オフィスの分類は市場の透明性を高める

オフィスビルのランキングは、市場がビルの品質を向上させることを促し、テナントが各セグメントの適正な賃料で商品を正確に評価するのに役立ちます。

CBREホーチミン市テナント代理部門の副部長兼責任者であるジョナサン・フレクサー氏によると、賃貸オフィスビルの分類は市場の透明性を高めるとのことです。需要の増加に伴い、デベロッパーは最新の先進技術を導入することで、より高品質なビルを市場に投入しています。

CBREの代表者は、世界の国々には、米国の国際ビル所有者・管理者協会（BOMA）や、基準の定義や公的ガイドラインを公表しているオーストラリア不動産協会など、オフィスの分類を担当する専門機関があると述べた。

ベトナムには現在、オフィスビルの基準を評価するための法的文書はなく、一般的な建物分類のみが存在しています。市場調査機関は、国際的な基準や慣行を参照して建物を評価することが多く、ベトナムでの適用に適した基準を提供しています。一般的に、分類は全体的な品質だけでなく、建物のテナントに提供される機能やサービスに応じてレベル分けされています。

ホーチミン市1区の中心部には、多くのAクラスのオフィスビルが集まっています。写真：ビー・フイ

サヴィルズによると、オフィスビルをA、B、Cのクラスに分類することで、業界関係者は賃貸オフィスビルの品質を評価するための明確な枠組みを持つことができます。これらの基準は、設計部門、建設請負業者、投資家、賃貸人、テナントが関連業務を遂行する際に活用されます。

例えば、設計事務所や建設業者はオフィス基準に基づいて建設計画を立てます。賃貸業者は適切な賃料体系を設定するための基準を定め、テナントはそれに基づいてニーズに合ったオフィスビルを探します。

多様な分類基準、現代に向けて

ベトナムでは、CBRE、Collier、Savillsなどのサービスプロバイダーが、市場の状況や市場の既存の建物に合わせて調整し、独自の基準に従って高層ビルを分類しています。

具体的には、CBREは、このビルが市内の金融・商業中心地に位置し、優れた建築デザインを備えていることから、クラスAオフィス基準を満たしていると評価しました。これらの高層ビルは、国際機関または合弁会社である設計部門、施工会社、開発部門によって運営されます。クラスAオフィスビルは、天井高2.65m、床面積1,000㎡、廊下幅2㎡以上、1フロアあたり最低4基のエレベーターを備え、最大16人乗りです。

一方、コリアーズ・ベトナムは、オーストラリア不動産協会（APC）の格付けシステムを採用し、ベトナム市場に合わせて一部基準を調整しています。Aクラスビルのランク付けは、延床面積700㎡以上、建築面積10,000㎡以上、美しい景観、眺望、自然光、印象的なロビー、充実した高品質エレベーター、アクセスシステム、各階に非常口、100%のバックアップ電源保証、15,000㎡のオンサイト管理・運営、駐車場（バイク1台分は19㎡、乗用車1台分は170㎡）などです。

コリアーズは、建物が環境や人間の健康に与える影響を評価するための持続可能性基準、あるいはESG（環境・社会・ガバナンス）モデルについても言及しました。現在、ベトナムのオフィス市場には、世界銀行グループの一員であるIFCのEDGE、シンガポールのGreen Mark、米国のLEED、ベトナムグリーンビルディング協会が発行するベトナムのLotusなど、「グリーン認証」を取得したオフィスビルが数多くあります。

ジョナサン・フレクサー氏は、グリーン認証を分類システムの一部として組み込むことで、新規開発物件の品質向上につながると同時に、既存建物の改修やアップグレードも促進できると述べた。この傾向の明確な例として、ホーチミン市のオフィス市場の発展が挙げられます。

ホーチミン市における供給品質の向上

2045年までの開発計画において、ホーチミン市は世界の主要都市と肩を並べる発展を遂げ、アジアの経済、金融、サービスの中心地となるでしょう。将来的には、国際的な金融機関や経済団体の誘致も進み、高級オフィスの需要が増加すると予想されます。

ここ数年、企業の多様なニーズを満たすために、国際基準と最新の設備を備えたグレード A のオフィスビルが数多く建設されてきました。

2017年に建てられた高級オフィスビル、ドイチェス・ハウス。写真：ドイチェス・ハウス

注目を集め、埋まりつつあるビルには、主に1区の中心部に位置するドイツハウス、サイゴンセンター2、フレンドシップタワーなどがあります。広い床面積、美しい建築デザイン、セキュリティシステム、空調システム、防火システムなどの充実した設備を備えたこれらのビルは、中心部に本社を置きたい企業にとって最適な選択肢となっています。

需要の増加に伴い、高級オフィスの供給は市内中心部に隣接する地域へと拡大しています。メトロポール・トゥー・ティエム新都市圏のザ・ホールマークとザ・メットはその好例です。これらの新築ビルは、最新の設備と先進技術を備えて設計されています。最高の立地、充実したインフラ、そしてより便利な交通機関を擁するこれらのビルは、市内中心部に隣接する地域に本社を構えたい多くの企業の注目を集めています。

ホールマーク・オフィスビルは、今年6月にシンガポールのグリーンマーク（ゴールド）グリーンビルディング認証を取得し、テナント入居の準備が整っています。このプロジェクトはA+評価を受けており、市場最高品質のオフィスビルです。

ザ・ホールマーク - トゥーティエムの玄関口に6月にオープン予定のグレードA+オフィスビル。写真：ザ・ホールマーク

タワーの延床面積は68,000㎡、天井高は2.75m、100mmのフリーアクセスフロアと柱のない設計により、自然光を最大限に取り込み、視認性を高めています。外装全体は30mm厚の高品質SYP複層ガラスで覆われ、断熱性、防音性、紫外線耐性に優れています。内部には医療グレードのHEPA空気濾過・換気システムが設置されています。パッシブ冷却システムにより、建物のエネルギー消費と電力消費を最小限に抑えています。

CBREの担当者によると、ザ・ホールマークの最大の特徴は、1,600～2,300㎡という広い延床面積で、テナントはオフィス設計の柔軟性を高めることができるという。また、高品質な仕上げ、「タッチレス」技術、5階にある木々に囲まれた屋外スペース、そして街のパノラマビューも、このビルの特徴となっている。

「建物が環境に与える影響を最小限に抑えるグリーン認証も、ホーチミン市の他の建物との差別化を図る上で非常に重要だ」とCBREの代表者はコメントした。

コリアーズによると、アジア太平洋地域におけるグリーンビルディングの数は、2022年から2023年にかけて22%増加する見込みです。2030年までに、建物の最大42%が「グリーン」になると予想されています。欧米諸国よりも遅れて開始することで、ベトナムは持続可能な開発の道のりにおいて多くのことを学ぶ機会を得ることができるでしょう。

レポートでは、ESGモデルに従ってオフィスを建設するトレンドが、多くの投資家によってますます研究され、投資されるようになると評価しています。多くの多国籍企業はESG要件を満たす必要があるため、ESGに準拠した不動産プロジェクトは、リスクを最小限に抑え、ビジネス効率を最適化するのに役立つ優れた投資と見なされています。

ホアイフォン

ソースリンク: https://vnexpress.net/phan-hang-van-phong-giup-tang-minh-bach-thi-truong-4605196.html