価格上昇が最も高かったセグメント、オークションリストから12のプロジェクトが削除、ミニアパートメントのピンクブックの付与条件

土地使用権オークションリストから12プロジェクトが削除、ホーチミン市の高級マンションや土地の価格が8年ぶりに倍増、ミニマンションにピンクブックを付与する条件など…最新の不動産ニュース。

不動産業法および住宅法の早期施行により、品質と進捗を確保するための詳細なガイダンス文書の作成に大きなプレッシャーがかかることになるだろう。（写真：ハイアン）

住宅法の実施を導く文書の作成と発行に重点を置きます。

建設省は、2024年の最後の6か月間に、2023年住宅法および2023年不動産事業法の実施に関する詳細な規則と指示を完成させ、政府および首相に提出して公布し、その権限で公布して、品質と進捗を確保し、法律と同時に発効することに重点を置きます。

建設省は、2024年の最初の6か月間に、政府と首相の文書とプロジェクトの発行について助言しながら、2024年の法律文書とプロジェクトの起草プログラムを発行し、実施しました。

特に、住宅および不動産市場の分野において、建設省は政府に助言し、政府は土地法第31/2024/QH15号、住宅法第27/2023/QH15号、不動産事業法第29/2023/QH15号、信用機関法第32/2024/QH15号の多数の条項を改正および補足する法律案を国会に提出し、これらの法律の発効日を2024年8月1日から改正および補足する内容となっている。特に、住宅法と不動産事業法は、生活の多くの実体に影響を与える非常に重要な役割を果たしている。

これらの法律を早期に施行することで、社会住宅や商業住宅の供給の創出、軍隊の住宅問題の解決、古いアパートの改修など、多くのメリットがもたらされるでしょう。

しかし、不動産業法と住宅法が早期に施行されると、要求通りの品質と進捗を確保するための詳細なガイダンス文書を完成させるという大きなプレッシャーも生じるでしょう。

上記の課題を遂行するため、建設省は今年上半期に、2023年住宅法および2023年不動産事業法の施行に関する政令5件と決定1件を政府および首相に提出し、審議を求めました。政令案はすべて政府関係者による審議を経ています。その後、建設省は意見の検討、聴取、説明を行い、政令案を完成させ、政府に提出し、審議および公布を求めました。

さらに、同省は、住宅法のいくつかの条項を詳述する通達案、不動産仲介業務および不動産取引フロア管理の知識の研修および育成のための枠組みプログラムをガイドする通達案の完成も継続している。

建設省は、今後年末まで、必要なスケジュールに従って、2024年度建設省法律文書・プロジェクト起草プログラムで割り当てられたタスクの実施を推進し続けます。

特に、グエン・タイン・ギ大臣は、2023年住宅法と2023年不動産事業法の施行に関する詳細な規則と指示を完成させ、政府と首相に提出して公布し、自らの権限で公布し、品質と進捗を確保し、法律と同時に発効するという優先課題を強調した。

さらに、建設省は、2023年住宅法および2023年不動産事業法の施行の詳細と指針となる法令、決定、回覧が発行された後、それらの実施状況の監視に重点を置く責任も負っています。

地方自治体に対し、住宅・不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は、各省・市の人民委員会および人民評議会に対し、それぞれの権限に基づき、2024年7月までに住宅法の施行に関する指針文書を検討・公布するよう要請した。これにより、住宅に関する法文書制度が中央レベルから地方レベルまで同期化される。さらに、地方自治体は建設省傘下の部署と連携し、住宅に関する法規制の組織、個人、企業への周知を強化する必要がある。

ホーチミン市の高級マンションと土地の価格が8年ぶりに倍増

7月12日、ホーチミン市人民委員会で開催された「2015年から2023年までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施」に関する国会テーマ別監督会議において、ホーチミン市建設局のフイン・タン・キエット副局長は、2015年から2019年にかけての経済成長により、不動産市場が発展する機会が生まれ、国内外の投資家を惹きつけていると述べた。

不動産プロジェクトのブームに加え、現在、市場では手頃な価格の住宅供給が不足しており、住宅価格の高騰につながっています。2020年から2022年にかけて、不動産事業は新型コロナウイルス感染症の流行によって大きな影響を受けました。市場が明るい兆しを見せたのは2023年末になってからでした。

