「2プライスハウス」の普及、ピンクブックなしでアパートを購入する際の注意点、トゥエンクアン最大のリゾートプロジェクトへの投資家探し

取引所での取引をより厳格に管理するメカニズムの追加を検討する提案、トゥエンクアン省が省内最大のリゾート都市部プロジェクトへの投資家を募集、ピンクブックなしでアパートを購入する際のリスク回避の注意点...などが最新の不動産ニュースです。

国会代表団は、不動産取引フロアにおける取引に対するより厳格な管理メカニズムの追加を検討するよう提案した。（写真：ホアン・ハ）

ツープライス住宅は依然として人気がある

8月29日、国会議事堂で不動産事業法改正案について発言したレ・タン・ホアン氏（タインホア省国会議員代表）は、不動産取引フロアにおける不動産取引をより厳格に管理するための仕組みの追加を検討するよう提案した。同氏によると、商品が二重価格で販売される状況は非常に一般的であるためである。

「バイク、車、家など、投資家が公表している販売価格をオンラインで検索するのは難しくありません。しかし、掲載価格で購入するのは非常に困難です」とホアン氏は語った。

ホアン氏は、企業が広告する不動産の実際の取引価格はどこにあるのだろうかと疑問を呈した。インターネット上には様々な価格が掲載されているが、売買契約書には記載されていない金額が加算され、外国レート、振替レート、投資家価格へと「魔法のように変換」されている。これは実質的に脱税行為だ。

不動産仲介業に関して、ホアン氏は、この法案は不動産市場の透明性と利便性向上に向けた重要な法的枠組みの整備を継続していると述べた。しかし、真摯なチームを除けば、仲介活動が多様かつ多岐にわたる形態で、規制なく行われていることは容易に理解できる。

「いわゆる土地ブローカーの現象が蔓延し、不動産ブローカーの正当な活動に影響を与えています。さらに、一部の仲介業者グループによる便乗行為、不当利得、価格操作が依然として存在し、顧客に損害を与えています」とホアン氏は述べた。

したがって、この国会議員代表はまた、この法律の起草機関が、禁止されるケースを明確に定義する方向で不動産仲介組織および個人の責任に関する規定を検討し、補足することを要求した。

具体的には、次のケースが挙げられます。

不動産に直接的な利害関係を持ち、その利害関係を不動産購入者に開示せずに割引手数料を支払わないこと。当事者を唆して預託契約または売買契約を破棄させ、別の人物と新たな契約を締結すること。

取引当事者の意に反して利益を得るため、不動産価格を恣意的に引き上げたり設定したりすること。契約締結の仲介に関与するが、不動産に関する情報を取引当事者に十分かつ誠実に伝えないこと。

ホアン氏は、「上記の禁止行為の中には、不動産仲介業者や個人の責任を検討する根拠となるものもある。違反の性質や状況によっては、刑事訴追を含む行政処分が検討される可能性がある」と強調した。

ハノイ西部と東部の新規供給は、アパート市場シェアの40％を占めることになる。

専門家は、今後、西部と東部の新規供給がマンション市場の40%を占めると予測しています。さらに、特にこれらの地域、そしてハノイ全体の不動産価格はますます向上していくでしょう。

サヴィルズによれば、2008年はハノイにとって新たな発展のステップとなり、首都ハノイは合併により総面積が3,300平方キロメートルを超え、以前の3.6倍の規模となり、世界最大の17都市の1つとなった。

政府は2011年に、2050年までのビジョンを掲げた2030年までの首都建設マスタープランを承認し、ハノイを同期したインフラと技術システム、高い競争力、調和のとれた文化の発展を備えた持続可能な都市にするという目標を設定しました。

同時に、ハノイ西部では以前から動きがあり、既存の都市景観が鮮明なことから、この地域への移住の波が生まれています。フー・レ・ヴァン・ルオン間、環状2号線、環状3号線、そして計画中の環状3.5号線と環状4号線の開発は、不動産プロジェクトの開発に弾みをつけています。これらの西部ルート沿いでは、ザ・マナー・セントラルパーク、ビンホームズ・グリーンベイ、ビンホームズ・タンロン、マイランド・ハノイシティなど、大規模プロジェクトが開発されています。

