土地の評価方法はどのように規制されていますか?

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土地評価の原則、根拠、方法

国会議長のヴオン・ディン・フエ氏は、土地法（法律第31/2024/QH15号）の公布を承認するために署名した。土地法（改正）は、土地所有制度、全人民の土地所有権を代表し、土地を統一的に管理する国家の権限と責任、土地の管理・利用制度、ベトナム領土内の土地に関する国民と土地利用者の権利と義務を規定している。

特に、第158条は土地評価の原則、根拠及び方法を規定している。具体的には、土地評価は、市場原理に基づく土地評価方法、土地評価の方法、手順及び手続きを厳格に遵守すること、誠実性、客観性、公開性及び透明性を確保すること、土地評価コンサルティング組織、地価公示評価委員会、特定地価評価委員会及び土地価格決定権限を有する機関又は個人間の独立性を確保すること、並びに国、土地使用者及び投資家間の利益の調和を確保すること等の原則を遵守しなければならない。

土地評価の根拠には、評価対象となる土地利用目的、土地利用期間が含まれます。ただし、国が農地割当制限に基づいて世帯及び個人に割り当てた農地、土地譲渡制限内の農地については、土地利用期間は考慮されません。また、土地評価方法に基づく土地評価の入力情報、地価に影響を与えるその他の要因、土地評価時点における関連法規制も考慮されます。

対話 - 土地法（改正）：土地の評価方法はどのように規制されていますか？ — 土地評価は、誠実さ、客観性、公開性、透明性を確保する必要がある...（写真：Huu Thang）。

本条第2項c号に規定する土地評価方法による土地評価の入力情報には、国家土地データベース、国家価格データベースに記録された土地価格、土地使用権譲渡契約書に記録された土地価格、財政義務を履行した後の土地使用権オークションの落札価格、本項a号およびb号に規定する土地価格情報がない場合に調査および測量を通じて収集された土地価格、土地使用による収益、費用および所得に関する情報が含まれます。

土地評価方法には、以下のものが含まれます。比較法は、同じ土地利用目的の土地の価格、市場で移転される土地価格に影響を与える要因の一定の類似性、土地使用権の競売に勝利し、競売の勝者が競売の決定に従って財務義務を履行した場合、土地に付随する資産の価値（ある場合）を除外した後、土地価格に影響を与える要因を分析および比較することにより、評価する土地の価格を決定します。

所得法は、土地評価時点より前のデータを用いて、直近の四半期末までの3年間連続で、省内において国が定款資本金または議決権総数の50%以上を保有する商業銀行のベトナムドン建て12ヶ月定期預金の平均貯蓄金利で土地面積当たりの平均年間純所得を割ることによって実施されます。

剰余金方式は、主務官庁が承認した土地利用計画及び詳細建築計画に基づき、最も有効な土地利用（土地利用係数、建築密度、建築物の最大階数）に基づき、当該土地区画又は土地面積に係る総開発収益見込額から総開発費用見込額を差し引いて実施する。

地価調整係数法は、地価表に定められた地価に地価調整係数を乗じることにより行われます。地価調整係数は、地価表に定められた地価と市場地価を比較して算出されます。

土地評価方法を適用する場合と条件は、以下のとおり規定されています。比較法は、同じ土地利用目的の土地が 3 区画以上あり、市場で移転される土地価格に影響を与える要素に一定の類似性があり、土地使用権の競売に勝ち、競売の勝者が競売の決定に従って財務義務を履行している場合に適用されます。

収益的方法による評価は、評価対象となる土地又は農地若しくは非農地が宅地でない場合であって、評価対象となる土地又は土地が比較法の適用条件を満たさないものの、評価対象となる土地の利用目的に応じて土地利用による収益及び費用を算定できる場合に適用される。

剰余金法は、比較法や収益法の適用条件を満たさないものの、プロジェクトの総開発収益と総開発費用を見積もることができる投資プロジェクトの土地区画と土地面積を評価するために適用されます。

地価調整係数方式は、国が、同一の用途地域に隣接する多数の土地を干拓する場合において、その土地の価格が地価公示に定められているものの、比較方式の適用条件を満たさないときに、特に補償金を決定するために適用されます。

本条第5項に規定する土地評価方法は、具体的な土地価格の確定及び土地価格表の作成に用いられる。本条第5項a、b及びdに規定する土地評価方法を用いて具体的な土地価格を確定した場合、その結果が土地価格表の土地価格よりも低いときは、土地価格表の土地価格を用いる。

土地評価方法の選択は、土地評価を実施する機関によって提案され、特定の土地評価審議会によって決定されます。

土地価格規制

土地法第159条は地価表を規定している。この地価表は、国が世帯及び個人の居住地使用権を認めた場合の土地使用料の算定、世帯及び個人の土地利用目的の変更、国が土地を賃借し毎年地代を徴収する場合の地代金の算定等に適用される。

土地使用税の計算、世帯および個人の土地使用権譲渡による所得税の計算、土地の管理および使用における料金の計算、土地分野における行政違反に対する罰金の計算、土地の管理および使用において損害を与えた場合の国家への賠償金の計算。

対話 - 土地法（改正）：土地の評価方法はどのように規制されていますか？（図2）。 — 土地価格表は地域と場所に応じて作成されます（写真：Huu Thang）。

国が土地使用権を土地使用料徴収を伴う土地の割り当て、世帯および個人に対する賃貸期間全体にわたる一括土地賃料徴収を伴う土地賃貸の形で認めている場合の土地使用料および土地賃料の計算。

詳細な建設計画に従って技術インフラに土地区画または土地面積が投資されている場合に国が土地を割り当てまたは賃貸するときに土地使用権を競売にかける開始価格を計算する。土地使用権を競売にかけずに世帯や個人に土地を割り当てる場合の土地使用料を計算する。国有住宅を現在の入居者に売却する場合の土地使用料を計算する。

地価表は、面積と所在地に基づいて作成されます。電子地籍図と地価データベースが整備されている地域では、評価面積と基準地目に基づいて、土地ごとに地価表が作成されます。

省レベル人民委員会は、2026年1月1日から公布・適用される最初の土地価格表を作成し、同レベル人民評議会に提出して決定を求めるものとする。また、毎年、省レベル人民委員会は、翌年1月1日から公布・適用される土地価格表の調整、修正、補足について、省レベル人民評議会に提出して決定を求める責任を負うものとする。

年度中に土地価格表の調整、修正、補足が必要な場合は、省人民委員会が省人民評議会に提出して決定を得る責任がある。

省土地管理機関は、省人民委員会が土地価格表の策定、調整、改正、補足を行うにあたり、協力する責任を負う。実施過程において、省土地管理機関は、土地価格表の策定、調整、改正、補足を行うために、土地価格コンサルタント組織を雇用することができる。

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