キエット氏によると、2015年から現在に至るまで、ホーチミン市のGRDPに対する不動産事業の貢献度は低下傾向にある。2015年には不動産事業はGRDPの4.73%を占めていたが、2019年には4.27%に減少し、2023年にはわずか3.56%にまで落ち込むと予想されている。

市場価格の動向について、ホーチミン市建設局の副局長は、2015年から2023年にかけて、マンション価格は年間平均15～20％上昇したと述べた。

低価格帯のマンション販売価格は、2015年には1㎡あたり2,500万～3,500万ドンで推移していましたが、2023年には1㎡あたり4,000万～6,000万ドンに上昇しました。中価格帯のマンションは1㎡あたり3,500万～5,000万ドンから1㎡あたり5,000万～7,000万ドンに上昇しました。一方、高価格帯のマンションは1㎡あたり5,000万ドンから1㎡あたり7,000万～1億ドンに上昇しました。

統計によると、2023年までにホーチミン市中心部のマンション価格は1㎡あたり8,000万～2億ドンの範囲となり、郊外のマンション価格は1㎡あたり3,000万～6,000万ドンの範囲になると予想されています。

高級マンションと同様に、ホーチミン市の土地価格も2015年の1平方メートル当たり5,000万～1億5,000万ドンから2023年には1平方メートル当たり1億～3億ドンへと「めまいがするほど」上昇している。

タウンハウスの場合、2015～2023年の価格上昇率はアパートメントよりも低く、具体的には年間10～15%です。

フイン・タン・キエット氏は、近年ホーチミン市では住宅供給が不足しており、人々のニーズを満たしていないと評価しました。現在、住宅購入を必要とする人は毎年20万人増加しています。一方、住宅価格は上昇を続けており、特に中高級住宅層に集中しています。このため、低所得者や労働者にとって住宅へのアクセスがますます困難になっています。

土地使用権オークションのリストから12のプロジェクトを削除

タインホア省人民委員会は、2024年に土地使用権オークションプロジェクトのリストを調整、削除、補足するという決定を発行した。

タインホア省人民委員会は、2024年の土地使用権オークション計画から12のプロジェクトを削除し、168のプロジェクト（MB）を追加しました。（イラスト写真 - 出典：建設新聞）

これに伴い、承認された計画区域に従ってオークションエリアが調整され、省人民委員会の方針に基づき、14件のプロジェクト（サムソン市クアンチャウ区イエンチャック住宅・移住地区、ハイホア区チュンチン新住宅地区技術インフラ、ギソン町ビンミン区ドンティエン・フーミン住宅地区技術インフラ…8ユニット）について移転されます。対象には、サムソン市ギソン町タンホア土地基金開発センター、およびティエウホア地区、クアンスオン地区、ヌータン地区、ガーソン地区、ノンコン地区が含まれます。

面積34.7ヘクタール（推定収益1,625億VND）の12のプロジェクト（MBQH）を排除します。これには、クアンチャウ区のスアンフオン3 MBQH移住エリア（エリア1）内の商業用地機能を備えた土地、サムソン市クアンミンコミューンのドンネ、ドンビン、ドンアオ、ドンネ移住住宅エリア、2020年8月13日付MBQH第2742号 - トアンタン移住（ドンソン地区ルントン町トアンタン居住エリアの移住および土地開発地点）およびドンソン地区ルントン町の幹線道路（OM15-OM16）の移住エリア（トアンタン移住）、ドンソン地区。

さらに、ニュータン区には5件のプロジェクトがあり、ハチュン区、ティエウホア区、ガーソン区にはそれぞれ1件のプロジェクトがあります。その理由は、プロジェクトの重複と、2024年に入札を実施するために必要な土地の整地、インフラ投資、その他の条件の完了時期が確保されていないためです。