サヴィルズ・ハノイのリサーチ＆コンサルティング担当シニアディレクター、ド・トゥー・ハン氏は、2011年以降、バク・トゥー・リエム区、ナム・トゥー・リエム区、カウ・ザイ区の西部エリアが供給シェアで常に市場をリードしており、約30%を占めていると述べた。このエリアは首都圏で最大のオフィス供給量を有し、市場シェアは50%に達している。近い将来、このエリアは依然としてハノイの開発中心地であり続けるだろう。

市の東部では、2030年までの首都交通計画によると、2050年までのビジョンで、ハノイは、ビントゥイ2橋、チャンフンダオ橋、トゥーリエン橋、ニュータンロン橋、トゥオンカット橋、ホンハー9橋など、多数のプロジェクトにより、紅河にさらに10本の大型橋を建設する予定です。

一方、環状2号線の延伸や環状4号線の計画などのインフラプロジェクトの完成により、ハノイから他の地域への移動時間が短縮され、近隣地域のニーズにとって東部の魅力が増すことになります。

同時に、歴史的中心部の計画策定が2021年に開始され、2020年から2030年にかけて人口を約21万5000人削減する必要があると判断されました。歴史的中心部の6つの計画プロジェクトは、合計2,700ヘクタールを超える調査規模を誇り、主な目標は人口抑制であり、2009年の120万人から予測される67万2000人への削減を目指しています。これは、社会基盤システムと技術基盤システムの改善に貢献するものです。

ハン氏によると、住宅プロジェクトは歴史的な都心部からの移住によって恩恵を受けるだろう。特に、旧市街の元住民の中には、良好なインフラ整備と交通の利便性を理由に、東部の近隣の主要地区に移住した人もいる。

サヴィルズ・ハノイ・ド・トゥー・ハンのリサーチ＆コンサルティング担当シニアディレクターは、今後、西部と東部のエリアの新規供給がアパートの市場シェアの40％を占めると予測した。

特に、土地資金とインフラが豊富なロンビエン地区やジャーラム地区を含む東部地域は、ビングループやエコパークといった大手投資家の参入により、活発な開発が進められており、ハノイ中心部から購入者を惹きつけています。サヴィルズによると、市場全体の供給量に対する東部地域のアパート供給量の割合は、2011年の非常に低い水準から2023年上半期には12%に増加しています。

さらに、このエリアは近年、低層住宅の供給が最も力強く伸びており、2014年のハノイの供給市場シェアの8％から2023年上半期には15％に増加すると予想されています。

一方、住宅物件の主要価格も両地域で異なります。サヴィルズによると、西部では2023年上半期のマンションの平均主要価格は1平方メートルあたり5,800万ドンに達しました。

東部のプライマリーマンションの平均価格は1平方メートルあたり約4,800万ドンです。低層物件については、2023年上半期のプライマリー価格は、西部で1億5,700万～2億2,500万ドン/平方メートル、東部で1億5,800万～1億6,800万ドン/平方メートルです。

Do Thu Hang 氏によると、2 つの地域の価格差は、東部地域が後から、しかしかなり急速に形成され発展したためであり、そのため西部地域との価格差がまだ残っているとのことです。

トゥエンクアン省：17兆ドン超の資金でリゾート都市プロジェクトへの投資家を募集

トゥエンクアン省計画投資局は、総投資額17兆ドン超のミーラム・トゥエンクアンリゾート都市圏プロジェクトへの投資家募集を発表しました。ミーラム・トゥエンクアンリゾート都市圏プロジェクトは、同地域および周辺地域の社会経済発展に飛躍的な進展をもたらすことが期待されています。

このプロジェクトは540ヘクタールの面積を誇り、ミーラム区（トゥエンクアン市）とミーバンコミューン（イエンソン郡）にまたがって位置しています。総投資額は約17兆1,000億ドン（約1兆2,000億ドン）で、補償および移住支援費用は1兆2,000億ドン（約1兆2,000億ドン）を超えます。

