するという目標を掲げ、ハノイ市は8000戸の供給を目指しています。また、社会住宅開発にとってより好ましい条件を整えるため、多くの政策が調整されています。同時に、資源の最適化と市場の規制を目的として、第二種不動産税などの措置の導入も検討されています。
フオン氏によると、理論上、これは3つの優れた機能を備えた効果的な手段です。不動産税は、再投資と社会保障のための予算収入の増加に貢献すると同時に、多くの資源（住宅・土地）を保有する高所得世帯への財政負担を増やすことで、国家資源のコントロールを可能にします。法人税などの主要税制と比較して、課税主体が不動産であるため、個人による脱税は困難です。また、不動産税は競争や国際協定による制限を受ける必要がないため、管理機関にとって予算収入の見込みを立てやすいという利点もあります。
しかし、固定資産税の導入には、技術インフラ、税額計算ツール、特に住宅不動産データの透明性とデジタル化への投資コストが最大の障壁だと専門家は指摘する。なぜなら、この取り組みには多額の財源、徹底的な決意、そして各省庁間の長期的な調整が必要となるからだ。加えて、取引額の正確な算定、取引の透明性確保、そして所有権の確保も困難を極める。さらに、適切な税率の設定も、予算の歳入を確保しつつ、他の多くの経済セクターと密接に結びついている不動産業界の発展を阻害しないために解決すべき課題である。
情報科学・応用経済研究所所長の経済学者ディン・テ・ヒエン氏は、この提案は目新しいものではないと断言した。約7年前にも同様の提案が提出され、住宅を所有していない人々を含む人々を不安にさせた。実際、増税は住宅価格の上昇を招き、既に住宅取得の条件が整っていない人々にとって住宅取得がさらに困難になる可能性があるため、一般論としては全会一致ではない。
ヒエン氏は、「不動産は非常に複雑な分野であるため、課税にあたっては、包括的かつ慎重に検討し、現実からかけ離れた課税を避け、人々を失望させ、期待に応えられないようにする必要があります。現時点で第二の不動産税を課すという提案は、市場の信頼を失わせるだけでなく、住宅価格の上昇を招き、人々が住宅にアクセスする機会を失うことになりかねません」と提言した。
ヒエン氏によると、税制ツールには二つの側面があり、それぞれの市場によって、その市場の発展にプラスの影響もマイナスの影響も及ぼす。税制ツールは、市場の透明性と適正性を促進するために活用されるべきであり、不動産市場の発展を阻害するものであってはならない。「不動産税は、不動産市場の透明性と持続性を促進するための多くの施策の一つに過ぎません。最適な施策は、デジタル化を推進し、土地データベースと不動産資産価値データを構築することです」とヒエン氏は述べた。
元天然資源・環境副大臣のダン・フン・ヴォ氏も同様の見解を示し、税は市場を規制する手段ではあるものの、税制には綿密に計算された具体的なロードマップが必要だと述べた。省レベルの行政単位を連携させ、個人が所有する不動産の数を明確に把握できる土地管理インフラを構築する必要がある。これは、申告漏れや誤申告による「脱税」を防ぐためだ。不動産への課税方法を検討し、「重複課税」が起こらないようにすることも重要なポイントである。
Batdongsan.comのグエン・クオック・アイン副社長は、市場への影響を評価し、この時期に不動産税が課された場合、短期的には市場の動向を見極めるために取引を控える人が出てくる可能性があると指摘した。そうなると、不動産市場が停滞する小休止状態が生じる可能性がある。不動産税は重要な政策だが、その適用時期は、経済の安定のために持続可能な市場発展を確保する必要がある。これは多くの専門家の共通の提言でもある。
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出典: https://vov.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-thu-2-can-dung-nguoi-dung-thoi-diem-post1131305.vov
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