168件のプロジェクトを追加し、計画面積は455.61ヘクタール、競売面積は235.23ヘクタール、調達額は約4兆6,000億ドン（用地造成費、技術インフラ投資額を差し引くと、約2兆6,000億ドン超）と見込まれています。このうち、タインホア市には17件のプロジェクトがあり、その中には、タインホア市南部市街地1/2000スケールのゾーニング計画に基づくコードTM2の商業センター用地、タインホア市タオスエン区マー川左岸外郭住民移転住宅地の技術インフラ整備（2016年10月7日付MBQH番号17500/QD-UBND）が含まれます。タンホア市ティエウズオン区の洪水被災者への住宅地支援（2015年9月21日付MBQH No. 8535/UBND - QLDT）、住宅地の技術インフラ、ホアンダイコミューンの移住（2021年5月20日付MBQH No. 3483/QD - UBND）、チュオンティ区ローチュム通りの中間地（2017年7月24日付MBQH 7404/QD - UBND）、ドンハイ区の中間地基金（2022年11月2日付MBQH 11187/QD - UBND、2022年2月21日付MBQH No. 1792から調整）、およびホアンホア、ノンコン、チエウソン、ハーチュン、トースアンの一部の地区。

タインホア省人民委員会は、関係部署に対し、土地使用権オークションの開始価格の設定を組織し、法的規制を遵守し、市場価格に近い価格を設定するよう要求する。これは、オークション参加者を誘致し、オークションを効果的に運営し、国家予算に最大の収入をもたらすためである。法律で定められたすべての条件を満たし、オークションを成功させる能力があり、適切なプロジェクト規模を持つプロジェクト（サイト）を選定し、まずオークションの実施に注力する。

管轄する土地使用権オークションの運営を綿密に監視し、法令遵守、公開性、透明性を確保する。土地オークションにおける法令違反を速やかに摘発し、厳正に対処する。また、オークションを利用して市場を混乱させ、利益を得る行為を防止する。オークション主催者は経験豊富で能力のある者を選定する。オークションの運営は厳格かつ公開性が高く、透明性が高く、現行の法令を遵守するものとする。

ミニアパートの条件は8月1日からピンクブックが発行されます

8月1日から施行される2023年住宅法の規定により、ミニアパートメントは条件を満たしていれば証明書（ピンクブック）が交付される。

2023年住宅法第57条は、販売、リース購入、または賃貸を目的とした、多数の独立したアパート（ミニアパートとも呼ばれる）を備えた多階建て住宅の開発を規制しています。

したがって、ミニアパートメント（2階建て以上で各階に住戸がある住宅、または2階建て以上で住戸数が20戸以上の住宅）を販売または賃貸目的で建設しようとする個人は、住宅建設プロジェクトへの投資家となるための条件を満たす必要があります。

宅地建物取引業法に基づく証明書（ピンクブック）の交付を受けることができるマンションは、この法律及び宅地建物取引業法の規定に基づいて売買、賃貸又は借することが可能です。

さらに、賃貸用ミニアパートメントへの投資は、建設大臣が定める建築基準を満たす必要があります。建物は、法律の規定に従って防火・防火基準（PCCC）を満たしていなければなりません。

また、ミニアパートがある場所で消防車両が消火活動を行うためには、省人民委員会が定める消防車両の交通経路の条件を満たす必要がある。

法的観点から見ると、ミニアパートメントの開発とこの種の建物に対する証明書の発行に関する規制が、以前よりも厳しく改正されました。

EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長は、2023年住宅法でミニアパートにピンクブックを付与するという規制は、自分の財産が法律で認められることを願ってアパートを利用している多くの人々の心理に良い影響を与えるだろうと評価した。

トアン氏によると、ミニアパートメントを建設したい個人は住宅建設プロジェクトの投資家としての条件を満たさなければならないという規制により、商業用アパートメントの建設と同様に、この種の投資に対する管理が厳格化されている。それに加えて、防火・消火に関する要件も強化され、これまでの欠点が解消されるだろう。

しかし、トアン氏によると、管理会社による厳格な管理が必要だという。適切な管理が行われなければ、ミニアパートの第一波が生まれ、この種の不動産に歪みが生じる可能性があるからだ。

予備統計によれば、現在ベトナムには約1万戸のミニアパートがあり、主にハノイとホーチミン市に集中している。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-phan-khuc-tang-gia-nhat-loai-12-du-an-khoi-danh-muc-dau-gia-dieu-kien-cap-so-hong-cho-chung-cu-mini-278820.html