Một góc thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. (Nguồn: BXD)

トゥエンクアン省トゥエンクアン市の一角。 (出典: BXD)

プロジェクトの実施スケジュールは、投資方針の承認日から4年間です。プロジェクト期間は50年間です。投資家は、本日から9月29日まで入札を行うことができます。

これは、リゾートと模範的で多様なサービスを組み合わせた、環境に配慮した都市部を建設するプロジェクトです。自然の緑豊かな景観要素を活用します。7月10日、チャン・ホン・ハ副首相は、投資家選定のための入札形式で、ミーラム・トゥエンクアンリゾート都市部プロジェクトの投資方針を承認する決定第820/QD-TTg号に署名しました。

これは、トゥエンクアン省におけるこれまでで最大のリゾート都市開発プロジェクトです。このプロジェクトは、トゥエンクアン市とその周辺地域で既に実施されている、あるいは現在進行中の開発を牽引し、社会経済発展に飛躍的な進展をもたらすことが期待されています。

ピンクブックなしでアパートを売買する際のリスク

規定によると、ピンクブックがなくても、例外的な場合を除き、マンションの売買は可能です。それ以外の場合は、ピンクブックが必要となります。そのため、購入者は「頭金」を支払った際にリスクを回避するために、ピンクブックがなくてもマンションを購入するかどうかを慎重に検討する必要があります。

2014年住宅法第11条第1項a項に基づき、個人および組織は、証明書（一般にレッドブックまたはピンクブックと呼ばれる）を所持している場合、以下の場合を除き、売買を行うことができます：将来の住宅の売買。住宅建設投資プロジェクトにおける商業用住宅の売買契約の譲渡（住宅は引き渡されているが、ピンクブックの申請がまだ提出されていない場合でも）。社会住宅の売買。

上記の各例外については、法律により以下の条件が満たされることが義務付けられています。具体的には以下のとおりです。将来の住宅売買に関する条件（政令99/2015/ND-CP第72条第1項に基づく）。マンションのピンクブックは不要です。ただし、ピンクブックに代わる書類として、投資家が建設局に提出する必要があります。この書類は、以下の条件を満たす必要があります。マンションが販売可能であること、プロジェクト書類、設計図、建設許可証、検収書などを添付すること、または（以前に抵当権が設定されていた場合）抵当権の解除に関する書類（投資家の責任負担を約束する内容を含む）であること。

住宅建設投資プロジェクトにおける商業用住宅売買契約の譲渡条件：書面にて作成され、当事者の要請に応じて公証の有無は問わない。契約書の部数：6部（投資家保管3部、税務当局保管1部、譲渡者保管1部、譲受人保管1部、公証機関保管1部）。

社会住宅の売買条件（住宅法第63条第2項に基づく）：建設投資プロジェクト文書、技術設計、建設許可証、基礎工事、給排水システム、電気などの完了を証明する文書など、以下の文書を備えている必要があります。

上記の規定によれば、ピンクブックがなくても、例外的な場合を除き、マンションの売買は可能です。それ以外の場合には、ピンクブックが必要となります。したがって、ピンクブックがなく、上記の条件を満たしていない場合は、マンションの売買はできません。

最も深刻なリスクは、当事者がマンションの売買許可を持っていないにもかかわらず、法律に違反して売買契約を締結した場合、その契約は無効とみなされることです。契約が無効と判断された場合、購入者はマンション購入に要した資金を「失う」可能性があります。

さらに、売買が成立していない場合、当事者が手付金または委任契約を締結することで法律を「回避」しているが、実際には売買である場合、同様に、これらの種類の契約は無効となる可能性があります。

したがって、ピンクブックのないマンションを購入するかどうかを検討する際には、まずその理由を検討する必要があります。理由を突き止めた上で、そのマンションがピンクブックのないマンションに該当し、売買されている場合は、通常通り売買を行うことは全く問題ありません。

逆に、他の理由や潜在的なリスクがある場合、購入者はそのアパートを購入しないことを検討して決定する必要があります。

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